나이스옥션 법원경매 진주 2025타경676 [2] 경상남도 남해군 삼동면 봉화리 1946 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청강

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상토지는 경상남도 남해군 삼동면 봉화리 소재 ""내산마을회관"" 북동측 근거리 및 북서측 인근에 위치하고, 주위는 농경지, 임야, 농가주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

기호 (1~3) : 대상토지까지 차량접근이 가능하고, 취락과의 접근성은 보통임.
기호 (4) : 대상토지까지 차량접근이 가능하고, 취락과의 접근성은 보통임.
기호 (5~9) : 대상토지까지 차량접근이 가능하고, 취락과의 접근성은 보통임.
기호 (10) : 대상토지까지 차량접근이 가능하고, 취락과의 접근성은 보통임.

형태 및 이용상태

기호 (1) : 사다리 평지로서 전으로 이용 중임.
기호 (2~4) : 부정형 평지로서 전으로 이용 중임.
기호 (5,8) : 부정형 평지로서 도로로 이용 중임.
기호 (6) : 부정형 완경사로서 전으로 이용 중임.
기호 (7) : 가장형 평지로서 전으로 이용 중임.
기호 (9) : 부정형 평지로서 전으로 이용 중임.
기호 (10) : 부정형 완경사로서 전으로 이용 중임.

인접 도로상태

기호 (1) : 북서측으로 약 3~4m 내외의 포장도로(기호(6) 토지)와 접함.
기호 (2) : 남서측으로 약 3~4m 내외의 포장도로와 접함.
기호 (3) : 북동측으로 국유지를 통해 약 3~4m 내외의 포장도로를 통해 진출입 가능함.
기호 (4) : 맹지임.
기호 (5) : 현황 도로로 북서측의 포장도로와 연결됨.
기호 (6) : 북동측으로 약 3~4m 내외의 포장도로와 접함.(본건 일부 도로임)
기호 (7) : 북서측, 북동측으로 약 3~4m 내외의 포장도로와 접함.
기호 (8) : 현황 도로로 남서측의 포장도로와 연결됨.
기호 (9) : 남서측으로 사도를 통해 약 3~4m 내외의 포장도로로 진출입 가능함.
기호 (10) : 동측으로 약 2~3m 내외의 포장도로를 통해 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1,5,6) :농림지역 가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(300미터)<경상남도 문화재보호 조례>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>, 농업진흥구역<농지법>.
기호 (2,3) :농림지역 가축사육제한구역(2020-02-27)(개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(300미터)<경상남도문화재보호 조례>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>, 농업진흥구역<농지법>.
기호 (4) :농림지역 가축사육제한구역(2020-02-27)(개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(300미터)<경상남도 문화재보호 조례>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>, 농업진흥구역<농지법>.
기호 (7~9) :농림지역 가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(300미터)<경상남도 문화재보호 조례>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>, 농업진흥구역<농지법>.
기호 (10) :보전관리지역 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 영농여건불리농지.

제시목록 외의 물건

제시외수목ⓐ,ⓑ가 소재함.(감정평가명세표 참조)

공부와의 차이

기호(4) 토지는 공부상 지목은 구거이나 현황 전임.
기호(7) 토지는 공부상 지목은 도로이나 현황 전임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기타 : 없음.

물건 비고

-농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수).

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 진주지원 2025타경676 (2)

* 소재지: 경상남도 남해군 삼동면 봉화리 1946

* 용도: 답

* 감정가: 10,175,000원

* 토지면적: 407.00㎡ (약 123.12평)

* 건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 미송새마을금고

* 감정평가서요약: 토지감정요항표

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상남도 남해군 삼동면 봉화리 소재 "내산마을회관" 북동측 근거리 및 북서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야, 농가주택 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 대상토지까지 차량 접근이 가능하며, 취락과의 접근성은 보통 수준입니다.

* 형태 및 이용상태:

* 기호 (1): 사다리 평지로서 전으로 이용 중입니다.

* 기호 (2~4): 부정형 평지로서 전으로 이용 중입니다.

* 기호 (5,8): 부정형 평지로서 도로로 이용 중입니다.

* 기호 (6): 부정형 완경사로서 전으로 이용 중입니다.

* 기호 (7): 가장형 평지로서 전으로 이용 중입니다.

* 기호 (9): 부정형 평지로서 전으로 이용 중입니다.

* 기호 (10): 부정형 완경사로서 전으로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태:

* 기호 (1): 북서측으로 약 3~4m 내외의 포장도로(기호(6) 토지)와 접합니다.

* 기호 (2): 남서측으로 약 3~4m 내외의 포장도로와 접합니다.

* 기호 (3): 북동측으로 국유지를 통해 약 3~4m 내외의 포장도로를 통해 진출입 가능합니다.

* 기호 (4): 맹지입니다.

* 기호 (5): 현황 도로로 북서측의 포장도로와 연결됩니다.

* 기호 (6): 북동측으로 약 3~4m 내외의 포장도로와 접합니다 (본건 일부 도로입니다).

* 기호 (7): 북서측, 북동측으로 약 3~4m 내외의 포장도로와 접합니다.

* 기호 (8): 현황 도로로 남서측의 포장도로와 연결됩니다.

