나이스옥션 법원경매 진주 2024타경39679 [1] 경상남도 사천시 사남면 화전리 48 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경39679 [1] 경상남도 사천시 사남면 화전리 48 답 경매

• 사건번호: 2024타경39679
• 주소: 경상남도 사천시 사남면 화전리 48
• 용도: 답

진주지원 경매2계 2024타경39679 | 소재지: 경상남도 사천시 사남면 화전리 48 | 감정가: 6,820,400원 | 최저가: 4,774,000원 | 용도: 답

1. 진주지원 2024타경39679 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2024타경39679 (1)

소재지: 경상남도 사천시 사남면 화전리 48

용도: 답 (현황 묘지로 이용 중)

감정가: 6,820,400원

토지면적: 268.00㎡ (약 81.07평)

토지지분: 268㎡ (약 81.07평)

건물면적: 0.00㎡ (0평)

건물지분: 0㎡ (0평)

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOO

특이사항: 중복사건, 농지취득자격증명, 분묘기지권, 제시외 수목(감정서 상 ‘①’) 매각 포함.

주의사항:

- 공부상 지목은 ‘답’이나 현황 지상에 분묘 다수 소재하는 ‘묘지’로 이용중이며, 최저매각가격은 분묘소재 감안한 금액임.

- 제시외 수목(감정서 상 ‘①’) 매각 포함.

- 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수). 별첨 사천시 사남면장 제출 ‘사실조회 회신서(2025.1.20.자)’ 참조.

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건 기호 1)토지는 경상남도 사천시 사남면 화전리 소재 "구룡마을" 남측 근거리에 위치하며, 부근은 산간농경지, 자연림 등으로 형성되어 있는 산간농경지대임. 주변 마을 및 농경지, 자연림이 혼재된 지역에 해당합니다.

교통상황:

기호 1)토지는 인근까지 차량 접근이 가능한 바 제반 교통사정이 다소 불편하며, 맹지임. 이는 차량 통행이나 접근에 있어 제한이 있을 수 있음을 의미합니다.

1.3. 권리분석

경매개시 및 채권자 정보:

본건은 진주지원에서 진행하는 2024타경39679 (1) 부동산강제경매 사건이며, 채권자는 신OOOOO입니다.

권리관계:

강제경매로 진행되었으며, 제공된 정보만으로는 추가적인 권리관계(근저당, 압류 등)에 대한 상세 내용은 파악하기 어렵습니다. 다만, 농지취득자격증명 제출이 필수적이므로 관련 법규 검토가 필요합니다.

세금 및 공과금:

관련 정보가 제공되지 않았습니다.

농지취득자격증명 필수:

본건은 공부상 지목이 ‘답’인 농지이므로, 매각물건을 취득하기 위해서는 농지취득자격증명원 제출이 반드시 필요합니다. 미제출 시 매수 신청 보증금 몰수의 위험이 있으므로, 사전에 철저한 준비가 요구됩니다. (별첨 사천시 사남면장 제출 ‘사실조회 회신서(2025.1.20.자)’ 참조)

분묘기지권 존재 가능성:

주의사항에 ‘현황 지상에 분묘 다수 소재하는 ‘묘지’로 이용중’이라고 명시되어 있으며, 최저매각가격이 분묘 소재를 감안하여 산정되었습니다. 이는 분묘기지권 성립 가능성을 내포하며, 향후 토지 이용 및 명도 과정에서 추가적인 검토와 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

현재 이용 현황:

본건 토지는 공부상 지목은 ‘답’으로 되어 있으나, 실제로는 분묘가 다수 소재한 ‘묘지’로 이용되고 있습니다. 기호 2)-4) 토지의 경우, 일부 비닐하우스가 설치되어 있는 경지정리답으로 이용 중이라는 점을 감안할 때, 해당 지역은 농업 활동이 이루어지는 경지정리지대이면서 동시에 사유 묘지로 사용되는 복합적인 토지 이용 형태를 보입니다.

주변 개발 가능성:

기호 (1) 토지는 생산관리지역(2011-08-04), 영농여건불리농지로 지정되어 있습니다. 기호 (2-4) 토지는 농림지역, 가축사육제한구역(2022-10-06), 비행안전제6구역(전술), 농업진흥지역(2023-11-09)으로 지정되어 있어, 토지 이용 및 개발에 있어 관련 법규의 제한을 받습니다. 다만, 최근 사천시 사남면 화전리, 병둔마을 일대가 농촌 공간 정비사업 대상지로 선정되어 정주 환경 개선 사업이 추진될 예정(2023년 6월 보도)이므로, 장기적인 관점에서 주변 지역의 생활 환경 개선 및 개발 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

1.5. 생활정보

주변 마을 및 농경지:

본건 토지는 "구룡마을" 남측 인근의 산간 농경지대에 위치하며, "병둔마을" 북측 인근에도 다른 필지가 소재하고 있습니다. 농촌의 전형적인 경관을 이루고 있으며, 지역 주민들의 생활 터전과 농업 활동이 이루어지는 지역입니다.

