나이스옥션 법원경매 진주 2024타경38799 [1] 경상남도 산청군 시천면 반천리 670 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝 · 평가일 2024.11.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 산청군 시천면 반천리 소재 "고운호" 북측 인근에 위치하며, 부근은 단독
주택, 전·답 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 및 인근까지 차량 접근 가능하며, 위치 및 대중교통의 운행횟수 등을 고려할때 일반적
인 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1,2: 완경사지의 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.
일련번호 4-8: 완경사지의 부정형 토지로서, 주거나지 상태임.
일련번호 9,10: 완경사지의 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 1,2: 본건 북동측으로 약 4미터 내외 폭의 도로에 접함.
일련번호 4: 지적도상 맹지이며, 인접필지를 통해 접근가능한 상태임.
일련번호 5: 본건 남동측으로 약 4미터 내외 폭의 도로에 접함.
일련번호 6: 지적도상 맹지이며, 인접필지를 통해 접근가능한 상태임.
일련번호 7: 본건 북동측, 남동측으로 약 4미터 내외 폭의 도로에 접함.
일련번호 8: 본건 북동측으로 약 4미터 내외 폭의 도로에 접함.
일련번호 9,10: 본건 북동측으로 약 4미터 내외 폭의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1,2,4,5: 생산관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 영농여건불리농지.
일련번호 6: 생산관리지역, 생산관리지역(생산관리), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지.
일련번호 7: 생산관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>, 영농여건불리농지.
일련번호 8: 생산관리지역, 생산관리지역(생산관리), 자연환경보전지역, 가축사육제한구역
(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지.
일련번호 9,10: 생산관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>.

제시목록 외의 물건

일련번호 8 지상에 별첨 "지적 및 건물개황도" 기호(ㄱ)과 같이 제시외건물이 소재하며,
일련번호 1,5,7,8,10 지상에 별첨 "사진"과 같이 제시외수목이 식재되어 있음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상.
2) 기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 3: 철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 2층 건물로서,
외 벽: 대리석, 치장벽돌 쌓기, 징크판넬 마감,
내 벽: 벽지 마감 등,
창 호: 샷시창 구조임.

일련번호 11: 벽돌구조 징크판넬지붕 단층 건물로서,
외 벽: 치장벽돌 쌓기, 징크판넬 마감,
내 벽: 벽지 마감 등,
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 3,11: 단독주택으로 이용중임.

설비내역

일련번호 3,11: 위생 및 급배수설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도" 기호(ㄴ)과 같이 제시외건물이 소재하나, 용도 등으로 보아 건물
에 미치는 영향은 없을 것으로 판단됨.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상.
2) 기 타: 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각.
-제시외건물[감정서상 ‘ㄱ’], 제시외수목[감정서상 ‘a~d’] 각 매각 포함.
-조경수 및 정원석 등 및 목록[8]지하수 관정은 토지에 포함하여 각 평가함.
-본건 건물에 부합된 데크 등은 건물에 포함하여 평가함.
-철거 및 이동 용이한 견사 평가제외.
-목록[4]~[8]농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매 물건 개요

본 물건은 진주지원 2024타경38799 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

1.2. 소재지 및 토지 정보

소재지는 경상남도 산청군 시천면 반천리 670번지이며, 도로명 주소는 경상남도 산청군 고운동길 317-15입니다.

총 토지 면적은 3,896.00㎡ (약 1,178.54평)입니다. 토지 제시외 면적은 없습니다.

토지는 완경사지의 부정형 토지로서, 주거용 건부지 및 나지 상태로 이용 중입니다.

토지 이용계획 및 제한상태는 생산관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 영농여건불리농지로 지정되어 있으며, 일부 필지는 자연환경보전지역에 해당합니다.

1.3. 건물 정보

건물은 단독주택 용도로 사용 중이며, 총 면적은 228.34㎡ (약 69.08평)입니다.

건물은 철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 2층 건물(일련번호 3)과 벽돌구조 징크판넬지붕 단층 건물(일련번호 11)로 구성되어 있습니다.

건물 외벽은 대리석, 치장벽돌 쌓기, 징크판넬 마감이며, 내벽은 벽지 마감 등, 창호는 샷시창 구조입니다.

위생 및 급배수설비, 개별난방설비가 갖추어져 있습니다.

제시외 건물(감정서상 ‘ㄱ’), 제시외 수목(감정서상 ‘a~d’), 조경수, 정원석, 지하수 관정, 부합된 데크 등은 토지 및 건물에 포함하여 평가되었습니다. 다만, 철거 및 이동이 용이한 견사는 평가에서 제외되었습니다.

1.4. 감정가 및 매각 조건

본 건의 감정가는 953,924,200원입니다.

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

주의사항으로, 목록 4~8번 토지는 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출이 필요하며, 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본 건은 경상남도 산청군 시천면 반천리 소재 "고운호" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경은 단독주택과 전·답이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 접근성

본 건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 현황 및 지형

토지는 완경사지의 부정형 토지로서, 일부는 주거용 건부지로 이용 중이며, 일부는 주거나지 상태입니다.

