나이스옥션 법원경매 진주 2025타경576 [2] 경상남도 산청군 신등면 간공리 55 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 합천 · 평가일 2025.03.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 산청군 신등면 간공리 소재 '연산마을' 내 및 인근에 산재하여 위치하고 부근은 농촌주택, 농경지, 순수임야 등으로 형성된 순수농촌지대임.

교통상황

기호(1) 본건까지 차량 접근 불가능하며, 기호(2,4,5) 본건까지 차량 출입 가능하며, 공히 면소재지 외곽에 위치하여 관내 대중교통 사정은 불편한 편임.

형태 및 이용상태

기호(1) 북동하향 완경사지내 부정형의 토지로서 현재 과수원(감나무단지)부지, 기호(2) 남하향 완경사지내 가로장방형에 유사한 토지로서 현재 주택부지로 이용중이며, 자제지반은 대체로 평탄함. 기호(4) 북서하향 완경사지내 사다리형의 토지로서 현재 농경지(답)으로 이용중임. 기호(5) 지반 대체로 평탄한 삼각형에 유사한 토지로서 현재 묘지(분묘3기 소재) 및 농경지(전)로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) 맹지임. 기호(2) 남측으로 폭 약 6m~8m 정도의 포장도로와 접함. 기호(4) 북측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함. 기호(5) 남동측으로 폭 약 8m 내외의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한에서 400m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한에서 800m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(소하천구역)<소하천정비법>, 기호(2) 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지 기호(4) 생산관리지역, 가축사육제한구역(전부제한에서 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 소하천예정지(소하천예정지)<소하천정비법>, 기호(5) 생산관리지역, 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-145)(접함), 가축사육제한구역(전부제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한에서 200m이내) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(소하천구역)<소하천정비법>, 소하천 예정지(소하천예정지)<소하천정비법>임.

제시목록 외의 물건

기호(1) 지상에 토지소유자와 동일인 소유로 추정되는 감나무가 식재 관리 되고 있으며, 기호(5) 지상에 분묘3기와 석물 등이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현재 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3) 경량철골구조 아스팔트싱글지붕 단층건으로서, 사용승인일: 2010.12.1. 외벽: 사이딩판넬마감, 내벽: 벽지마감 및 일부 타일마감, 창호: 새시창임.

이용상태

기호(3) 단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

지적 및 건물개황도 및 사진용지와 같이 종물 및 부합물 성격의 제시외건물 기호(ㄱ~ㄷ)이 소재하나 토지사용수익에 영향 없을 것으로 사료되며, 기호(3) 지붕위에 태양광설비 되어 있음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현재 임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각.
-제시외건물[감정서상 ‘ㄱ~ㄷ’], 제시외물건 태양광설비[감정서상 ‘①’] 각 매각포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경576 (2)

소재지: 경상남도 산청군 신등면 간공리 55

용도: 단독주택

감정가: 85,192,900원

토지 면적: 252.00㎡ (약 76.23평)

건물 면적: 90.00㎡ (약 27.22평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 산OOOOOOOO

감정평가서 요약: 본건은 경상남도 산청군 신등면 간공리 소재 '연산마을' 내 및 인근에 산재하여 위치하며, 농촌 주택, 농경지, 순수 임야 등으로 형성된 순수 농촌지대입니다. 토지는 5필지(기호 1, 2, 4, 5)로 구성되어 있으며, 건물은 1동(기호 3)입니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상남도 산청군 신등면 간공리 '연산마을' 내 및 인근에 산재해 있으며, 부근은 농촌 주택, 농경지, 순수 임야 등으로 형성된 순수 농촌지대입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근은 일부 필지(기호 2, 4, 5)에 한해 가능하며, 기호(1) 토지는 맹지여서 차량 접근이 불가능합니다. 면소재지 외곽에 위치하여 관내 대중교통 사정은 불편한 편입니다.

* 인접 도로 상태:

* 기호(1): 맹지입니다.

* 기호(2): 남측으로 폭 약 6~8m 정도의 포장도로와 접합니다.

* 기호(4): 북측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 접합니다.

* 기호(5): 남동측으로 폭 약 8m 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

* 토지 이용계획 및 제한사항:

* 기호(1): 보전관리지역, 가축사육제한구역, 소하천구역.

* 기호(2): 계획관리지역, 가축사육제한구역, 영농여건불리농지.

* 기호(4): 생산관리지역, 가축사육제한구역, 소하천예정지.

* 기호(5): 생산관리지역, 소로2류(폭 8~10m) 접함, 가축사육제한구역, 소하천구역, 소하천 예정지.

* 토지 형태 및 이용상태:

* 기호(1): 북동하향 완경사지 내 부정형 토지로, 현재 과수원(감나무 단지) 부지로 이용 중입니다.

* 기호(2): 남하향 완경사지 내 가로장방형 유사 토지로, 현재 주택 부지로 이용 중이며, 지반은 대체로 평탄합니다.

* 기호(4): 북서하향 완경사지 내 사다리형 토지로, 현재 농경지(답)으로 이용 중입니다.

* 기호(5): 지반 대체로 평탄한 삼각형 유사 토지로, 현재 묘지(분묘 3기 소재) 및 농경지(전)로 이용 중입니다.

* 건물 정보:

* 구조: 경량철골구조, 아스팔트싱글지붕 단층건 (기호 3).

