나이스옥션 법원경매 통영 2024타경5549 [1] 경상남도 고성군 하이면 봉원리 OOO 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 케이 · 평가일 2025.04.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 고성군 하이면 봉원리에 소재하는 '내원저수지'의 남동측 인근에 위치하며 , 주위는 단독주택, 농경지, 묘지 및 임야 등으로 형성된 마을 주변 농경지대임.

교통상황

본 건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통 이용상황은 보통임.

형태 및 이용상태

① 기호 1), 2): 남서측, 북서측 및 북동측 하향 경사지세 내 자체 지반 평탄한 부정형의 토 지로서 대체로 버섯재배사 건부지로 이용 중이고 일부는 법면 등으로 이용 중임. ② 기호 4): 남서측, 북서측 및 북동측 하향 경사지세 내 자체 지반 평탄한 부정형의 토지로 서 대체로 버섯재배사의 부속 토지로 이용 중이고 일부는 타인이 점유하여 인접지(237대) 와 경계 구분없이 마당으로 이용 중이며 일부는 법면 등으로 이용 중임. ③ 기호 5): 북측 하향 경사지세 내 사다리형의 토지로서 대체로 법면 등으로 이용 중임. ④ 기호 6): 북동측 하향 경사지세 내 부정형의 토지로서 법면 등으로 이용 중임. ⑤ 기호 7): 북동측 하향 경사지세 내 사다리형의 토지로서 대체로 법면 등으로 이용 중임.

인접 도로상태

① 기호 1), 2): 2필 일단 기준 시 본 건 북서측 및 북동측으로 노폭 약 2~3미터 내외의 도 로에 접하나 노면을 달리하여 차량 진입은 불가능하며 인접지(525-3대, 238양(기호 4), 산105임)를 경유하여 접근 가능함, ② 기호 4): 지적도상 본 건 북동측으로 소폭 도로에 접하나 노면을 달리하여 차량 진입은 불가능하며 북서측 소재 노폭 약 3미터 내외의 현황 도로를 통해 차량 접근 가능함. ③ 기호 5): 지적도상 맹지이고 남서측 소재 노폭 약 2~3미터 내외의 현황 도로와는 노면을 달리하므로 인접 토지를 경유하여 접근 가능함. ④ 기호 6), 7): 지적도상 각 토지의 모서리가 도로에 닿고 있으나 맹지에 가까운 상태이고 북동측 소재 노폭 약 2~3미터 내외의 도로 및 현황 도로와는 노면을 달리하므로 인접 토 지를 경유하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

① 기호 1), 2), 4): 농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>. ② 기호 5) ~ 7): 농림지역, 가축사육제한구역(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>.

제시목록 외의 물건

기호 1), 2), 4) 지상에 제시 외 건물, 제시 외 구조물, 제시 외 구축물, 제시 외 기계기구 및 제시 외 물건(컨테이너) 등이 소재함.

공부와의 차이

본 건 기호 1) 토지의 공부상 지목은 '창고용지'이나 '버섯재배사' 건부지로 이용 중이고, 기호 4) 토지의 공부상 지목은 '양어장'이나 '버섯재배사 부속 토지'로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임. ② 기 타: 1) 본 건 기호 1), 2) 토지는 일반건축물대장상 관련 지번으로 등재되어 용도상 불가분의 관 계에 있으므로 본 평가에서는 일괄하여 평가함. 2) 본 건 기호 1), 2), 4) 토지 및 인접지(272양, 525-3대) 지상에 걸쳐 제시 외 건물, 제시 외 구조물, 제시 외 구축물 및 제시 외 기계기구 등이 소재하는바 관찰감가법을 병용한 원가법으로 평가함. 제시 외 건물 등의 위치, 면적, 구조 및 현상 등을 고려할 때 제시 외 건물 등이 토지 가치 형성에 미치는 영향은 없음. 3) 본 건 기호 4) 토지 북서측 일부는 타인이 점유하여 이용 중이나 그 점유 면적 비율이 경 미하여 토지 가치 형성에 미치는 영향은 없음. 4) 본 건은 인접한 토지인 ‘하이면 봉원리 525-3대(소유자: 김태*)’ 대부분을 점유하여 버 섯재배사의 부속 토지로 이용 중이고, ‘하이면 봉원리 산105임(소유자: 국)’ 일부를 점 유하여 본 건으로의 진입로 등으로 이용 중임. 5) 본 건 토지 위에 폐기물이 산재해 있으니 응찰 시 유의하시기를 바람. 6) 본 건 토지와 인접 토지의 지적 경계가 불명확하여 본 건 건물과 제시 외 건물 등의 위치 및 지적 경계 등의 정확한 확인에는 전문적인 지적 측량을 필요로 하니 유의하시기를 바 라며, 본 건 지상의 수목 및 구축물(상기 제시 외 구축물로 평가된 물건 제외) 등은 토지 와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지 평가 시 고려하여 평가함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골조 판넬지붕 단층 건물(사용승인: 2021.05.18.)로서, 주기둥: H-Beam(300×150mm), 외벽: 판넬 잇기 마감, 내벽: 판넬 잇기 마감 및 벽지 붙임 외, 높이: 약 4.2미터 내외(최고높이 약 7.5미터 내외), 창호: PVC 창호임.

