나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경108673 [2] 부산광역시 수영구 광안동 89-1 센텀디아이리더스 3층305호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새아침 · 평가일 2023.10.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "수영교차로" 남측 인근에 위치하고 있는 센텀디아이리더스 제2층 제205호 외 3개호로서, 부근은 상업용 및 업무용 부동산, 메디컬센터, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2,3호선 "수영역"이 소재하여 제반 교통사정 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 15층 건내 제2층 제205호 외 3개호로서,
외벽: 치장석 붙임 및 몰탈위 페인팅 등
내벽: 폐문부재로 확인치 못함.
창호: 샷시창호임.

이용상태

공히 "오피스텔"로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 기계식 주차설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 세장형의 토지로 현황 "공동주택 및 업무시설, 제1종근린생활시설"건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 30m내외, 북측으로 8m내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(66m이하)<건축법>, 상대보호구역(2017-10-19)(교육환경보호구역(상대보호구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2010-01-05)(3구역)<문화재보호법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

오피스텔로 이용중임.
전세사기피해자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(전세사기피해자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 전세사기피해자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2023타경108673 (2)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 89-1 센텀디아이리더스 3층305호

용도: 오피스텔

감정가: 157,000,000원

토지면적: 4.93㎡ (약 1.49평)

토지지분: 4.926㎡ (약 1.49평)

건물면적: 26.59㎡ (약 8.04평)

건물지분: 26.5904㎡ (약 8.04평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 장OOOOOOO

특이사항: 공유자우선매수신고, 공동담보

2. 입지조건

본 건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "수영교차로" 남측 인근에 위치한 센텀디아이리더스 3층305호입니다.

주변은 상업용 및 업무용 부동산, 메디컬센터, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용이 편리합니다. 인근에 시내버스정류장이 있고, 도시철도 2, 3호선 "수영역"이 소재하여 교통 여건이 매우 좋습니다.

건물은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 15층 건물 내에 위치하고 있습니다.

토지는 인접지 대비 대체로 평탄한 세장형 토지이며, 현재 공동주택 및 업무시설, 제1종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

본 건 서측으로 약 30m, 북측으로 약 8m의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(66m 이하), 상대보호구역, 역사문화환경보존지역(3구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2019년 8월 19일에 접수된 장전동새마을금고의 근저당권(을3)입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 등기부등본 상의 모든 권리(소유권보존, 소유권이전, 근저당권, 주택임차권, 가압류, 압류)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 정현지 씨는 2019년 8월 26일 전입, 2019년 8월 22일 확정일자를 받았으며 보증금은 110,000,000원입니다. 그러나 등기부등본 상 주택임차권(을4)은 말소 예정이며, 대항력은 없는 것으로 분석됩니다.

따라서 낙찰자는 인수해야 할 별도의 보증금이나 부담 없이 소유권을 취득하게 됩니다.

4. 상권분석

본 건이 위치한 부산광역시 수영구 광안동은 "수영교차로" 인근에 자리하여 상업 및 업무 활동이 활발한 지역입니다.

수영역을 중심으로 형성된 상권은 오피스텔, 상업시설, 메디컬센터 등이 밀집되어 있어 유동인구가 많고 다양한 비즈니스 기회를 제공합니다.

인근에 쇼핑몰, 식당, 카페 등 근린생활시설이 풍부하여 생활 편의성이 높습니다.

주변 개발 계획으로는 광안4구역, 민락2구역 등의 재개발 사업이 진행 중이거나 계획되어 있어 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 구체적인 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

교통: 도시철도 2, 3호선 수영역이 도보 거리에 있어 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 매우 편리합니다. 다수의 시내버스 노선도 운행 중입니다.

편의시설: 인근에 홈플러스익스프레스 등 대형마트와 다양한 상업시설, 병원, 금융기관 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 우수합니다.

주거 환경: 오피스텔 및 상업, 업무 시설이 혼재된 복합 상권으로, 주거 환경은 비교적 쾌적한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

공유자우선매수신고: 공동 소유자가 매각 기일에 최고가 매수신고인과 동일한 금액으로 우선하여 매수할 권리를 가지고 있습니다. 이로 인해 본인이 최고가로 낙찰받더라도 소유권을 취득하지 못할 수 있습니다.

