나이스옥션 법원경매 진주 2025타경519 [2] 경상남도 하동군 금남면 대치리 산120-6 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2025타경519 [2] 경상남도 하동군 금남면 대치리 산120-6 임야 경매

• 사건번호: 2025타경519
• 주소: 경상남도 하동군 금남면 대치리 산120-6
• 용도: 임야

진주지원 경매2계 2025타경519 | 소재지: 경상남도 하동군 금남면 대치리 산120-6 | 감정가: 2,748,631,000원 | 최저가: 1,924,042,000원 | 용도: 임야

1. 1.

물건 기본 정보

본 물건은 진주지원에서 진행하는 2025타경519 (2) 부동산 임의경매 사건입니다.

사건번호: 진주지원 2025타경519 (2)

소재지: 경상남도 하동군 금남면 대치리 산120-6

용도: 임야

감정가: 2,748,631,000원

토지면적: 20,063.00㎡ (약 6,070.72평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각 (단, 주의사항으로 일괄매각 언급)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 새OOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 필요, 유동화물건

주의사항:

일괄매각.

본건 토지 중 일부는 2020.10.22자로 대지조성사업계획승인을 득하여 2021.4. 착공했으나 현재 공사가 중단되고 허가가 취소된 상태입니다.

본건 토지 중 일부는 2022.3.23자로 제2종근린생활시설 건축신고를 득하였고 현재 공사가 중단된 상태이나, 허가/신고사항은 현재 유효한 것으로 하동군청 관계 공무원으로부터 조회되었습니다.

목록 토지는 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출이 필수입니다. 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있습니다. (별첨 하동군 금남면장 '사실조회 관련 회신서(2025.11.6.자)' 참조 요망)

1. 2.

감정평가서 요약

본 물건에 대한 감정평가서 요약 내용은 다음과 같습니다.

1.2. 1.

토지감정요항표

위치 및 주위환경:

기호1-3은 진주시 금산면 용아리, 갈전초등학교에서 북동측 약 2.2km 지점에 위치하며, 부근은 임야, 농경지, 띄엄띄엄한 음식점, 카페 등 상업용지로 형성되어 있습니다.

기호4-6은 하동군 금남면 대치리, 오케이쉼터에서 남동측 약 1.1km 지점에 위치하며, 주위는 임야, 농경지, 해안변 등으로 형성되어 있습니다. 농경지대로 주위 환경은 보통입니다.

교통상황:

기호1, 2는 인접지를 경유하여 영농기구, 영농차량 등 접근이 가능합니다.

기호3은 본건까지 영농기구, 영농차량 등 접근이 가능합니다.

기호4-6은 일단으로 하여 서측으로 폭 약 10미터 도로가 개설되어 있어 차량 출입이 가능하며 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태:

기호1-3은 부정형의 토지로서 인근 토지와 대체로 등고하며, 답(논)으로 이용되고 있습니다.

기호4-6는 일단으로 하여 사다리형에 유사한 토지로서 대지조성사업계획승인을 득하여 지반공사, 내부도로공사 등이 완료된 상태로서 상당한 공정정도를 나타내고 있습니다. 서측으로 하향 경사진 토지를 2단으로 하여 대지조성사업부지로 형성되어 있는 택지후보지 상태이며, 내부 진입도로 개설 및 포장공사, 석축옹벽공사 등이 거의 완료되고 상당한 공정정도를 보이고 있는 단계에 있습니다. (축대, 석축옹벽공사, 내부 진입로 포장공사 상태 등 자세한 내용은 첨부된 현황 사진 등을 참조하시기 바랍니다.)

인접 도로상태:

기호1, 2는 지적도상 맹지입니다.

기호3은 중로1면, 즉 지방도 1009번(월아산로) 법면부분에 접하여 있으나 지대가 낮아 이 도로를 통하여 직접 출입은 불가합니다.

기호4-6은 3필지를 일단으로 하여 서측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로가 개설되어 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

기호1, 3: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한).

기호2: 보전녹지지역(2023-07-03), 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한).