이용상태

① 기호 3-1): 일반건축물대장상의 용도는 '종묘배양장(버섯재배사)'이고 현황 '사무실, 관 리사(방), 작업장(용도미상) 등'이며 기준시점 현재 공실 상태임. ② 기호 3-2), 3-4), 3-5): 일반건축물대장상의 용도는 '종묘배양장(버섯재배사)'이고 현황 '버섯재배사'이며 기준시점 현재 공실 상태임. ③ 기호 3-3): 일반건축물대장상의 용도는 '종묘배양장(버섯재배사)'이고 현황 '저온창고, 작업장(용도미상) 등'이며 기준시점 현재 공실 상태임. ④ 기호 3-6): 일반건축물대장상의 용도는 '종묘배양장(버섯재배사)'이고 현황 '작업장(용도 미상) 등'이며 기준시점 현재 공실 상태임.

설비내역

제반 위생·급배수 설비, 일부 난방 설비('기호 3-1)'의 관리사(방)) 등이 갖춰져 있으나 부 품 망실·파손 및 정상적 작동 여부 등에 대한 확인이 필요함.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임. ② 기 타: 1) 본 건 건물에 설치된 중층, 관리사(방), 건물과 건물 사이 복도의 덮개와 입구, 기존 저 온창고의 잔존 시설 등은 건물 평가 시 고려하여 평가하고, 건물 내외부 훼손된 부분(후 첨 ‘사진용지’ 참조) 등을 감안하여 평가하니 참고 바라며, 응찰 시 반드시 재확인 바 람. 2) 본 건 건물 내부에 폐기물이 산재해 있으니 응찰 시 유의하시기를 바람. 3) 본 건 건물의 한국전력공사와의 계약전력은 200kW(신청일: 2021.05.21.)였으나 2024년 10월에 해지한 것으로 조사되니 참고 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각. 인접지 '봉원리 525-3'은 본건 버섯재배사 부속토지로, '봉원리 산 105'는 본건 진입로로 점유함. 지적경계가 불분명한 바, 명확한 경계확정은 측량 요함. 본건 토지 위, 건물 내부 폐기물이 산재함.
-제시외 건물(감정서상 ㄱ~ㅅ), 제시외 구조물(감정서상ㅇ), 제시외 구축물(감정서상ㅈ,ㅊ), 제시외 기계기구(감정서상ㅋ) 매각 포함.
-본건 지상 소재 수목 및 구축물(제시외 구축물로 평가된 물건 제외)등 토지에 포함 평가.
-목록1,2,4 및 인접지(봉원리 272,525-3)지상에 걸쳐 제시외 건물, 구조물, 구축물, 기계기구등 소재함. 제시외건물및구축물(감정서상 ㅁ,ㅋ) 일부 타인 소유 토지(봉원리 272,525-3)에 걸쳐 소재함.
-[목록2,5,6,7]농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 미반환). 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음(별첨 사실조회회신서 참조).
-[목록1] 공부상 지목 '창고용지' 이나 현황 '버섯재배사'건부지로 이용 중임.
-[목록3] 중층, 관리사, 건물과 건물 사이 복도의 덮개와 입구, 기존 저온창고의 잔존 시설등 건물에 포함 평가. 한국전력공사와 계약 전력은 200kw(신청일:2021.5.21.)이나 2024년 10월 해지한 것으로 조사됨. 전부 현재 공실 상태임.
-[목록3]부속건물 버섯재배사(건축물대장상 주1)는 공부상 용도 '종묘배양장(버섯재배사)'이나, 현황은 '사무실, 관리사(방), 작업장(용도미상)등'임, 부속건물 버섯재배사(건축물대장상 부2)는 공부상 용도 '종묘배양장(버섯재배사)'이나, 현황은 '저온창고', 작업장(용도미상)등' 임, 부속건물 버섯재배사(건축물대장상 부5)는 공부상 용도 ‘종묘배양장(버섯재배사)이나, 현황은 ’작업장(용도미상)등‘임.
[목록4]공부상 지목은 '양어장' 이나 현황은 '버섯재배사 부속토지'로 이용중. 일부 타인이 점유함. 지상 소재 컨테이너 매각 제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경5549 (1) 사건번호로 접수된 본 물건은 경상남도 고성군 하이면 봉원리 244에 소재하고 있습니다.

