나이스옥션 법원경매 진주 2025타경576 [3] 경상남도 산청군 신등면 간공리 90-4 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 합천 · 평가일 2025.03.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 산청군 신등면 간공리 소재 '연산마을' 내 및 인근에 산재하여 위치하고 부근은 농촌주택, 농경지, 순수임야 등으로 형성된 순수농촌지대임.

교통상황

기호(1) 본건까지 차량 접근 불가능하며, 기호(2,4,5) 본건까지 차량 출입 가능하며, 공히 면소재지 외곽에 위치하여 관내 대중교통 사정은 불편한 편임.

형태 및 이용상태

기호(1) 북동하향 완경사지내 부정형의 토지로서 현재 과수원(감나무단지)부지, 기호(2) 남하향 완경사지내 가로장방형에 유사한 토지로서 현재 주택부지로 이용중이며, 자제지반은 대체로 평탄함. 기호(4) 북서하향 완경사지내 사다리형의 토지로서 현재 농경지(답)으로 이용중임. 기호(5) 지반 대체로 평탄한 삼각형에 유사한 토지로서 현재 묘지(분묘3기 소재) 및 농경지(전)로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) 맹지임. 기호(2) 남측으로 폭 약 6m~8m 정도의 포장도로와 접함. 기호(4) 북측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함. 기호(5) 남동측으로 폭 약 8m 내외의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한에서 400m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한에서 800m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(소하천구역)<소하천정비법>, 기호(2) 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지 기호(4) 생산관리지역, 가축사육제한구역(전부제한에서 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 소하천예정지(소하천예정지)<소하천정비법>, 기호(5) 생산관리지역, 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-145)(접함), 가축사육제한구역(전부제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한에서 200m이내) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(소하천구역)<소하천정비법>, 소하천 예정지(소하천예정지)<소하천정비법>임.

제시목록 외의 물건

기호(1) 지상에 토지소유자와 동일인 소유로 추정되는 감나무가 식재 관리 되고 있으며, 기호(5) 지상에 분묘3기와 석물 등이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현재 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3) 경량철골구조 아스팔트싱글지붕 단층건으로서, 사용승인일: 2010.12.1. 외벽: 사이딩판넬마감, 내벽: 벽지마감 및 일부 타일마감, 창호: 새시창임.

이용상태

기호(3) 단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

지적 및 건물개황도 및 사진용지와 같이 종물 및 부합물 성격의 제시외건물 기호(ㄱ~ㄷ)이 소재하나 토지사용수익에 영향 없을 것으로 사료되며, 기호(3) 지붕위에 태양광설비 되어 있음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현재 임대관계는 미상임.

물건 비고

-농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수).

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경576 (3)

소재지: 경상남도 산청군 신등면 간공리 90-4

용도: 답

감정가: 107,236,000원

토지면적: 2,822.00㎡ (약 853.62평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지매각

채권자: 산OOOOOOOO (주요 채권자: 산청군농업협동조합)

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치및주위환경

본건은 경상남도 산청군 신등면 간공리 소재 '연산마을' 내 및 인근에 위치하고 있으며, 주변은 농촌주택, 농경지, 순수임야 등으로 형성된 순수 농촌 지대입니다.

1.2. 2.교통및도로

기호(1) 토지는 본건까지 차량 접근이 불가능한 맹지입니다.

기호(2,4,5) 토지는 차량 출입이 가능하며, 본건까지 차량 접근이 가능합니다.

다만, 면소재지 외곽에 위치하여 관내 대중교통 사정은 불편한 편입니다.

인접 도로상태는 기호(2) 남측으로 폭 약 6m~8m의 포장도로, 기호(4) 북측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로, 기호(5) 남동측으로 폭 약 8m 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 3.토지이용계획및제한사항

본건 토지는 기호별로 다음과 같은 지역 및 구역에 포함되어 있습니다.

* 기호(1): 보전관리지역, 가축사육제한구역(2개), 소하천구역

* 기호(2): 계획관리지역, 가축사육제한구역, 영농여건불리농지

* 기호(4): 생산관리지역, 가축사육제한구역, 소하천예정지

* 기호(5): 생산관리지역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역(2개), 소하천구역, 소하천 예정지

1.3. 권리분석

1.3. 1.말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2008년 5월 23일 접수된 산청군농업협동조합의 근저당권(을2)이며, 채권액은 40,000,000원입니다.