* 기호 (9): 남서측으로 사도를 통해 약 3~4m 내외의 포장도로로 진출입 가능합니다.

* 기호 (10): 동측으로 약 2~3m 내외의 포장도로를 통해 진출입 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 기호 (1,5,6): 농림지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한), 역사문화환경보존지역(300미터), 마을경관관리지역, 농업진흥구역.

* 기호 (2,3): 농림지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(개 돼지 제한, 닭 오리 메추리 개 돼지 제한), 역사문화환경보존지역(300미터), 마을경관관리지역, 농업진흥구역.

* 기호 (4): 농림지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(개 돼지 제한), 역사문화환경보존지역(300미터), 마을경관관리지역, 농업진흥구역.

* 기호 (7~9): 농림지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한), 역사문화환경보존지역(300미터), 마을경관관리지역, 농업진흥구역.

* 기호 (10): 보전관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든 축종 사육제한), 영농여건불리농지.

* 제시목록 외의 물건: 제시외 수목 ⓐ, ⓑ가 소재합니다.

* 공부와의 차이:

* 기호 (4) 토지는 공부상 지목은 구거이나 현황 전입니다.

* 기호 (7) 토지는 공부상 지목은 도로이나 현황 전입니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대차 관계는 미상입니다.

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 2013년 8월 26일 미송새마을금고 근저당권 (286,000,000원).

* 소유권 관련 사항: 김태기, 서미현, 김동일 등 소유권 이전 및 지분 이전 등기가 존재합니다.

* 압류 및 경매 개시 결정: 진주세무서장 압류(말소), 미송새마을금고 임의경매 개시 결정(말소)이 존재합니다.

* 채권 총액: 286,000,000원.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (정보 없음)

1.3. 상권분석

* 본 물건은 남해군 삼동면의 농촌 지역에 위치하고 있어, 주변은 주로 농경지, 임야, 농가주택 등으로 이루어져 있습니다.

* 인근에는 유명 관광지인 남해 독일마을이 소재하고 있어 관광객 유입 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 그러나 본 물건 자체의 상권으로서의 가치보다는 농지로서의 특성이 강하며, 상세한 상업 시설 정보는 제공되지 않았습니다.

* 외부 지도 검색 결과, 해당 물건지 인근에 특별한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 환경: 농촌의 조용한 주거 및 농업 환경을 제공하며, 인근에 남해 독일마을과 같은 관광 명소가 있습니다.

* 교통: 차량을 이용한 주요 도로 접근성은 보통 수준입니다.

* 편의 시설: 상세한 편의시설 정보는 제공되지 않았으나, 인근 마을의 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 추정됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수 제출: 농지이므로 취득 시 해당 자격증명을 제출해야 하며, 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 개발 제한: 농림지역, 농업진흥구역 등에 속해 있어 토지 이용에 제한이 따릅니다.

* 가축 사육 제한: 일부 지역은 모든 축종에 대한 사육 제한 구역에 해당하여 축산업 관련 행위에 제약이 있습니다.

* 맹지 존재: 기호 (4) 토지는 맹지로서 진출입에 대한 별도 해결 방안이 필요합니다.

* 지목과 현황 차이: 기호 (4)는 공부상 구거이나 현황 전, 기호 (7)은 공부상 도로이나 현황 전으로, 추후 지목 변경 등기가 필요할 수 있습니다.

* 제시외 수목: 감정평가명세표에 제시외 수목(ⓐ, ⓑ)이 언급되어 있어, 인도 조건 등을 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경상남도 남해군 삼동면 봉화리 소재 답(전) 용도의 토지 매각 건으로, 다수의 필지로 구성되어 있습니다.

* 농지로서 농지취득자격증명 제출 의무가 있으며, 이를 이행하지 않을 경우 보증금 몰수의 위험이 있습니다.

* 농림지역, 농업진흥구역 등 관련 법규에 따른 토지 이용 규제를 받고 있습니다.

* 일부 필지는 맹지이거나 공부상 지목과 현황이 상이한 점, 제시외 수목의 존재 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 주변은 농경지, 임야, 농가주택 등이 혼재된 전형적인 농촌 지역입니다.

* 투자 시에는 농지 관련 법규 준수, 현장 조사, 지역 개발 가능성 등을 면밀히 검토한 후 신중하게 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 남해군의 지역적 특성을 고려한 농지 투자 기회.

* 현황 도로로 이용 중인 필지(기호 5, 8)의 활용 가능성.

* 감정가 대비 소액으로 투자를 고려할 수 있는 물건.

* 향후 지역 개발 계획이나 농업 관련 지원 정책 등을 활용한 가치 상승 잠재력.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 정확하게 산정하기 어렵습니다.

* 감정가 10,175,000원을 기준으로 하되, 앞서 언급된 제반 사항(농지취득자격증명, 개발 제한, 맹지, 공부상 지목과 현황 차이, 제시외 수목 등)과 지역의 실거래가, 유사 물건 사례 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

* 특히, 농지 관련 규제와 제출 의무를 반드시 확인하고, 이에 따른 추가 비용이나 위험 요소를 충분히 반영해야 합니다.

* 따라서 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.