본건의 용도는 동물 및 식물 관련시설로, 공부상 지목은 창고용지 및 양어장이나 현황은 버섯재배사 부지로 이용 중입니다.

감정평가액은 1,570,473,530원입니다.

토지 면적은 총 6534.00㎡(약 1977평)이며, 건물 면적은 2225.72㎡(약 673평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 임의 경매입니다.

채권자는 사천농업협동조합입니다.

총 토지 면적 중 제시외 면적은 0.00㎡이며, 건물 면적 외 제시외 면적은 344.30㎡입니다.

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주변환경

본 건은 경상남도 고성군 하이면 봉원리에 위치하며, '내원저수지'의 남동측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변은 단독주택, 농경지, 묘지 및 임야 등이 혼재된 마을 주변 농경지대로 형성되어 있습니다.

1.1. 2. 교통 및 도로상태

차량 접근은 가능하나, 일부 구간은 인접 토지(봉원리 525-3, 산105)를 경유해야 하며, 노폭 약 2~3미터 내외의 도로에 접하나 노면을 달리하여 차량 진입이 원활하지 않을 수 있습니다. 제반 교통 이용 상황은 보통 수준입니다.

1.1. 3. 토지이용계획 및 제한

본건 토지는 농림지역, 가축사육제한구역, 농업보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 등기부 현황

토지 등기부에는 소유권이전(김호용, 권정혜), 근저당권(사천농업협동조합, 1,660,000,000원), 임의경매개시결정(사천농업협동조합, 1,303,042,245원)이 등기되어 있습니다.

건물 등기부에는 소유권보존(김호용), 근저당권(사천농업협동조합, 1,660,000,000원, 말소기준권리), 소유권이전(권정혜), 압류(고성군, 김포세무서장) 및 임의경매개시결정(사천농업협동조합)이 등기되어 있으나, 이들은 말소될 예정입니다.

등기부상 채권 총액은 1,660,000,000원입니다.

1.2. 2. 임차인 현황

* 농업회사법인고성주식회사: 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 사업일자 2021-10-28, 대항력 없음.

* 주식회사민에너지: 보증금 0원, 차임 0원, 사업일자 2024-06-05, 대항력 없음.

* 주식회사제이에이치솔루션: 보증금 0원, 차임 0원, 사업일자 2024-06-05, 대항력 없음.

* 주식회사탑서비스: 보증금 0원, 차임 0원, 사업일자 2024-06-05, 대항력 없음.

* 상기 임차인 중 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 주식회사민에너지, 주식회사제이에이치솔루션, 주식회사탑서비스는 실제 인수할 보증금은 없으나, 추후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

1.2. 3. 매수인이 인수하는 권리

[목록1,7]갑구1-1, [목록2,4]갑구14-1의 권리소멸약정사항등기(1994.10.31.)는 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다.

1.3. 상권 및 생활정보

1.3. 1. 주변 상권 및 개발 가능성

본 물건은 농업 및 식물 관련 시설이 밀집된 지역 특성상 일반적인 상권 분석보다는 지역 내 농업 관련 산업의 발전 가능성과 연계하여 평가해야 합니다. 현재는 농경지대이므로 향후 지역 개발 계획 등을 추가적으로 확인하는 것이 좋습니다.

1.3. 2. 생활 편의시설

주변에 대규모 편의시설은 부족하며, 기본적인 생활을 위해서는 차량을 이용하여 인근 읍면 지역으로 이동해야 할 것으로 판단됩니다.