전세사기피해자 우선매수신고 관련 주의사항: 전세사기 피해자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사 가능하며, 매수보증금을 미납할 경우 향후 우선매수권을 행사할 수 없다는 점을 유의해야 합니다. 이는 일반적인 주의사항으로, 현재 임차인에게 해당되는지는 별도 확인이 필요할 수 있습니다.

건물 내부 확인 불가: 감정평가 과정에서 폐문부재로 인해 건물 내부 확인이 이루어지지 않았습니다. 이는 예상치 못한 하자나 수리 필요 사항이 존재할 가능성을 내포합니다.

토지이용계획상 제한: 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등은 향후 건축 행위나 용도 변경 시 제한사항으로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 부산광역시 수영구의 핵심 상업 및 교통 요충지에 위치한 오피스텔입니다. 수영역 역세권의 우수한 입지 조건과 주변 상업 시설의 발달은 주거 및 투자 가치를 높이는 요소입니다. 권리 분석상 인수할 권리가 없어 깔끔한 명도가 기대되나, 공유자우선매수신고의 가능성과 내부 미확인으로 인한 잠재적 위험은 존재합니다. 주변 개발 호재 또한 긍정적으로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

우수한 역세권 입지: 수영역(2, 3호선)을 도보로 이용 가능하여 교통이 매우 편리합니다.

발달된 상권: 수영교차로 인근의 상업 및 업무 밀집 지역으로 유동인구가 많고 생활 편의시설이 풍부합니다.

향후 개발 가치: 주변 재개발 사업 등은 지역 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다.

권리 분석상 명확성: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 인수할 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1억 5,700만 원입니다. 주변 오피스텔 시세는 10평형대가 8천만 원대에서 1억 2천만 원대, 14평형대가 1억 원대 초반에서 중반까지 형성되어 있는 것으로 파악됩니다. 본 건의 전용면적(26.59㎡, 약 8.04평)을 고려할 때, 감정가 수준은 시세와 유사하거나 다소 높은 편으로 보입니다.

현 시세와 경매 물건의 특성을 종합적으로 고려할 때, 약 1억 3천만 원에서 1억 5천만 원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 이는 현 시세를 바탕으로 한 예상이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 추가적인 시세 변동 추이를 면밀히 분석하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히, 내부 확인이 불가하다는 점과 공유자 우선매수 신고 가능성을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.1.물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2023타경108673 (2)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 89-1 센텀디아이리더스 3층305호

용도: 오피스텔

감정가: 157,000,000원

토지면적: 4.93㎡ (약 1.49평)

토지지분: 4.926㎡ (약 1.49평)

건물면적: 26.59㎡ (약 8.04평)

건물지분: 26.5904㎡ (약 8.04평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 장OOOOOOO

특이사항: 공유자우선매수신고, 공동담보

2. 입지조건

본 건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "수영교차로" 남측 인근에 위치한 센텀디아이리더스 3층305호입니다.

주변은 상업용 및 업무용 부동산, 메디컬센터, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용이 편리합니다. 인근에 시내버스정류장이 있고, 도시철도 2, 3호선 "수영역"이 소재하여 교통 여건이 매우 좋습니다.

건물은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 15층 건물 내에 위치하고 있습니다.

토지는 인접지 대비 대체로 평탄한 세장형 토지이며, 현재 공동주택 및 업무시설, 제1종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

본 건 서측으로 약 30m, 북측으로 약 8m의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(66m 이하), 상대보호구역, 역사문화환경보존지역(3구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2019년 8월 19일에 접수된 장전동새마을금고의 근저당권(을3)입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 등기부등본 상의 모든 권리(소유권보존, 소유권이전, 근저당권, 주택임차권, 가압류, 압류)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 정현지 씨는 2019년 8월 26일 전입, 2019년 8월 22일 확정일자를 받았으며 보증금은 110,000,000원입니다. 그러나 등기부등본 상 주택임차권(을4)은 말소 예정이며, 대항력은 없는 것으로 분석됩니다.