* 사용승인일: 2010년 12월 1일.

* 용도: 단독주택.

* 면적: 90.00㎡ (약 27.22평).

* 설비: 위생, 급배수, 난방 설비가 되어 있습니다.

* 부합물 및 종물: 제시외 건물(감정서상 ‘ㄱ~ㄷ’) 및 태양광 설비가 매각에 포함됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2010년 12월 14일 접수된 산청군농업협동조합의 근저당권입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 모든 권리가 말소될 것으로 예상됩니다. (말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸됩니다.)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요"로 기재되어 있으나, 상세 내용은 비어있어 현재로서는 인수되는 권리가 없을 것으로 추정됩니다. 다만, 등기부상 특별한 권리사항이 없다면 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. 현재 임대관계는 미상이며, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 농촌 지역에 위치하여 전통적인 의미의 상권 분석은 제한적입니다.

* 주변은 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재된 전형적인 농촌 생활권입니다.

* 지역 주민을 위한 기본적인 편의시설은 인근 면소재지에서 이용 가능할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 면소재지 인근으로 이동 시 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 대중교통 이용이 불편한 지역으로, 자가용 차량 이용이 필수적입니다.

* 주변환경: 조용한 농촌 마을로, 전원생활, 주말 주택, 귀농·귀촌 등 조용한 환경을 선호하는 분들에게 적합할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 분묘기지권: 토지(기호 5) 지상에 분묘 3기가 소재하여 분묘기지권이 성립될 가능성이 있습니다. 이는 토지 이용 및 재산권 행사에 제약을 줄 수 있는 주요 리스크 요인입니다.

* 맹지(기호 1): 차량 접근이 불가능하여 해당 토지의 활용성에 제약을 초래합니다.

* 토지이용 제한: 보전관리지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역, 소하천구역/예정지 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 있어 건축 및 개발 시 관련 법규 검토가 필요합니다.

* 제시외 건물 및 태양광 설비: 매각에 포함되나, 현황 파악 및 철거·이전 비용 발생 가능성을 검토해야 합니다.

* 농촌지역 특성: 상대적인 접근성 및 편의시설 부족.

* 혐오시설: 조사 결과, 산청군 산청읍 옥산리에 축산폐수처리장, 하수종말처리장 등이 포함된 '혐오시설 밸리'가 조성되어 있다는 정보가 있으나, 본건 소재지인 신등면 간공리와는 직선거리상 상당한 거리가 있어 직접적인 영향은 적을 것으로 판단됩니다. 그러나 지역 특성상 주변 지역에 혐오시설이 존재할 가능성은 항상 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 산청군 신등면의 한적한 농촌 지역에 위치한 단독주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 토지는 여러 필지로 구성되어 있으며, 주택은 비교적 최근인 2010년에 신축된 경량철골구조 단층 건물입니다. 권리 분석상 말소될 권리가 대부분으로 보이나, 임차인의 보증금 및 차임이 미상인 점은 주의해야 합니다. 가장 큰 잠재적 리스크는 토지 이용에 제약을 줄 수 있는 분묘기지권의 존재 가능성과 맹지(기호 1)의 존재입니다. 또한, 토지 이용 계획상 각종 제한이 존재하여 활용에 제약이 있을 수 있습니다. 전원생활이나 조용한 주거 환경을 찾는 수요자에게는 고려 대상이 될 수 있으나, 상기 리스크 요인들에 대한 철저한 사전 조사와 검토가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 조용하고 쾌적한 전원생활을 원하는 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

* 일부 토지는 이미 주택 부지 및 농경지로 활용 중이며, 도로 접면도 양호한 편입니다.

* 매각에 포함되는 제시외 건물 및 태양광 설비는 추가적인 가치를 제공할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 85,192,900원

* 주변 시세 분석:

* 산청군 신등면 지역 단독주택 및 토지 매매 사례를 볼 때, 유사 면적 및 조건의 물건은 평당 20만원에서 40만원 수준으로 거래되고 있습니다.

* 본건의 토지 총면적은 약 76.23평이며, 감정가는 토지 기준으로 약 111만 7천원/평, 건물 포함 시 약 100만 5천원/평으로 산정됩니다.

* 이는 주변 농경지 또는 임야 시세와 비교했을 때 다소 높은 편입니다. 특히 맹지(기호 1)의 존재와 분묘기지권 가능성은 물건의 가치를 하락시키는 요인으로 작용할 수 있습니다.

* 최근 조사된 산청군 신등면 지역의 전원주택 매물 가격은 1억 7천만원 ~ 6억 9천만원 선으로 다양하게 분포하고 있으나, 이는 본건과 직접적인 비교가 어려운 신축 또는 고급 주택 사례를 포함하고 있습니다.

* 다만, ‘연산마을’ 내에 위치하여 일부 기반 시설 접근성은 확보되어 있습니다.

* 예상 입찰가 제안:

* 본건의 감정가는 85,192,900원입니다.

* 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 특히 분묘기지권 및 맹지 문제 해결 방안, 향후 활용 계획 등을 구체적으로 수립한 후, 보수적으로 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

* 잠재적 리스크를 감안할 때, 7천만원 ~ 8천만원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다. 이는 시세 대비 저평가된 부분이 있다고 판단될 경우 상향 조정 가능성이 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.