나이스옥션 법원경매 진주 2024타경39679 [2] 경상남도 사천시 사남면 화전리 1194-1 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호 1)토지는 경상남도 사천시 사남면 화전리 소재 "구룡마을" 남측 근거리에 위치하며, 부근은 산간농경지, 자연림 등으로 형성되어 있는 산간농경지대이고, 기호 2)-4)토지는 "병둔마을" 북측 인근에 위치하며, 주위는 답 및 소규모 창고 등으로 형성되어 있는 지방도변 경지정리지대임.

교통상황

기호 1)토지는 인근까지 차량 접근이 가능한 바 제반 교통사정은 다소 불편하며, 기호 2)-4)토지는 제 차량의 접근이 가능한바 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

- 기호 1)토지 : 부정형의 토지로서 지면은 동측 하향 급경사지세이고 묘지로 이용중임.
- 기호 2)-4)토지 : 공히 세장형의 토지로서 지면은 접면 도로 대비 대체로 평탄하며, 일부 비닐하우스가 설치되어 있는 경지정리답으로 이용중임.

인접 도로상태

- 기호 1)토지 : 맹지임.
- 기호 2)-4)토지 : 공히 북동측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1) : 생산관리지역(2011-08-04), 영농여건불리농지.
- 기호(2-4) : 농림지역, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(젖소 돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 농업진흥지역(2023-11-09)<농지법>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각.
-본건 토지 일부는 선하지 저촉인바 이를 감안하여 평가함.
-목록[2][3] 이설 가능한 비닐하우스 수 동 매각 제외.
-농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건명: 토지

사건번호: 진주지원 2024타경39679 (2)

소재지: 경상남도 사천시 사남면 화전리 1194-1

용도: 답 (논)

감정가: 657,342,000원

토지면적: 4269.00㎡ (약 1291.67평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신용보증기금 (신OOOOO)

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건 기호 1)토지는 경상남도 사천시 사남면 화전리 소재 "구룡마을" 남측 근거리에 위치하며, 부근은 산간농경지, 자연림 등으로 형성되어 있는 산간농경지대입니다. 또한, 기호 2)-4)토지는 "병둔마을" 북측 인근에 위치하며, 주위는 답 및 소규모 창고 등으로 형성되어 있는 지방도변 경지정리지대입니다.

교통상황: 기호 1)토지는 인근까지 차량 접근이 가능하나 제반 교통사정은 다소 불편한 편입니다. 기호 2)-4)토지는 차량 접근이 가능하며 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.

형태 및 이용상태:

* 기호 1)토지: 부정형의 토지로서, 지면은 동측 하향 급경사지세이며 현재 묘지로 이용중입니다.

* 기호 2)-4)토지: 세장형의 토지로서, 지면은 접면 도로 대비 대체로 평탄하며, 일부 비닐하우스가 설치된 경지정리답으로 이용중입니다.

인접 도로상태:

* 기호 1)토지: 맹지입니다.

* 기호 2)-4)토지: 북동측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 기호(1): 생산관리지역, 영농여건불리농지.

* 기호(2-4): 농림지역, 가축사육제한구역(2022-10-06, 일부 제한: 젖소, 돼지, 개, 가금류), 비행안전제6구역(전술), 농업진흥지역(2023-11-09).

주변시설: 제공된 정보 및 관련 법규 검토 결과, 특정 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 산업단지 등)이 직접적으로 명시되거나 확인되지 않았습니다. 다만, 농림지역, 비행안전구역, 가축사육제한구역 등의 토지이용 제한이 존재합니다.

3. 권리분석

등기부 현황 요약:

* 소유권: 강재환(1995.12.27 이전 등기), 강창화(2015.04.03 협의분할에 의한 상속)

* 구분지상권: 한국전력공사(2017.08.09 설정). (주의: 등기부요약상 '말소'로 표기되어 있으나, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있어 인수될 가능성이 높으므로 주의가 필요합니다.)

