나이스옥션 법원경매 진주 2025타경687 [2] 경상남도 남해군 남면 상가리 646 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진양

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1),(2) : 본건은 경상남도 남해군 남면 상가리 소재 남구마을회관 남동측 인근에 위치하며, 주위는 지방도변 농촌취락 및 농경지대 등으로 형성되어 있음.
기호(3),(4) : 본건은 경상남도 남해군 남면 상가리 소재 배당소류지 서측 인근에 위치하며, 주위는 지방도변 농촌취락 및 농경지대 등으로 형성되어 있음.

교통상황

기호(1)~(4) 공히 차량출입은 불가능하고, 인근에 지방도가 지나고 있어 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형의 완경사지내 대체로 평탄한 토지로, 현황 주거나지임.(감나무 식재되어 있음)
기호(2) : 사다리형의 평지로, 현황 전으로 이용중임.
기호(3) : 부정형의 완경사지내 대체로 평탄한 토지로, 현황 전(휴경)으로 이용중임.
기호(4) : 부정형의 완경사지로, 현황 전(휴경) 및 자연림으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) : 지적도상 맹지이며, 인접지를 통해 도보로 접근이 가능함.
기호(2) : 지적도상 맹지이며, 인접지를 톻해 소형 농기계진입은 가능함.
기호(3),(4) : 공히 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>, 하수처리구역(상가)<하수도법>, <추가기재>일부주거개발진흥지구.
기호(2) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 해안경관관리지역<남해군 경관 조례>, 하수처리구역(상가)<하수도법>, <추가기재>일부 주거개발진흥지구.
기호(3) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(300미터)<경상남도 문화재보호 조례>, 해안경관관리지역<남해군 경관 조례>.
기호(4) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(300미터)<경상남도 문화재보호 조례>, 해안경관관리지역<남해군 경관 조례>.

제시목록 외의 물건

기호(1) 지상에 제시외수목(감나무 7주) 식재되어 있음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없음.

물건 비고

-농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 진주지원 2025타경687 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 남해군 남면 상가리 646

용도: 전

토지면적: 169.00㎡ (약 51.12평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지매각

감정가: 9,633,000원

물건명세서 작성일: 2026-06-25

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 남해군 남면 상가리 소재 남구마을회관 남동측 인근(기호 1, 2) 또는 배당소류지 서측 인근(기호 3, 4)에 위치하고 있으며, 주위는 지방도변 농촌취락 및 농경지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 출입은 일부 제한적이며, 인근에 지방도가 지나고 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

기호(1)은 지적도상 맹지이며 인접지를 통해 도보로 접근 가능합니다.

기호(2)는 지적도상 맹지이며 인접지를 통해 소형 농기계 진입이 가능합니다.

기호(3)과 (4)는 모두 지적도상 맹지입니다.

2.4. 주변 환경 및 혐오시설

주변은 농촌 및 농경지대로 이루어져 있으며, 현재 검색된 정보상으로는 인근에 직접적인 혐오시설이 확인되지 않았습니다. 다만, 남해군 전체적으로 폐기물 처리 시설(광역소각장)이 운영 중이며, 일부 폐건물이나 방치된 시설에 대한 언급이 있으나 본 물건지와 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

등기부등본상의 권리 분석 결과, 주요 권리로는 소유권이전, 근저당, 지상권설정, 가압류, 임의경매 등이 확인되었으며, 이들 권리는 모두 말소(말소기준권리: 엠씨아이대부주식회사 근저당, 접수일자 2020-12-07)되어 본 경매 물건은 소유권 외 특별히 인수해야 할 권리사항은 없어 보입니다.

