나이스옥션 법원경매 진주 2024타경1544 [1] 경상남도 사천시 축동면 사다리 산128-6 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진산

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 축동면 사다리 소재 '예동마을회관' 남서측 인근에 기호(1~6), 남해군 창선면 대벽리 소재 '단항마을회관' 북동측 인근에 기호(7)이 각각 위치하고, 기호(1~6) 주위는 공장, 마을 내 주택, 마을주변 농경지, 임야 등으로, 기호(7) 주위는 주택, 농경지, 임야 등으로 각각 형성되어져 있으며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

지역 내 일반적 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1~6) : 공히 부정형의 토지로서, 임야기타(잡종지 상태 등) 및 전기타(잡종지 상태 등)으로 이용중이며, 기호(1,4)의 일부 및 기호(6)의 대부분은 법면상태 등이고, 기호(3)의 일부는 휴경전 상태임. 기호(7) : 완경사지대 내 부정형의 토지로서, 대체로 전으로 이용중이고, 일부는 휴경전 상태임.

인접 도로상태

기호(1~6) : 남동측으로 노폭 5 미터 내외의 진입로를 통해 접근 가능함. 기호(7) : 서측으로 노폭 2.5 ~ 3.5 미터 내외의 진입로를 통해 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 계획관리지역(2018-06-07), 농림지역, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(젖소 돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>. 기호(2,3) : 공히 계획관리지역(2018-06-07), 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(젖소 돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>. 기호(4) : 계획관리지역(2018-06-07), 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>. 기호(5) : 계획관리지역(2018-06-07), 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(젖소 돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>. 기호(6) : 계획관리지역(2018-06-07), 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(젖소 돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>. 기호(7) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

1) 기호(1) 일부 지상에 소재하는 제시외수목(주목, 홍가시나무 등)은 타인소유(삼우산업)로 탐문조사되어 평가대상에서 제외하였음. 2) 기호(7) 지상에 제시외수목 기호(ㄱ)(후박나무 등)이 소재함.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정의견'상 '기타 참고사항'란 참조.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각.
-사천시로부터 공장부지 조성을 위한 창업사업계획승인을 득한 후 부지조성 중 중단되었고, 창업사업계획승인은 2017년 9월경 승인취소된 것으로 탐문조사되며 이를 고려하여 평가하되 관련사항 등은 해당 관서에 재확인을 요함.
-목록[1][4]의 일부 및 목록[6]의 대부분은 법면상태임을 감안하여 평가함.
-목록[1]일부지상에 감정평가서상의 사진용지와 같이 소재하는 제시외수목(주목, 홍가시나무등)은 타인소유(삼우산업)으로 탐문되어 평가에서 제외함.
-목록[2]~[6]농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 진주지원 2024타경1544 (1)

* 소재지: 경상남도 사천시 축동면 사다리 산128-6

* 용도: 전

* 감정가: 4,464,452,000원

* 토지면적: 23,987.00㎡ (약 7,256.4 평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 0.00㎡

* 건물지분: 0㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 사천수산업협동조합 (본 경매 신청 채권자 기준)

* 특이사항: 중복병합사건, 농지취득자격증명 필요, 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경상남도 사천시 축동면 사다리 소재 '예동마을회관' 남서측 인근(기호 1~6) 및 남해군 창선면 대벽리 소재 '단항마을회관' 북동측 인근(기호 7)에 위치하며, 기호(1~6) 주위는 공장, 마을 내 주택, 농경지, 임야 등으로, 기호(7) 주위는 주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 보통시됨.

* 교통상황: 지역 내 일반적인 교통사정은 보통으로 평가됨.

* 인접 도로상태: 기호(1~6)은 남동측으로 노폭 5미터 내외의 진입로를 통해 접근 가능하며, 기호(7)은 서측으로 노폭 2.5~3.5미터 내외의 진입로를 통해 접근 가능함.

1.2. 권리분석

* 등기부현황:

* 소유권 이전: 1998년 12월 30일 유규열 지분 이전 (유재우)을 시작으로, 유재우 지분 이전 (유정열), 유정열 지분 이전 (강용표), 강용표 공유자 전원 지분 이전 등을 거쳐 2010년 5월 24일 주식회사삼보로 소유권이전(매매)되었음.

* 말소기준권리: 2015년 10월 30일 접수된 수협엔피엘대부주식회사의 근저당권(을25)이 말소기준권리이며, 해당 권리를 포함한 후순위 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정임.

