나이스옥션 법원경매 진주 2024타경38799 [1] 경상남도 산청군 시천면 반천리 670 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경38799 [1] 경상남도 산청군 시천면 반천리 670 단독주택 경매

• 사건번호: 2024타경38799
• 주소: 경상남도 산청군 시천면 반천리 670
• 용도: 단독주택

진주지원 경매2계 2024타경38799 | 소재지: 경상남도 산청군 시천면 반천리 670 | 감정가: 953,924,200원 | 최저가: 953,924,200원 | 용도: 단독주택

1. 진주지원 2024타경38799 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2024타경38799 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중OOOOO

1.2. 소재지 및 토지 정보

소재지: 경상남도 산청군 시천면 반천리 670

용도: 단독주택

토지면적: 3896.00㎡ (약 1,178.5평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지지분: 3896㎡

토지감정가: (총 감정가에 포함)

1.3. 건물 정보

건물면적: 228.34㎡ (약 69.08평)

건물 제시외면적: 18.00㎡ (약 5.44평)

건물지분: 228.34㎡

건물감정가: (총 감정가에 포함)

1.4. 매각 대상 및 조건

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 953,924,200원

1.5. 감정평가 요약

토지감정평가 요약:

- 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 산청군 시천면 반천리 소재 "고운호" 북측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 전·답 등으로 형성되어 있습니다.

- 교통상황: 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 위치 및 대중교통 운행 횟수 등을 고려할 때 일반적인 교통 사정은 보통입니다.

- 형태 및 이용상태: 완경사지의 부정형 토지로서, 주거용 건부지 및 주거나지로 이용 중입니다.

- 인접 도로상태: 일부 필지는 북동측 또는 남동측 약 4미터 내외 폭의 도로에 접해 있으며, 일부 필지는 지적도상 맹지이나 인접 필지를 통해 접근 가능합니다.

- 토지이용계획 및 제한상태: 생산관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 영농여건불리농지이며, 일부 필지는 자연환경보전지역에 해당합니다.

- 제시목록 외 물건: 제시외 건물(ㄱ) 및 수목(a~d)이 소재합니다.

- 공부와의 차이: 없음.

건물감정평가 요약:

- 건물의 구조: 철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 2층 건물(일련번호 3)과 벽돌구조 징크판넬지붕 단층 건물(일련번호 11)로 구성되어 있습니다.

- 이용상태: 단독주택으로 이용 중입니다.

- 설비내역: 위생 및 급배수설비, 개별난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

- 부합물 및 종물: 제시외 건물이 소재하나 건물에 미치는 영향은 적을 것으로 판단됩니다.

- 공부와의 차이: 없음.

1.6. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 농지취득자격증명, 법정지상권

주의사항:

- 본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

- 제시외 건물, 제시외 수목, 지하수 관정 등은 토지에 포함하여 평가했습니다.

- 본건 건물에 부합된 데크 등은 건물에 포함하여 평가했습니다.

- 철거 및 이동이 용이한 견사는 평가에서 제외되었습니다.

- 목록~ 토지에 대하여는 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원을 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수됩니다.

1.7. 입지조건

본 물건은 경상남도 산청군 시천면 반천리에 위치하며, "고운호" 북측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 단독주택과 농경지(전·답)가 혼재된 지역으로, 조용한 전원생활을 누릴 수 있는 환경입니다. 차량 접근은 용이한 편이나 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 인근에는 지리산의 맑은 계곡과 아름다운 자연경관이 펼쳐져 있어 쾌적한 생활이 가능합니다. 산청군은 지리산의 수려한 자연을 품고 있어 관광 및 휴양지로도 유명하며, 동의보감촌, 남사예담촌 등 다양한 관광 명소가 있습니다.