기호4: 농림지역, 생산관리지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2021-05-13), 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 농업진흥구역.

기호5: 농림지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역(닭, 오리, 메추리, 돼지, 개 제한), 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 가축사육제한구역(젖소, 닭, 오리, 메추리, 돼지, 개 제한), 준보전산지.

기호6: 생산관리지역, 가축사육제한구역(닭, 오리, 메추리, 돼지, 개 제한), 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 준보전산지.

제시목록 외의 물건: 없음.

공부와의 차이: 없음.

기타 참고사항:

임대관계는 미상입니다.

대지조성사업계획승인 사항 등: 본건 토지 기호4-6 중 일부는 2020-10-22자로 대지조성사업계획승인을 득하여 2021-04월 착공신고를 하고 공사 진행하다가 현재는 공사가 중단되고 허가가 취소된 상태에 있습니다. 일부는 2022-03-23자로 제2종근린생활시설 건축신고수리를 득하여 현재 공사 중단된 상태로 있으나, 허가/신고사항은 현재 유효한 것으로 하동군청 관계공무원으로부터 조회되고 있습니다.

* 대지조성사업계획승인 상세:

사업구분; 대지조성사업승인

승인번호; 2020-도시건축과-대지조성사업승인-1

상호 및 대표자; 오성산업개발 강동학

등록번호; 경상남도-대지조성사업자-2020-0001

대지위치 및 지번; 경상남도 하동군 금남면 대치리 산120-6, 산120-34

대지면적; 12,211㎡ (사업부지 9,767㎡ , 진입도로 2,444㎡ )

주택형별; 단독

주용도; 주거용지 (12,211㎡, 단독주택 용 13필지 예정)

승인일; 2020-10-22

* 근린생활시설 건축신고 상세:

건축구분; 허가/신고사항변경(변경차수 ; 1)

신고번호; 2020-도시건축과-신축신고-199

건축주; 박오성

대지위치 및 지번; 경상남도 하동군 금남면 대치리 산120-6, 산120-34, 70-53

대지면적; 6,075㎡

주용도; 제2종근린생활시설

건축면적 및 건폐율; 490.61㎡ / 8.08%

연면적 및 용적율; 490.61㎡ / 8.08%

1. 3.

입지조건

본 물건은 경상남도 하동군 금남면 대치리 산120-6 일대에 위치합니다. 기호1-3 토지는 진주시 금산면 용아리 인근에, 기호4-6 토지는 하동군 금남면 대치리 오케이쉼터 인근에 소재하여, 지역별로 약간의 환경 차이가 있습니다.

주변은 임야와 농경지가 주를 이루고 있으며, 해안변과도 인접해 있습니다. 일부 지역에는 음식점, 카페 등 소규모 상업시설이 산재해 있어 기본적인 편의시설 접근성은 확보되어 있습니다.

기호1-3 토지는 답(논)으로 이용되고 있으며, 영농차량의 접근이 가능한 수준입니다.

기호4-6 토지는 서측으로 폭 약 10m의 포장도로에 접해 있어 차량 진출입이 용이하며, 대지조성사업이 일부 진행되어 택지 후보지로서 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

1. 4.

권리분석

본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자 새OOOOOOOO의 신청에 의해 진행됩니다.

일반적으로 임의경매는 담보권 실행을 위한 매각 절차이므로, 매각으로 인해 경매 신청 채권자의 근저당권 등 담보물권을 포함하여 매각물건명세서상 말소기준권리 이하의 권리들은 소멸되는 것이 원칙입니다.

다만, 인수주의 또는 말소주의 여부, 유치권, 법정지상권 등 특수 권리관계 존재 가능성은 항상 염두에 두어야 합니다. 본 정보만으로는 상세한 권리분석이 어렵기 때문에, 반드시 매각물건명세서, 현황조사서, 등기부등본 등 관련 서류를 통해 철저한 권리 분석을 진행해야 합니다.

1. 5.