1.3. 2.등기부채권총액

등기부 상 채권 총액은 69,190,097원입니다.

1.3. 3.소멸되는권리

말소기준권리보다 선순위 권리가 없으므로, 근저당, 가압류, 압류 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.3. 4.소멸되지않는권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 별도로 명시된 바 없습니다.

1.3. 5.임차인현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임차인 정보는 제공되지 않았습니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.지역특성

본건이 위치한 산청군 신등면 간공리는 전형적인 농촌 지역으로, 주변에 농경지와 주택, 임야 등이 산재해 있습니다. 대규모 상업 시설이나 산업 시설보다는 농업 관련 활동이 주를 이루는 지역입니다.

1.4. 2.편의시설및접근성

주변의 편의시설은 읍/면 소재지 내에 집중되어 있을 것으로 예상되며, 본건까지의 직접적인 접근성은 다소 불편할 수 있습니다. (대중교통 사정 불편)

1.4. 3.주변환경(혐오시설포함)

Google 검색 결과, 산청군 신등면 간공리 및 주변 지역에 특별히 보고된 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 농촌 지역 특성상 축사 등 농업 관련 시설이 인접해 있을 수 있습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.교육시설

인근에 초등학교, 중학교 등이 위치할 수 있으나, 구체적인 학군은 추가 확인이 필요합니다.

1.5. 2.의료및복지시설

면 소재지 또는 인근 읍내에 병원, 보건소 등 기본적인 의료 및 복지 시설이 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 3.자연환경

주변은 농경지와 임야로 둘러싸여 있어 상대적으로 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

1.6. 잠재적리스크

1.6. 1.농지취득자격증명

본건은 농지(답, 전)이므로, 취득 시 농지취득자격증명원 제출이 필수적입니다. 미제출 시 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있으니, 사전에 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

1.6. 2.분묘기지권

기호(5) 토지 지상에 분묘 3기가 소재하고 있어 분묘기지권이 성립될 가능성이 있습니다. 이는 토지 사용 및 개발에 제약을 줄 수 있습니다.

1.6. 3.맹지

기호(1) 토지는 맹지로서 차량 접근이 불가능하며, 별도의 토지 사용을 위해서는 인접 토지 소유자와의 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

1.6. 4.토지이용제한

보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역 등 다양한 용도지역에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 소하천구역/예정지 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 5.기타

* 기호(1) 토지 지상에는 감나무가 식재되어 있으며, 토지 사용 수익에 영향을 줄 수 있습니다.

* 기호(3) 건물 지붕 위에 태양광 설비가 있으며, 이는 부합물로 간주될 수 있습니다.

1.7. 종합의견

본건은 경상남도 산청군 신등면의 농촌 지역에 위치한 토지로서, 농경지, 과수원, 주택부지, 묘지 등 다양한 용도로 활용된 여러 필지로 구성되어 있습니다. 토지매각 대상이며, 감정가는 1억 7백여만 원입니다.

권리관계는 비교적 명확하여 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

다만, 농지취득자격증명 필수 제출, 분묘기지권 성립 가능성, 맹지 존재, 다양한 개발 제한 구역 포함 등 취득 및 활용 시 고려해야 할 몇 가지 중요한 리스크 요인이 존재합니다.

농촌 지역의 특성을 이해하고 해당 지역의 법규 및 규제를 면밀히 검토하는 투자자에게는 가치가 있을 수 있습니다.

1.8. 투자포인트

1.8. 1.농촌의자연환경

전원생활 또는 농업 활동을 위한 부지 확보에 적합합니다.

1.8. 2.다양한토지이용가능성

현재 과수원, 주택부지, 농경지, 묘지 등으로 이용 중이며, 향후 용도에 따라 다양한 활용 방안을 모색할 수 있습니다 (관련 법규 검토 필수).

1.8. 3.명확한권리관계

등기부상 말소기준권리 설정으로 권리 분석이 비교적 용이합니다.

1.9. 예상입찰가

1.9. 1.입찰가산정참고

본건의 감정가는 107,236,000원입니다.

예상 입찰가는 감정가 및 유사 물건의 시세, 본건의 잠재적 리스크(농지법, 분묘기지권, 맹지 등)를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 지역의 실거래가, 유사 물건 거래 사례, 경매 시장 동향 등에 대한 추가적인 시장 조사 및 전문가의 분석이 필요합니다.

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