나이스옥션 법원경매 진주 2024타경39679 [2] 경상남도 사천시 사남면 화전리 1194-1 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경39679 [2] 경상남도 사천시 사남면 화전리 1194-1 답 경매

• 사건번호: 2024타경39679
• 주소: 경상남도 사천시 사남면 화전리 1194-1
• 용도: 답

진주지원 경매2계 2024타경39679 | 소재지: 경상남도 사천시 사남면 화전리 1194-1 | 감정가: 657,342,000원 | 최저가: 460,139,000원 | 용도: 답

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2024타경39679 (2)

소재지: 경상남도 사천시 사남면 화전리 1194-1

용도: 답

감정가: 657,342,000원

토지면적: 4269.00㎡ (약 1291.67평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOO

특이사항: 중복사건, 농지취득자격증명 필수 제출

주의사항: 일괄매각. 본건 토지 일부는 선하지 저촉인바 이를 감안하여 평가함. 목록 이설 가능한 비닐하우스 수 동 매각 제외. 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수).

1.2. 감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호 1)토지는 경상남도 사천시 사남면 화전리 소재 "구룡마을" 남측 근거리에 위치하며, 부근은 산간농경지, 자연림 등으로 형성되어 있는 산간농경지대이고, 기호 2)-4)토지는 "병둔마을" 북측 인근에 위치하며, 주위는 답 및 소규모 창고 등으로 형성되어 있는 지방도변 경지정리지대임.

교통상황

기호 1)토지는 인근까지 차량 접근이 가능한 바 제반 교통사정은 다소 불편하며, 기호 2)-4)토지는 제 차량의 접근이 가능한바 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1)토지 : 부정형의 토지로서 지면은 동측 하향 급경사지세이고 묘지로 이용중임.

기호 2)-4)토지 : 공히 세장형의 토지로서 지면은 접면 도로 대비 대체로 평탄하며, 일부 비닐하우스가 설치되어 있는 경지정리답으로 이용중임.

인접 도로상태

기호 1)토지 : 맹지임.

기호 2)-4)토지 : 공히 북동측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 생산관리지역(2011-08-04), 영농여건불리농지.

기호(2-4) : 농림지역, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(젖소 돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 농업진흥지역(2023-11-09)<농지법>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

1.3. 입지조건

본 물건은 경상남도 사천시 사남면 화전리 일대에 위치하고 있으며, 기호 1) 토지는 구룡마을 남측 근거리에, 기호 2)부터 4)까지의 토지는 병둔마을 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 산간농경지와 자연림, 답, 소규모 창고 등으로 이루어진 농경지대입니다. 기호 1) 토지는 차량 접근이 다소 불편한 맹지이며, 기호 2)부터 4)까지의 토지는 지방도변에 접하고 있으며 북동측으로 약 3미터 폭의 포장도로와 접하여 차량 접근이 가능한 보통의 교통상황을 보입니다. 생산관리지역 및 농림지역, 농업진흥지역으로 지정되어 있어 향후 개발보다는 농업적 이용에 적합한 입지입니다. 최근 사천시는 사남면에 행정복지센터와 건강생활지원센터, 청소년학습지원센터 등을 포함하는 '사남안녕 복지센터'를 건립하여 지역 주민의 기초생활 기반을 확충하고 생활 인프라 개선을 통한 삶의 질 향상을 도모하고 있습니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 채권자는 신OOOOO입니다. 권리 분석 시 가장 중요한 사항은 모든 권리가 낙찰과 함께 소멸하는지 여부입니다. 본 물건의 상세한 권리 관계 및 인수되는 권리는 법원 경매 서류를 통해 정확히 확인해야 합니다. 강제경매 개시 결정에 따라 진행되는 물건으로, 채권자의 권리가 우선적으로 처리될 것입니다.

