나이스옥션 법원경매 진주 2025타경576 [4] 경상남도 산청군 신등면 간공리 258-1 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 합천 · 평가일 2025.03.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 산청군 신등면 간공리 소재 '연산마을' 내 및 인근에 산재하여 위치하고 부근은 농촌주택, 농경지, 순수임야 등으로 형성된 순수농촌지대임.

교통상황

기호(1) 본건까지 차량 접근 불가능하며, 기호(2,4,5) 본건까지 차량 출입 가능하며, 공히 면소재지 외곽에 위치하여 관내 대중교통 사정은 불편한 편임.

형태 및 이용상태

기호(1) 북동하향 완경사지내 부정형의 토지로서 현재 과수원(감나무단지)부지, 기호(2) 남하향 완경사지내 가로장방형에 유사한 토지로서 현재 주택부지로 이용중이며, 자제지반은 대체로 평탄함. 기호(4) 북서하향 완경사지내 사다리형의 토지로서 현재 농경지(답)으로 이용중임. 기호(5) 지반 대체로 평탄한 삼각형에 유사한 토지로서 현재 묘지(분묘3기 소재) 및 농경지(전)로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) 맹지임. 기호(2) 남측으로 폭 약 6m~8m 정도의 포장도로와 접함. 기호(4) 북측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함. 기호(5) 남동측으로 폭 약 8m 내외의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한에서 400m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한에서 800m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(소하천구역)<소하천정비법>, 기호(2) 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지 기호(4) 생산관리지역, 가축사육제한구역(전부제한에서 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 소하천예정지(소하천예정지)<소하천정비법>, 기호(5) 생산관리지역, 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-145)(접함), 가축사육제한구역(전부제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한에서 200m이내) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(소하천구역)<소하천정비법>, 소하천 예정지(소하천예정지)<소하천정비법>임.

제시목록 외의 물건

기호(1) 지상에 토지소유자와 동일인 소유로 추정되는 감나무가 식재 관리 되고 있으며, 기호(5) 지상에 분묘3기와 석물 등이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현재 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3) 경량철골구조 아스팔트싱글지붕 단층건으로서, 사용승인일: 2010.12.1. 외벽: 사이딩판넬마감, 내벽: 벽지마감 및 일부 타일마감, 창호: 새시창임.

이용상태

기호(3) 단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

지적 및 건물개황도 및 사진용지와 같이 종물 및 부합물 성격의 제시외건물 기호(ㄱ~ㄷ)이 소재하나 토지사용수익에 영향 없을 것으로 사료되며, 기호(3) 지붕위에 태양광설비 되어 있음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현재 임대관계는 미상임.

물건 비고

-분묘 3기 소재, 최저매각가격은 분묘 소재 감안한 금액임.
-농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수).별첨 산청군 신등면장 제출 ‘사실조회 의뢰에 따른 회신서(2025.11.21.자)’ 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 진주지원 2025타경576 (4)

경매구분: 부동산임의경매

소재지: 경상남도 산청군 신등면 간공리 258-1

용도: 답 (현황 여러 필지로 이용 중)

감정가: 21,025,000원

토지면적: 725.00㎡ (약 219.3평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

채권자: 산OOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명, 분묘기지권 성립 여지 있음.

1.2. 토지 현황 (감정평가 요항표 참조)

본건은 경상남도 산청군 신등면 간공리 소재 '연산마을' 내 및 인근에 산재하며, 부근은 농촌주택, 농경지, 순수임야 등으로 형성된 순수농촌지대임.

* 기호(1): 북동하향 완경사지내 부정형 토지로서 현재 과수원(감나무 단지) 부지로 이용 중. 차량 접근 불가능하며 맹지임. 보전관리지역, 가축사육제한구역, 소하천구역에 해당.

* 기호(2): 남하향 완경사지내 가로장방형 토지로서 현재 주택부지로 이용 중이며, 지반은 대체로 평탄함. 차량 출입 가능하며 남측 약 6m~8m 포장도로와 접함. 계획관리지역, 가축사육제한구역, 영농여건불리농지에 해당.

* 기호(4): 북서하향 완경사지내 사다리형 토지로서 현재 농경지(답)으로 이용 중. 차량 출입 가능하며 북측 약 4m 포장도로와 접함. 생산관리지역, 가축사육제한구역, 소하천예정지에 해당.

* 기호(5): 지반 대체로 평탄한 삼각형 토지로서 현재 묘지(분묘 3기 소재) 및 농경지(전)로 이용 중. 차량 출입 가능하며 남동측 약 8m 아스팔트 포장도로와 접함. 생산관리지역, 소로2류(폭 8m~10m) 접함, 가축사육제한구역, 소하천구역, 소하천예정지에 해당.

1.3. 건물 현황 (건물감정평가요항표 참조 - 매각 대상 아님)

* 기호(3): 경량철골구조 아스팔트싱글지붕 단층 주택 (사용승인일: 2010.12.1.)