* 근저당권: 청량농업협동조합(2023.10.19 설정, 말소기준권리)

* 가압류: 신용보증기금(2024.05.21), 서울보증보험주식회사(2024.05.29, 2024.07.19), 청량농업협동조합(2024.08.05), 토스뱅크주식회사(2024.10.11)

* 압류: 울산세무서장(2024.08.14), 남구(울산광역시)(2025.08.14)

* 강제경매: 신용보증기금(2024.11.29, 본건 사건)

* 임의경매: 청량농업협동조합(2025.02.24)

등기부채권 총액: 1,266,598,732원

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임차인 정보는 제공되지 않았으며, 인수할 보증금이 없는 것으로 파악됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 목록[2~4]을구 순위번호 4번 구분지상권(2017.8.9. 접수).

4. 상권분석

본 물건은 농경지 및 산간농경지, 자연림 등으로 형성된 지역에 위치하고 있습니다. 일부 지역은 소규모 창고 및 지방도변 경지정리지대로 활용되고 있습니다. 주변 상업 시설보다는 농업 관련 시설 및 자연환경이 주를 이루고 있어, 일반적인 상권 분석보다는 지역의 농업적 가치 및 개발 가능성을 중심으로 평가해야 합니다.

5. 생활정보

본 물건은 농촌 지역에 위치하고 있으며, 주변 마을 및 지방도를 통해 기본적인 접근이 가능합니다. 다만, 인근의 편의시설, 교육시설, 의료시설 등에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다. 사천시의 생활권 내에 위치하고 있으나, 구체적인 생활 편의시설 접근성은 소재지 특성상 제한적일 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건: 본 사건은 중복 사건으로, 경매 진행 절차 및 매각 조건에 변동이 있을 수 있습니다.

* 농지취득자격증명: 농지이므로 농지취득자격증명원 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금 몰수 등 불이익이 발생할 수 있습니다.

* 구분지상권 인수 가능성: 등기부요약상 '말소'로 기재된 한국전력공사의 구분지상권이 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있어, 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

* 맹지: 기호 1)토지는 맹지로, 건축 또는 개발 시 도로 확보 방안에 대한 별도 검토가 필요합니다.

* 토지이용 제한: 생산관리지역, 농림지역, 비행안전구역(전술), 가축사육제한구역, 농업진흥지역 등 다양한 용도지역 및 제한이 있어 토지 활용에 제약이 따릅니다.

* 선하지 저촉: 본건 토지 일부가 송전선로(선하지)와 저촉되어 있어, 해당 부분의 활용에 제약이 있습니다.

* 비닐하우스 제외: 목록의 이설 가능한 비닐하우스는 매각 대상에서 제외됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 사천시의 농촌 지역에 위치한 답(논)으로, 토지만 매각 대상입니다. 감정가는 6억 5천여만 원 수준이나, 12억 원이 넘는 등기부채권 총액과 다수의 권리 설정이 존재합니다. 특히, 매각으로 소멸되지 않는 구분지상권의 존재 가능성과 맹지, 다양한 토지이용 제한 등은 낙찰 후 토지 이용 및 개발에 상당한 제약을 야기할 수 있는 리스크 요인입니다. 농지 취득 자격 증명 필수 요건 또한 엄격히 준수해야 합니다. 전반적으로 농업적 활용이나 특정 개발 사업 외에는 투자 가치가 높지 않다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 지역 농업 정책 및 지원 활용: 본건이 농업진흥지역 등에 포함되어 있으므로, 관련 농업 정책이나 지원 사업 활용 가능성이 있다면 긍정적인 요소가 될 수 있습니다.

* 장기적 지역 개발 가능성: 사천시의 전반적인 지역 개발 계획에 따라 향후 토지 이용 계획 변경 가능성을 염두에 둔 장기적인 관점에서의 접근은 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 농지로서의 기능 제한, 맹지, 비행안전구역, 선하지 저촉 등 다수의 제약 사항을 포함하고 있으며, 낙찰 후 인수해야 할 구분지상권 또한 중요한 리스크입니다. 또한, 채권 총액이 감정가를 초과하는 상황이므로, 유찰 가능성 또는 낮은 경쟁률이 예상됩니다.

이를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가 대비 보수적으로 접근할 필요가 있으며, 약 4억 5천만 원 ~ 5억 5천만 원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직할 것으로 판단됩니다. (이는 보증금 인수분, 즉 0원을 제외한 수치입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.