1.5. 상권분석

본 물건은 농림지역 및 생산관리지역으로 지정된 순수 농업 지역에 위치하고 있어, 전통적인 의미의 상업 시설이나 상권은 형성되어 있지 않습니다. 주변은 농경지와 자연림, 소규모 창고 등이 주를 이루고 있습니다. 사천시 사남면에는 사랑원 노인지원센터, 부모님의 집과 같은 노인 요양 시설이 운영되고 있어, 지역 내 고령층을 위한 생활 지원 서비스가 일부 제공되고 있습니다. 따라서 상업적 가치를 통한 수익 창출보다는 농업적 생산 활동이나 전원생활을 위한 입지로 보는 것이 타당합니다.

1.6. 생활정보

가까운 마을인 구룡마을 및 병둔마을과 인접하여 기본적인 생활권을 공유할 수 있습니다. 지방도와 접하고 있어 사천 시내 및 인근 지역으로의 이동은 가능하나, 대중교통 이용이 편리하지는 않을 수 있습니다. 생활 편의 시설은 인근 읍면 지역으로 이동해야 이용 가능할 것으로 예상됩니다. 사남면에 건립 예정인 '사남안녕 복지센터'는 주민 커뮤니티 시설, 청소년 학습 센터 등을 포함하여 지역 주민의 삶의 질 향상에 기여할 것으로 기대됩니다.

1.7. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있습니다. (주의사항 4번)

기호 1) 토지는 맹지이므로 차량 및 건축 관련 진입로 확보에 어려움이 있을 수 있습니다. (감정평가 요약 - 인접 도로상태)

기호 1) 토지는 동측 하향 급경사지로 묘지로 이용 중이며, 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다. (감정평가 요약 - 형태 및 이용상태)

일부 토지는 선하지에 저촉되어 있어 향후 건축이나 개발 시 영향을 받을 수 있습니다. (주의사항 2번)

농림지역, 생산관리지역, 농업진흥지역, 가축사육제한구역, 비행안전구역 등 여러 토지 이용 규제가 존재하여 토지 활용에 제한이 따릅니다. (감정평가 요약 - 토지이용계획 및 제한상태)

매각 제외 물건인 비닐하우스가 토지와 함께 언급될 수 있어 혼동의 여지가 있습니다. (주의사항 3번)

주변에 landfill, 폐기물 처리 시설 등과 같은 혐오시설이 있다는 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다.

1.8. 종합 의견

본 경매 물건은 사천시 사남면의 농림지역 및 생산관리지역에 위치한 다수의 필지 토지입니다. 대부분의 토지가 경지정리된 답으로 농업적 이용에 적합하며, 일부는 묘지로 이용 중입니다. 기호 1) 토지는 맹지이며 경사지인 반면, 기호 2-4) 토지는 도로에 접해 있어 접근성이 상대적으로 양호합니다. 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 비행안전구역 및 가축사육 제한 등 다양한 공법상 제한사항을 면밀히 검토해야 합니다. 순수 농업용 토지 또는 전원생활 부지로 고려할 수 있으나, 여러 규제와 맹지라는 점은 투자 결정 시 신중한 고려가 필요합니다.

1.9. 투자 포인트

농업 실경영을 목적으로 하는 분들에게는 농업진흥지역 내 토지로서 잠재력이 있을 수 있습니다.

향후 지역 개발 계획이나 정책 변화에 따라 가치 상승 가능성을 고려해볼 수 있습니다. (다만, 현행 규제 사항을 고려할 때 단기적 시세차익보다는 장기적 관점에서의 접근이 필요합니다.)

사천시는 항공우주산업 등 지역 특화 산업이 발달한 곳으로, 관련 산업 종사자들의 전원생활 희망 수요를 고려할 수 있습니다.

철저한 권리 분석과 함께 농지취득자격증명 발급 가능성 및 절차, 그리고 토지이용계획을 면밀히 확인하는 것이 투자 성공의 핵심입니다.

법원 정보

진주지원 경매2계