* 기타 권리: 2018년 11월 13일 강영실 앞으로 소유권이전청구권가등기(갑27)가 설정되어 있음.

* 임의경매 개시: 2024년 3월 14일 사천수산업협동조합에 의해 임의경매개시결정(갑32)이 등기되어 본 경매가 진행됨.

* 총 채권액 (말소기준권리 포함): 1,430,000,000원

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상임.

* 주의 문구: 현재 제공된 정보상으로는 인수할 임차인의 보증금이나 차임이 확인되지 않으나, 관련 법적 사항에 대한 재확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본건은 공장, 마을 내 주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역에 위치하며, 농업 및 기타 산업 활동이 이루어지는 지역으로 파악됨.

* 상업시설: 제공된 정보만으로는 주변 상업시설에 대한 구체적인 현황 파악이 어려움.

1.4. 생활정보

* 주변 환경: 마을 내 주택이 인근에 존재하여 기본적인 생활 환경을 갖추고 있을 것으로 예상되나, 상세 편의시설 정보는 부족함.

* 교통: 지역 내 일반적인 교통 사정은 보통 수준임.

1.5. 잠재적 리스크

* 창업사업계획승인 취소: 과거 공장부지 조성을 위한 창업사업계획승인이 2017년 9월경 취소되었고 부지조성이 중단된 상태임. 이는 향후 토지 활용 계획에 중대한 영향을 미칠 수 있으며, 관련 사항은 해당 관서에 재확인 필요.

* 법면 상태: 토지 일부(목록의 일부 및 목록의 대부분)가 법면 상태로 평가되어 토지 활용에 제약이 있을 수 있음.

* 타인 소유 수목: 목록 일부 지상에 소재하는 주목, 홍가시나무 등 제시외 수목은 타인(삼우산업) 소유로 평가 대상에서 제외되었음.

* 농지취득자격증명: 목록~에 대해 농지가 아님을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출이 필수적이며, 미제출 시 보증금 몰수 등의 불이익이 발생할 수 있음.

* 토지이용계획 및 제한사항:

* 기호(1): 계획관리지역, 농림지역, 다수의 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 임업용산지, 준보전산지 등으로 지정되어 있음.

* 기호(2,3,5): 계획관리지역, 일부 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술) 등에 해당함.

* 기호(4): 계획관리지역, 일부 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술) 등에 해당함.

* 기호(6): 계획관리지역, 일부 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술) 등에 해당함.

* 기호(7): 생산관리지역, 모든 축종 사육제한 구역에 해당함.

* 제시외 수목: 기호(7) 지상에 후박나무 등 제시외 수목이 소재함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 넓은 면적의 토지로서, 과거 개발 계획이 있었으나 중단 및 취소된 이력이 있어 향후 활용 방안에 대한 신중한 검토가 요구됩니다. 일부 법면 상태, 타인 소유 수목 존재, 농지취득자격증명 필수 요구, 복합적인 토지이용계획 및 제한사항 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 그러나 5미터 내외의 도로 접근성이 확보되어 있으며, 지역 내 일반적인 교통 사정을 고려할 때, 향후 개발 가능성을 염두에 둔다면 투자 가치를 고려해 볼 수 있습니다. 감정가 대비 적정 입찰가 산정을 위해서는 권리 관계 및 제반 사항에 대한 면밀한 분석이 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 총 23,987㎡(약 7,256.4평)의 넓은 토지를 확보하고 있습니다.

* 잠재적 개발 가치: 과거 개발 계획 이력이 있어, 향후 새로운 개발 계획 수립 시 가치 상승을 기대할 수 있습니다. (단, 관련 리스크 요인 사전 검토 필수)

* 확보된 도로 접근성: 일부 구간은 법면 상태이나, 5미터 내외의 도로 진입이 가능하여 접근성은 확보되어 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 '인수 보증금'은 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 고려하지 않습니다.

* 감정가는 4,464,452,000원입니다.

* 예상 입찰가 산정 시에는 제시된 '잠재적 리스크' 항목들(과거 개발 계획 중단 및 취소, 법면 상태, 타인 소유 수목, 농지취득자격증명 필수, 토지 이용 제한 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 추가적인 법규 검토가 필수적이며, 본 보고서에서는 제시된 감정가를 기준으로 시장 상황 및 리스크 요인을 감안한 합리적인 입찰가 범위를 설정하는 것이 advisable합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.