1.8. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 중OOOOO입니다. 경매 절차상 인수해야 할 특별한 권리는 확인되지 않았으나, 감정평가서 및 물건 명세서에 '법정지상권'이 특이사항으로 기재되어 있습니다. 법정지상권은 토지와 건물의 소유자가 다를 경우 건물 소유자가 토지를 계속 사용할 수 있는 권리로, 낙찰 후에도 철거가 제한될 수 있으므로 면밀한 분석이 필요합니다. 특히, 본건은 토지 일부에 대해 '농지취득자격증명' 제출이 필수적입니다. 목록~에 해당하는 토지를 낙찰받을 경우, 농지취득자격증명원 또는 해당 토지가 농지가 아니라는 증명원을 제출해야 하며, 이를 이행하지 않을 경우 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다. 경매 낙찰 후 7일 이내에 농취증을 제출해야 하며, 발급 신청 시 농업경영계획서 등이 필요합니다.

1.9. 상권분석

본 물건이 위치한 산청군 시천면 반천리는 전형적인 농촌 지역으로, 상업 시설은 매우 제한적입니다. 인근 시천면 소재지까지 차량으로 약 12분 거리에 있어 기본적인 생활 편의 시설(마트, 병원, 은행 등) 이용이 가능합니다. 지역 내 자체적인 상권은 발달하지 않았으나, 전원주택지, 주말주택, 펜션 부지 등으로 활용 시 주변 관광지와의 연계를 통해 잠재적 가치를 기대해볼 수 있습니다.

1.10. 생활정보

주거 환경 측면에서, 본 물건은 자연 친화적인 환경에 위치하고 있습니다. 인근에 학교, 병원, 마트 등 기본적인 생활 편의 시설은 시천면 소재지를 이용해야 하며, 차량으로 이동해야 합니다. 반천리 자체는 조용한 주거 환경을 제공합니다. 가장 가까운 학교는 시천면에 위치한 초등학교가 있을 것으로 예상되며, 의료 시설 역시 시천면 소재지 보건진료소 또는 병원을 이용해야 합니다. 대중교통은 주로 시내버스가 운행될 것으로 보이나, 운행 횟수가 많지 않을 수 있습니다.

1.11. 잠재적 리스크

본 물건의 주요 잠재적 리스크는 다음과 같습니다. 첫째, '농지취득자격증명' 제출 의무가 존재하며, 이를 이행하지 못할 경우 입찰 보증금 몰수 및 소유권 취득 불가라는 치명적인 문제가 발생할 수 있습니다. 둘째, '법정지상권' 성립 가능성입니다. 이는 토지 낙찰 후 건물 철거에 제약이 발생할 수 있음을 의미하며, 사전에 철저한 권리 분석이 필요합니다. 셋째, 농촌 지역의 특성상 대중교통 접근성이 떨어지고, 상업 및 편의 시설이 부족할 수 있습니다. 넷째, 일부 토지가 맹지인 점도 고려해야 합니다. 현재 검색 결과에서 혐오시설에 대한 언급은 없었으나, 해당 지역은 생산관리지역, 가축사육제한구역에 해당하므로 지역 주민과의 관계나 환경적 요인 등을 추가적으로 확인해야 할 수 있습니다.

1.12. 종합 의견

본 물건은 경상남도 산청군 시천면 반천리에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적과 아름다운 자연환경이 장점입니다. 전원생활이나 주말주택, 펜션 부지 등으로 활용 가능성이 있습니다. 그러나 '농지취득자격증명' 제출 필수, '법정지상권' 성립 가능성 등 법률적, 행정적 리스크를 철저히 검토해야 합니다. 특히 농지 취득 자격 및 법정지상권 성립 여부에 대한 명확한 확인 없이는 입찰에 신중해야 합니다.

1.13. 투자 포인트

- 넓은 토지 면적: 약 1,178.5평에 달하는 넓은 토지는 주택 신축, 전원생활, 주말주택, 펜션, 농장 등 다양한 활용이 가능합니다.

- 청정 자연환경: 지리산 인근의 쾌적하고 아름다운 자연환경은 힐링 라이프를 추구하는 분들에게 매력적인 요소입니다.

- 잠재적 개발 가능성: 펜션, 주말주택, 농장 등으로 활용 시 지역 관광 자원과의 연계를 통해 부가가치 창출을 기대할 수 있습니다.

- 상대적으로 낮은 감정가 가능성: 법정지상권이나 농취증 문제 등으로 인해 권리 분석이 복잡한 물건은 경쟁이 덜해 시세 대비 저렴하게 낙찰받을 가능성이 있습니다.

법원 정보

진주지원 경매2계