따라서 낙찰자는 인수해야 할 별도의 보증금이나 부담 없이 소유권을 취득하게 됩니다.

4. 상권분석

본 건이 위치한 부산광역시 수영구 광안동은 "수영교차로" 인근에 자리하여 상업 및 업무 활동이 활발한 지역입니다.

수영역을 중심으로 형성된 상권은 오피스텔, 상업시설, 메디컬센터 등이 밀집되어 있어 유동인구가 많고 다양한 비즈니스 기회를 제공합니다.

인근에 쇼핑몰, 식당, 카페 등 근린생활시설이 풍부하여 생활 편의성이 높습니다.

주변 개발 계획으로는 광안4구역, 민락2구역 등의 재개발 사업이 진행 중이거나 계획되어 있어 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 구체적인 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

교통: 도시철도 2, 3호선 수영역이 도보 거리에 있어 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 매우 편리합니다. 다수의 시내버스 노선도 운행 중입니다.

편의시설: 인근에 홈플러스익스프레스 등 대형마트와 다양한 상업시설, 병원, 금융기관 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 우수합니다.

주거 환경: 오피스텔 및 상업, 업무 시설이 혼재된 복합 상권으로, 주거 환경은 비교적 쾌적한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

공유자우선매수신고: 공동 소유자가 매각 기일에 최고가 매수신고인과 동일한 금액으로 우선하여 매수할 권리를 가지고 있습니다. 이로 인해 본인이 최고가로 낙찰받더라도 소유권을 취득하지 못할 수 있습니다.

전세사기피해자 우선매수신고 관련 주의사항: 전세사기 피해자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사 가능하며, 매수보증금을 미납할 경우 향후 우선매수권을 행사할 수 없다는 점을 유의해야 합니다. 이는 일반적인 주의사항으로, 현재 임차인에게 해당되는지는 별도 확인이 필요할 수 있습니다.

건물 내부 확인 불가: 감정평가 과정에서 폐문부재로 인해 건물 내부 확인이 이루어지지 않았습니다. 이는 예상치 못한 하자나 수리 필요 사항이 존재할 가능성을 내포합니다.

토지이용계획상 제한: 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등은 향후 건축 행위나 용도 변경 시 제한사항으로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 부산광역시 수영구의 핵심 상업 및 교통 요충지에 위치한 오피스텔입니다. 수영역 역세권의 우수한 입지 조건과 주변 상업 시설의 발달은 주거 및 투자 가치를 높이는 요소입니다. 권리 분석상 인수할 권리가 없어 깔끔한 명도가 기대되나, 공유자우선매수신고의 가능성과 내부 미확인으로 인한 잠재적 위험은 존재합니다. 주변 개발 호재 또한 긍정적으로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

우수한 역세권 입지: 수영역(2, 3호선)을 도보로 이용 가능하여 교통이 매우 편리합니다.

발달된 상권: 수영교차로 인근의 상업 및 업무 밀집 지역으로 유동인구가 많고 생활 편의시설이 풍부합니다.

향후 개발 가치: 주변 재개발 사업 등은 지역 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다.

권리 분석상 명확성: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 인수할 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1억 5,700만 원입니다. 주변 오피스텔 시세는 10평형대가 8천만 원대에서 1억 2천만 원대, 14평형대가 1억 원대 초반에서 중반까지 형성되어 있는 것으로 파악됩니다. 본 건의 전용면적(26.59㎡, 약 8.04평)을 고려할 때, 감정가 수준은 시세와 유사하거나 다소 높은 편으로 보입니다.

현 시세와 경매 물건의 특성을 종합적으로 고려할 때, 약 1억 3천만 원에서 1억 5천만 원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 이는 현 시세를 바탕으로 한 예상이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 추가적인 시세 변동 추이를 면밀히 분석하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히, 내부 확인이 불가하다는 점과 공유자 우선매수 신고 가능성을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.