상권분석

본 물건이 소재한 지역은 전반적으로 자연환경이 보존된 농림 지역 및 녹지 지역의 성격이 강합니다.

인근의 소규모 상업시설(음식점, 카페 등)은 지역 주민 또는 방문객을 대상으로 하는 제한적인 상권으로 보입니다.

대규모 주거 단지나 상업 시설 밀집 지역과는 거리가 있어, 현재 활발한 상업 활동이 이루어지는 지역으로 보기는 어렵습니다.

다만, 장기적으로 개발 가능성을 고려한다면, 자연환경과 연계된 특색 있는 상업 시설(예: 힐링, 체험 공간 등)의 도입 가능성은 생각해 볼 수 있습니다.

1. 6.

생활정보

주변에 갈전초등학교가 약 2.2km 거리에 위치하여 기본적인 교육 시설 이용이 가능합니다.

해안변 인근이라는 지리적 특성은 주거 환경 측면에서 긍정적인 요소가 될 수 있습니다.

하지만, 대중교통 이용이 불편하고 생활 편의시설(병원, 대형마트 등)이 부족할 수 있어, 차량이 없이는 생활에 제약이 따를 수 있습니다. 이는 지역의 개발 정도와 인프라 수준에 따라 달라질 수 있으므로, 현장 방문을 통한 구체적인 확인이 필요합니다.

1. 7.

잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 과거 개발 계획의 취소 및 중단입니다. 기호4-6 토지의 대지조성사업은 공사 중단 및 허가 취소 상태로, 사업 진행에 대한 불확실성이 매우 큽니다.

또한, 목록 토지의 경우 농지 취득 시 농지취득자격증명원 제출이 필수이며, 이를 제출하지 못할 경우 보증금 몰수라는 치명적인 결과를 초래할 수 있습니다. (관련 회신서 확인 필수)

다수의 필지가 자연녹지지역, 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 준보전산지 등에 속해 있어 토지 이용 및 개발에 상당한 제약이 따릅니다.

기호1, 2 토지는 맹지이며, 기호3 토지는 지대가 낮아 도로 접근이 어렵습니다. 이는 토지 활용도를 저해하는 요인이 될 수 있습니다.

제2종근린생활시설 건축신고가 유효하다고는 하나, 공사가 중단된 상태이므로 향후 건축 진행 가능성 및 추가 인허가 필요 여부를 철저히 확인해야 합니다.

1. 8.

종합 의견

본 물건은 임야가 주를 이루고 있으며, 일부 토지는 과거 대지조성사업 및 근린생활시설 건축 신고 이력이 있는 등 잠재적인 개발 가능성을 가지고 있습니다. 특히 기호4-6 토지는 상당 부분의 공정률을 보였으나, 현재 개발 계획 취소 및 공사 중단 상태에 놓여 있어 사업의 불확실성이 매우 높습니다.

농지 취득 관련 증명서 발급 여부, 다양한 토지 이용 규제, 맹지 등의 물적 제약 사항을 고려할 때, 본 건은 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

개발 가능성과는 별개로, 과거 개발 중단 및 취소 이력은 투자자에게 큰 리스크로 작용할 수 있습니다.

1. 9.

투자 포인트

비록 여러 리스크가 존재하지만, 본 물건은 다음과 같은 투자 포인트를 가집니다.

대지조성사업 및 건축 신고 이력이 있는 토지는 법규 검토 및 토지 이용 계획 분석을 통해 향후 개발을 위한 기반을 마련할 잠재력이 있습니다.

자연환경이 우수한 지역이라는 점은 이를 활용한 특색 있는 사업(예: 전원주택 단지, 힐링 공간, 체험 시설 등) 기획 시 긍정적인 요소가 될 수 있습니다.

경매 물건으로서 적정 가격에 낙찰받을 경우, 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

농지취득자격증명 관련 문제가 해결되고, 기존 건축 신고 사항을 활용한 사업 재추진이 가능하다면, 개발 리스크를 극복하고 성공적인 투자를 이끌어낼 수 있습니다.

법원 정보

진주지원 경매2계