주변 시설:

제공된 정보와 검색 결과에 따르면, 본건 토지의 직접적인 주변에 대규모 상업 시설이나 편의 시설이 밀집해 있지는 않습니다. 다만, 농촌 공간 정비사업을 통해 향후 생활 편의 시설 확충이 기대될 수 있습니다. 과거 인근 축동면 지역에서 폐기물처리시설, 동물화장장 설치 추진 시 주민 반대가 있었던 사례가 있으나, 본건 소재지인 화전리 자체에서 직접적으로 이러한 혐오 시설이 근접해 있다는 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 다만, 가축사육제한구역 지정이 되어 있어 축산업 관련 시설 입지가 제한됨을 알 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

토지 이용 제한:

본건 토지는 생산관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 농업진흥지역 등으로 중첩 지정되어 있어 토지 이용 및 건축 행위에 상당한 제한이 따릅니다. 특히 농림지역 및 농업진흥지역은 농업 생산성 보전 목적이 강하여 개발이 엄격히 제한될 수 있습니다.

맹지 (기호 1):

기호 1) 토지는 맹지로서, 인접 도로에 직접 접하지 않아 차량 접근이나 건축 시 건축법상 대지로서의 요건을 충족하기 어렵습니다. 이로 인해 토지 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

분묘기지권으로 인한 명도 저항 가능성:

현황 묘지로 이용 중인 다수의 분묘는 분묘기지권이 성립될 경우, 토지 소유권 행사 및 토지 이용에 제약을 야기하며, 명도 과정에서 분묘 연고자들과의 협의가 필요할 수 있어 예상치 못한 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다.

농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수:

농지법에 따라 농지취득자격증명은 필수 서류이며, 미제출 시 입찰 보증금 전액이 몰수되는 중대한 불이익을 받을 수 있습니다.

지목과 현황 불일치 (답 vs 묘지):

공부상 지목은 ‘답’이나 실제로는 ‘묘지’로 이용 중인 점은 토지 이용 현황과 공부상의 불일치로, 향후 토지 이용 계획 수립 시 면밀한 검토가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건 경상남도 사천시 사남면 화전리 48번지 토지는 강제경매로 나온 농지(답)이나, 현재 다수의 분묘가 소재한 묘지로 이용되고 있는 특이 물건입니다. 맹지라는 점과 농지취득자격증명 제출의무, 분묘기지권 성립 가능성 등은 명확한 리스크 요인으로 작용합니다. 또한, 생산관리지역, 농림지역, 농업진흥지역 등 복수의 토지이용계획이 중첩되어 있어 토지 활용에 대한 제약이 클 것으로 예상됩니다.

다만, 주변 지역이 농촌 공간 정비사업 대상지로 선정되는 등 정주 환경 개선 노력이 이루어지고 있다는 점은 긍정적인 요소로 볼 수 있습니다. 본건은 철저한 권리분석 및 현장 조사를 통해 분묘의 실태, 분묘기지권 성립 여부, 농지취득자격증명 발급 가능성 등을 사전에 면밀히 검토한 후 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

1. 농지 외 복합적 토지 이용 가능성: 공부상 농지이나 현황 묘지로 이용 중인 점을 감안하여, 향후 묘지 관련 관리나 개발(관련 법규 검토 후) 또는 농업 외 다른 용도(예: 종교시설, 공원 등, 용도지역 변경 가능성 검토)로의 활용 가능성을 탐색해 볼 수 있습니다.

2. 지역 개발 계획 연계 가능성: 사남면 화전리, 병둔마을 일대에 농촌 공간 정비사업이 추진됨에 따라, 장기적으로 해당 지역의 생활 환경 개선 및 잠재 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

3. 저가 매수 기회: 분묘, 맹지, 농지법규 등의 리스크 요인으로 인해 최저매각가격이 상대적으로 낮게 형성되어 있을 가능성이 있으며, 이를 극복하고 가치를 창출할 수 있는 투자자에게는 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

진주지원 경매2계