나이스옥션 법원경매 진주 2024타경38799 [2] 경상남도 산청군 시천면 반천리 668 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝 · 평가일 2024.11.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 산청군 시천면 반천리 소재 "고운호" 북측 인근에 위치하며, 부근은 단독
주택, 전·답 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 및 인근까지 차량 접근 가능하며, 위치 및 대중교통의 운행횟수 등을 고려할때 일반적
인 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1,2: 완경사지의 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.
일련번호 4-8: 완경사지의 부정형 토지로서, 주거나지 상태임.
일련번호 9,10: 완경사지의 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 1,2: 본건 북동측으로 약 4미터 내외 폭의 도로에 접함.
일련번호 4: 지적도상 맹지이며, 인접필지를 통해 접근가능한 상태임.
일련번호 5: 본건 남동측으로 약 4미터 내외 폭의 도로에 접함.
일련번호 6: 지적도상 맹지이며, 인접필지를 통해 접근가능한 상태임.
일련번호 7: 본건 북동측, 남동측으로 약 4미터 내외 폭의 도로에 접함.
일련번호 8: 본건 북동측으로 약 4미터 내외 폭의 도로에 접함.
일련번호 9,10: 본건 북동측으로 약 4미터 내외 폭의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1,2,4,5: 생산관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 영농여건불리농지.
일련번호 6: 생산관리지역, 생산관리지역(생산관리), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지.
일련번호 7: 생산관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>, 영농여건불리농지.
일련번호 8: 생산관리지역, 생산관리지역(생산관리), 자연환경보전지역, 가축사육제한구역
(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지.
일련번호 9,10: 생산관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>.

제시목록 외의 물건

일련번호 8 지상에 별첨 "지적 및 건물개황도" 기호(ㄱ)과 같이 제시외건물이 소재하며,
일련번호 1,5,7,8,10 지상에 별첨 "사진"과 같이 제시외수목이 식재되어 있음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상.
2) 기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 3: 철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 2층 건물로서,
외 벽: 대리석, 치장벽돌 쌓기, 징크판넬 마감,
내 벽: 벽지 마감 등,
창 호: 샷시창 구조임.

일련번호 11: 벽돌구조 징크판넬지붕 단층 건물로서,
외 벽: 치장벽돌 쌓기, 징크판넬 마감,
내 벽: 벽지 마감 등,
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 3,11: 단독주택으로 이용중임.

설비내역

일련번호 3,11: 위생 및 급배수설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도" 기호(ㄴ)과 같이 제시외건물이 소재하나, 용도 등으로 보아 건물
에 미치는 영향은 없을 것으로 판단됨.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상.
2) 기 타: 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각.
-제시외건물[감정서상 ‘ㄴ’], 제시외수목[감정서상 ‘e’] 각 매각 포함.
-조경수 및 정원석 등은 토지에 포함하여 평가함.
-본건 건물에 부합된 데크 등은 건물에 포함하여 평가함.
-철거 및 이동 용이한 컨테이너 평가제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

해당 물건은 경상남도 산청군 시천면 반천리 668번지에 소재한 단독주택입니다.

사건번호는 진주지원 2024타경38799 (2)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

토지 면적은 1996.00㎡ (약 603.8평)이고, 건물 면적은 99.43㎡ (약 30.1평)입니다.

건물에는 제시외 면적 3.90㎡ (약 1.2평)이 포함됩니다.

본건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 감정가는 496,802,200원입니다.

채권자는 중소기업은행이며, 공동담보 물건입니다.

주의사항으로는 일괄매각, 제시외 건물 및 수목 포함, 데크 포함, 컨테이너 제외 등이 있습니다.

1.1. 입지조건

해당 물건은 경상남도 산청군 시천면 반천리 소재 "고운호" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경은 단독주택과 전·답 등이 형성된 농촌 지역입니다.

차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있으며 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

토지는 일련번호별로 완경사지의 부정형 토지로서 주거용 건부지 또는 나지 상태로 이용 중입니다.

인접 도로 상태는 일부 토지는 약 4미터 폭의 도로에 접해 있으나, 일부 필지는 지적도상 맹지로서 인접 필지를 통해 접근이 가능합니다.