1.4. 잠재적 리스크

1.4. 1. 부동산 자체 리스크

* 공부상 지목과 현황 이용 불일치: 토지의 경우 창고용지 및 양어장이 버섯재배사 부지로, 건물은 종묘배양장이 사무실, 관리사, 작업장 등으로 이용되고 있어 추후 용도 변경이나 관련 법규 검토가 필요합니다.

* 폐기물 산재: 토지 및 건물 내부에 폐기물이 산재해 있어, 매수 후 정리 및 처리에 상당한 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

* 최근 건물 사용승인: 건물 사용승인이 2021년 5월 18일로 비교적 최신이지만, 일부 시설(난방, 위생·급배수 설비 등)의 부품 망실·파손 및 정상 작동 여부 확인이 필요합니다.

* 한국전력 계약 전력 해지: 2021년 5월 21일 계약된 200kW의 전력이 2024년 10월 해지되어, 현재는 전력 공급 상태가 원활하지 않을 수 있습니다.

* 공실 상태: 현재 건물은 전부 공실 상태로, 즉시 수익을 기대하기 어렵습니다.

1.4. 2. 법적/행정적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 의무: 본건은 농지 취득 자격이 있는 자만이 취득 가능하며, 미제출 시 보증금 미반환 등의 불이익이 있을 수 있습니다. 또한, 원상회복명령이 발하여질 가능성도 있습니다.

* 지적 경계 불분명: 지적 경계가 명확하지 않아 정확한 경계 확정을 위해서는 측량이 필요하며, 이로 인한 인접 토지 소유자와의 분쟁 가능성도 있습니다.

1.4. 3. 인접지 관련 리스크

* 인접지 점유: 본건 토지는 인접지 '봉원리 525-3'을 버섯재배사 부속토지로, '봉원리 산 105'를 진입로로 점유하고 있습니다. 또한, 일부 제시외 건물 및 구축물이 타인 소유 토지(봉원리 272, 525-3)에 걸쳐 소재합니다. 이는 향후 경계 조정이나 사용료 지급 등 추가적인 협의 및 비용 발생 가능성을 내포합니다.

* 제시외 물건: 제시외 건물, 구조물, 기계기구 등이 다수 존재하며, 대부분 매각에 포함되지만 일부 컨테이너는 제외됩니다. 또한, 토지에 포함 평가된 수목 및 구축물(제시외 구축물 제외) 등도 있습니다.

1.4. 4. 주변 환경 리스크

주변 환경은 농경지와 임야, 묘지 등이 주를 이루고 있어 혐오시설로 분류될 만한 특별한 시설은 직접적으로 확인되지 않으나, 묘지가 인접해 있다는 점은 고려할 필요가 있습니다. 또한, 본건 토지 자체에 폐기물이 산재되어 있어 환경적인 측면에서 부정적인 요소입니다.

1.5. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지와 비교적 최근에 건축된 버섯재배사 시설을 갖추고 있어, 농업 및 관련 사업 운영에 잠재력을 지니고 있습니다. 그러나 공부상 지목과 현황의 불일치, 인접 토지 점유 및 경계 불명확, 토지 및 건물 내 폐기물 산재, 전력 공급 해지 등 해결해야 할 복합적인 리스크를 안고 있습니다. 매수인은 이러한 문제점들을 면밀히 파악하고, 명도 및 시설 정비, 측량 등에 필요한 추가 비용과 시간을 고려하여 신중하게 접근해야 합니다. 농지취득자격증명 제출 의무 또한 필수적으로 충족해야 합니다.

1.6. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적과 버섯재배사 시설을 활용한 사업 확장 가능성.

* 비교적 최근에 건축된 건물로 즉각적인 시설 투자가 적을 수 있음.

* 경매를 통한 시세 대비 저가 매수 기회.

1.7. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정평가액을 기준으로 하되, 상기 언급된 다양한 리스크 요인(폐기물 처리 비용, 측량 비용, 인접 토지 점유 관련 협상 비용, 원상회복 가능성, 인수되는 권리 등)을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 특히, 명도 및 제반 리스크 해소에 필요한 예상 비용을 면밀히 파악한 후, 보증금 및 차임이 미상인 임차인과의 명도 절차 등을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다. 인수 보증금은 없는 것으로 파악되나, 최종 입찰가는 입찰자의 자금 계획 및 위험 감수 수준에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.