전체 토지 면적 3,896㎡ 중, 건물(일련번호 3)이 건축물대장상 약 908㎡ (274.67평)의 대지에 건축된 것으로 확인됩니다. 이는 전체 토지 면적의 일부이며, 상당 면적의 토지는 개발되지 않은 상태임을 시사합니다.

2.4. 도로 상황

토지별로 인접 도로 상황이 상이합니다. 일부 필지는 북동측 또는 남동측으로 약 4미터 폭의 도로에 접해 있으며, 일부 필지(일련번호 4, 6)는 지적도상 맹지이나 인접 필지를 통해 접근 가능한 상태입니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 규제

토지는 생산관리지역, 가축사육제한구역, 영농여건불리농지로 지정되어 있습니다. 이는 해당 토지의 이용에 있어 일부 제한이 있을 수 있음을 의미합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 주요 권리 내역

본 건의 말소기준권리는 2017년 12월 11일 접수된 중소기업은행의 근저당권(채권최고액 960,000,000원)입니다.

등기부등본상 소유권이전, 이전청구권가등기(에스엠알앤디주식회사), 임의경매개시결정(중소기업은행) 등이 등재되어 있습니다.

토지 등기부채권 총액은 960,000,000원입니다.

3.2. 인수되는 권리 및 소멸되는 권리

매각으로 인해 위 권리들은 대부분 소멸될 예정입니다. 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권개요가 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 없습니다. 따라서 특별한 인수 대상 권리는 없을 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

본 건과 관련하여 별도로 명시된 임차인은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 확인되어, 실제 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 문제가 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 주변 시세 동향

산청군 시천면 지역은 지리산 자락에 위치하여 전원생활을 위한 단독주택 및 토지에 대한 문의가 꾸준한 편입니다.

인근 부동산 사례를 보면, 대지 면적 1,808㎡ (547평)에 건축 면적 138.84㎡ (42평)인 2층 주택이 2020년 4억 6천만원에 매물로 나온 바 있습니다. 또한, 토지 면적 609㎡ (184평)에 건물 연면적 86.61㎡ (25평)인 신축 단독주택이 1억 7천만원에 매물로 나와 있습니다.

제시된 본 건의 감정가는 9억 5천 3백만원으로, 토지 면적이 3,896㎡ (약 1,178평)로 넓다는 점을 고려할 때, 토지 가치가 상당 부분을 차지할 것으로 보입니다. 주변 시세를 종합적으로 고려할 때, 건물의 연식 및 상태, 토지의 활용도 등을 종합적으로 판단하여 시세 분석이 필요합니다.

4.2. 편의 및 공공시설

본 건은 산청군 시천면 소재지로, 기본적인 생활 편의시설은 인근 면소재지를 통해 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

주변에 고운계곡, 지리산 국립공원 등 자연경관이 풍부하여 여가 활동 및 휴양에 적합한 입지입니다.

4.3. 잠재적 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 건 인근에 직접적으로 영향을 줄 만한 혐오시설(예: 대규모 산업단지, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 농지 관련 규제 및 의무

본 건 토지 중 목록 4~8번은 농지일 가능성이 있으며, 이에 따라 농지취득자격증명원 제출이 필수적입니다. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있는 중대한 리스크이므로, 사전에 관련 증명 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

5.2. 명도 관련 사항

임대 관계가 미상으로 파악되어, 인수하는 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

5.3. 토지 이용 제약

토지가 생산관리지역, 가축사육제한구역, 영농여건불리농지 등으로 지정되어 있어, 토지 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다. 또한, 완경사지의 부정형 토지라는 점도 활용 측면에서 고려해야 할 부분입니다.

5.4. 기타 유의사항

건물 외 철거 및 이동이 용이한 견사는 매각 대상에서 제외되었습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지를 가진 전원주택으로, 지리산 인근의 쾌적한 자연환경을 갖추고 있습니다.

감정가는 약 9.54억원 수준으로, 토지의 상당 면적과 포함된 제시외 물건(조경수, 정원석 등)의 가치를 고려할 필요가 있습니다.

권리 관계는 비교적 명확하나, 농지취득자격증명 제출 의무 및 임대 관계 미확인은 반드시 확인해야 할 주요 리스크 요인입니다.

7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적을 활용한 전원주택, 주말주택, 또는 체험 농장 등으로 개발 가능성이 있습니다.

* 주변 자연환경이 뛰어나 휴양 및 여가 목적의 부동산으로 적합합니다.

* 제시외 건물, 수목, 정원석 등이 포함되어 있어 실질적인 가치가 감정가 이상일 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 953,924,200원입니다. 주변 시세 및 유사 물건 거래 사례를 종합적으로 고려하고, 농지취득자격증명 제출 의무 및 임대차 관계 미확인 등 잠재적 리스크를 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시세 및 시장 상황을 면밀히 분석한 결과, 예상 입찰가는 800,000,000원 ~ 900,000,000원 범위 내에서 검토해 볼 것을 제안합니다. 이는 낙찰 후 명도 및 농취증 발급 비용, 그리고 추가적인 토지 활용 계획 등을 고려한 보수적인 접근입니다. 최종 입찰가는 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 최신 시세 조사, 그리고 입찰 참여자와의 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.