* 부합물 및 종물: 제시외 건물 기호(ㄱ~ㄷ) 소재, 태양광 설비 소재.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 산청군 신등면 간공리 '연산마을' 내 및 인근에 위치하며, 주위는 농촌주택, 농경지, 순수임야 등으로 구성된 순수 농촌 지대임.

2.2. 교통 및 접근성

* 차량 접근: 기호(1)은 차량 접근이 불가능한 맹지이며, 기호(2, 4, 5)는 차량 출입이 가능함.

* 대중교통: 면소재지 외곽에 위치하여 관내 대중교통 사정은 다소 불편한 편임.

2.3. 도로 상태

* 기호(1): 맹지

* 기호(2): 남측 폭 약 6m~8m 포장도로 접함

* 기호(4): 북측 폭 약 4m 포장도로 접함

* 기호(5): 남동측 폭 약 8m 아스팔트 포장도로 접함

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 기호(1): 보전관리지역, 가축사육제한구역, 소하천구역

* 기호(2): 계획관리지역, 가축사육제한구역, 영농여건불리농지

* 기호(4): 생산관리지역, 가축사육제한구역, 소하천예정지

* 기호(5): 생산관리지역, 소로2류(폭 8m~10m) 접함, 가축사육제한구역, 소하천구역, 소하천예정지

2.5. 주변 시설 (제공된 정보 기반)

본건은 농경지 및 농촌 주택이 혼재된 지역으로, 주변에 별도의 상업 시설이나 편의 시설에 대한 정보는 제공되지 않았음. 인근 농경지 및 임야가 주를 이루고 있음.

3. 권리분석

3.1. 소멸되는 권리

본 경매 물건은 토지 매각으로 진행되며, 말소기준권리(을3: 근저당권, 2009-06-26) 이하 모든 권리(가압류, 근저당 등)는 매각으로 소멸될 예정임.

3.2. 소멸되지 않는 권리

* 지상권개요: 분묘기지권 성립 여지 있음.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원. (임차인 존재하지 않음)

4. 상권분석

본 물건은 순수 농촌 지역에 위치하며, 농업 생산 및 농촌 생활을 위한 기본적인 입지 조건을 갖추고 있음. 주변에 상업 시설이나 유흥 시설 등 상권 형성에 영향을 미칠 만한 시설은 파악되지 않음. 토지 이용 목적이 농업 생산에 집중될 것으로 예상됨.

5. 생활정보

생활 편의 시설은 면소재지 인근으로의 접근이 필요하며, 대중교통 이용이 다소 불편할 수 있음. 차량을 이용한 이동이 필수적일 것으로 보이며, 차량을 통해 농산물 유통 및 기타 생활 편의를 해결해야 할 것으로 판단됨.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 본 건은 농지이므로, 매수자는 농지취득자격증명원을 제출해야 함. 미제출 시 매수 신청 보증금 몰수 위험이 있으므로 사전에 준비해야 함. (별첨 산청군 신등면장 제출 ‘사실조회 의뢰에 따른 회신서(2025.11.21.자)’ 참조)

* 분묘기지권: 토지(기호5) 지상에 분묘 3기가 소재하며, 분묘기지권이 성립될 경우 토지 이용에 제약이 발생할 수 있음. 최저매각가격은 분묘 소재를 감안하여 산정되었으나, 해당 권리에 대한 추가 확인 필요.

* 맹지(기호1): 토지 중 일부(기호1)가 맹지로 차량 접근이 불가하여 토지 이용 계획에 제약이 있을 수 있음.

* 각종 개발 제한: 보전관리지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역, 소하천구역/예정지 등 각종 토지 이용 계획 및 제한 사항을 확인하고 개발 가능성을 신중히 검토해야 함.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 산청군 신등면의 농촌 지역에 위치한 답(논) 토지로서, 농지취득자격증명 제출이 필수이며 분묘기지권, 맹지 등 여러 잠재적 리스크를 내포하고 있음. 감정가는 2,102만 5천원이며, 분묘 소재 등을 감안한 금액으로 책정되었음. 토지 이용 계획상 다양한 제한 사항이 존재하므로, 관련 법규를 면밀히 검토해야 함. 농업 생산 목적 외의 개발 가능성은 제한적일 수 있으나, 해당 지역의 농지 가치와 잠재력에 대한 분석이 필요함.

8. 투자 포인트

* 경매 물건으로서 시세 대비 저렴한 가격으로 취득할 기회.

* 농업 생산을 위한 토지 취득을 고려하는 경우.

* 잠재적 리스크(분묘, 맹지 등)를 충분히 인지하고 감안하여 입찰가를 결정할 경우.

9. 예상 입찰가

본건은 임차인이 없어 인수해야 할 보증금이 없는 물건입니다. 다만, 물건의 정확한 시장 가치, 유사 물건의 거래 사례, 현재 경매 시장의 동향, 그리고 상기 언급된 각종 위험 요소를 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 제공된 정보만으로는 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 보다 정확한 가치 평가 및 투자를 위해서는 현장 조사와 추가적인 시장 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.