등기부채권 총액: 680,482,380원

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 임차인 현황상 인수할 보증금이 없는 것으로 보입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 등기부요약 상 지상권설정(을10)은 말소(말소)된 것으로 확인됩니다. 따라서 현재 등기부상으로 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 남해군 남면 상가리는 지방도변 농촌취락 및 농경지대로, 상업 활동보다는 농업 및 전원생활 관련 특성이 강한 지역입니다. 주변에 대규모 상업 시설이나 편의 시설보다는 농경지 및 주택이 혼재되어 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 토지 이용 현황

본건은 총 4개의 필지(기호 1~4)로 구성되어 있습니다.

기호(1): 부정형의 완경사지 내 대체로 평탄한 토지로, 현황 주거나지이며 감나무 7주가 식재되어 있습니다.

기호(2): 사다리형의 평지로, 현황 전으로 이용 중입니다.

기호(3): 부정형의 완경사지 내 대체로 평탄한 토지로, 현황 전(휴경)으로 이용 중입니다.

기호(4): 부정형의 완경사지로, 현황 전(휴경) 및 자연림으로 이용 중입니다.

5.2. 토지이용계획 및 제한사항

* 기호(1): 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든 축종 사육 제한), 마을경관관리지역, 하수처리구역, 일부주거개발진흥지구.

* 기호(2): 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든 축종 사육 제한), 해안경관관리지역, 하수처리구역, 일부 주거개발진흥지구.

* 기호(3): 생산관리지역, 가축사육제한구역(닭, 오리, 메추리, 개, 돼지 제한), 역사문화환경보존지역(300미터), 해안경관관리지역.

* 기호(4): 생산관리지역, 가축사육제한구역(닭, 오리, 메추리, 개, 돼지 제한), 역사문화환경보존지역(300미터), 해안경관관리지역.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 의무: 본건은 농지로서, 낙찰 후 관할 시·구·읍·면장에서 발급하는 농지취득자격증명원을 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있으므로, 사전에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다. (참고: 농지취득자격증명은 농업경영계획서 또는 주말·체험영농계획서 등을 제출하여 발급받을 수 있습니다.)

* 맹지 및 접근성 제약: 일부 필지가 맹지이거나 차량 진입이 어려워, 토지 이용 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

* 토지 이용 규제: 계획관리, 생산관리지역 등 용도지역 제한과 더불어 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등 추가적인 규제가 존재합니다.

* 지형적 특성: 일부 필지가 경사지 또는 자연림으로 이용되고 있어, 활용 방안 모색 시 지형적 고려가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 남해군 남해읍 상가리에 위치한 전(밭)으로, 총 4개 필지로 구성되어 있습니다. 농지로서의 취득이 주된 목적이므로, 농지취득자격증명원 제출이 필수적이며, 미제출 시 입찰 보증금이 몰수되는 중대한 리스크가 있습니다. 등기부상 모든 권리는 말소 예정으로 인수 부담은 없으나, 맹지 및 일부 경사지라는 물리적 제약과 함께 토지이용계획상 다양한 제한사항이 존재합니다. 농촌지역의 특성상 상권이나 생활 편의시설 접근성은 제한적일 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 남해 지역의 농지로서, 지역 특성을 활용한 영농 또는 주말농장, 체험 농장 등으로의 활용 잠재력을 가집니다.

* 기호(1)과 (2) 필지가 일부 주거개발진흥지구에 포함되어 있어, 향후 지역 개발 시 용도 변경 또는 부가적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 감정가 9,633,000원이라는 비교적 낮은 금액으로, 시세 대비 저렴하게 취득할 경우 수익성 확보가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 9,633,000원

인수 보증금: 0원

본 건은 농지로서 자격증명 제출 의무가 있고, 맹지 및 개발 제한 사항이 다수 존재하므로, 이에 대한 신중한 접근이 필요합니다. 주변 유사 토지 시세 및 매물 현황을 고려했을 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 낙찰될 가능성을 염두에 두어야 합니다. 예상 입찰가는 7,000,000원 ~ 9,000,000원 선에서 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 일반적인 예상이며, 현장 조사 및 법률 자문을 통한 면밀한 분석 후 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.