토지 이용 계획상 생산관리지역, 가축사육제한구역, 영농여건불리농지에 해당하며, 일부 필지는 자연환경보전지역으로도 지정되어 있어 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리는 2017년 12월 11일 접수된 중소기업은행의 근저당권 (을1)입니다.

이하 모든 권리(근저당, 압류, 임의경매 개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정이므로 인수되는 권리는 없습니다.

토지 등기부 요약 상 채권 총액은 960,000,000원입니다.

건물 등기부 요약 상에도 동일한 근저당권이 말소기준권리이며, 이하 권리들은 소멸됩니다.

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원이며, 별도의 임차인이 등재되어 있지 않습니다.

다만, 임대관계는 미상으로 기재되어 있어 실제 점유 관계 확인 시 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 산청군 시천면 반천리는 지리산 자락에 위치한 자연 친화적인 전원 지역입니다.

직접적인 상업 시설이나 번화한 상권은 형성되어 있지 않으며, 기본적인 생활 편의 시설(마트, 병원, 관공서 등)은 인근 시천면 소재지로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다.

주변은 대부분 단독주택 및 농경지로 이루어져 있어 조용하고 한적한 주거 환경을 제공합니다.

관광지 인근에 위치할 수 있으나, 본건의 입지 자체는 소음이나 번잡함과는 거리가 먼 곳입니다.

주변에서 특별히 언급된 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

교통: 차량을 이용한 접근은 용이하나, 대중교통 노선 및 운행 횟수가 적어 대중교통 이용이 불편할 수 있습니다.

편의시설: 면 소재지까지 이동해야 기본적인 편의시설을 이용할 수 있습니다.

교육: 인근 지역 초·중·고등학교는 면 소재지에 위치할 것으로 예상됩니다.

환경: 자연 경관이 우수하고 공기가 맑은 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지 이용 제한: 생산관리지역, 가축사육제한구역, 영농여건불리농지, 자연환경보전지역 등 복합적인 용도 지역 지정으로 인해 건축 행위 및 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

지형 및 접근성: 토지가 완경사지이며 부정형이고, 일부 필지는 맹지이므로 토지 활용 계획 시 신중한 검토가 필요합니다.

제시외 물건: 감정서상 제시외 건물(‘ㄴ’)과 수목(‘e’)은 매각에 포함되지만, 실제 상태 및 가치 판단이 필요합니다. 또한, 평가에서 제외된 컨테이너는 별도로 처리해야 할 수 있습니다.

임대 관계 미상: 임차인 현황 상 인수 보증금은 없으나, 임대관계가 미상으로 기재되어 있어 실제 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성에 대한 대비가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 산청군 시천면의 자연 녹지에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지를 활용할 수 있다는 장점이 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확합니다. 다만, 토지의 지형적 제약과 복합적인 용도 지역 지정은 향후 토지 활용 및 건축 시 고려해야 할 사항입니다. 조용하고 쾌적한 전원생활을 희망하는 실수요자 또는 장기적인 관점에서 토지 가치 상승을 기대하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

넓은 토지 면적 (약 603.8평)을 보유하고 있어 활용 가치가 높습니다.

자연 경관이 뛰어나고 조용한 전원생활이 가능한 입지입니다.

말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 권리 분석이 명확합니다.

토지와 건물을 일괄 매각하여 취득할 수 있습니다.

감정가에 포함된 제시외 건물 및 수목은 추가적인 가치를 제공할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 496,802,200원

주변의 구체적인 시세 정보를 확보하기 어렵고, 해당 물건의 토지 지형(완경사, 부정형, 맹지 일부), 용도 지역 제한, 건축 연도(2017년) 등을 종합적으로 고려할 때, 현 시세 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

실제 시세 분석 데이터가 제한적이므로, 감정가를 기준으로 하되 잠재적 리스크를 감안하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

이에 따라, 감정가의 80% ~ 90% 수준인 약 397,000,000원 ~ 447,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 현장 방문을 통한 건물 및 토지 상태의 면밀한 확인, 주변 유사 물건의 실거래가 및 최근 경매 낙찰가 등을 추가적으로 조사한 후 결정하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.