나이스옥션 법원경매 통영 2025타경114 [2] 경상남도 통영시 도산면 도선리 11 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2025타경114 [2] 경상남도 통영시 도산면 도선리 11 답 경매

• 사건번호: 2025타경114
• 주소: 경상남도 통영시 도산면 도선리 11
• 용도: 답

통영지원 경매6계 2025타경114 | 소재지: 경상남도 통영시 도산면 도선리 11 | 감정가: 2,173,000원 | 최저가: 1,521,000원 | 용도: 답

1. 통영지원 2025타경114 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 보고서는 통영지원 2025타경114 (2) 부동산 임의경매 사건에 대한 물건 정보입니다.

사건번호: 통영지원 2025타경114 (2)

소재지: 경상남도 통영시 도산면 도선리 11

용도: 답 (농경지)

감정가: 2,173,000원

토지 면적: 53.00㎡ (약 16.03평)

토지 지분: 53㎡ (약 16.03평)

건물 면적: 0.00㎡ (매각 대상에서 제외)

건물 지분: 0㎡ (매각 대상에서 제외)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 장OO

1.2. 물건 상세 정보

1.2. 1.토지 현황

본건은 경상남도 통영시 도산면 도선리 11에 소재한 토지입니다. 제공된 감정평가서 요약에 따르면, 본 물건은 주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역에 위치하며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

감정평가서상에는 여러 필지의 토지가 평가되었으며, 각 필지의 상태는 다음과 같습니다.

- 토지 1: 북동측 하향 급경사지의 사다리형 토지로 '자연림' 상태입니다.

- 토지 2: 서측 하향 완경사지의 사다리형 토지로, 일부 콘크리트 포장된 '잡종지' 상태입니다.

- 토지 3, 5: 북측 하향 완경사지의 부정형 토지로, '농경지' 상태입니다.

- 토지 4: 북측 하향 완경사지의 부정형 토지로, '도로 등'으로 이용 중입니다.

- 토지 6: 자체 지반이 평탄한 사다리형 토지로, '단독주택 건부지'로 이용 중입니다.

제공된 기본 정보 상 용도는 '답'으로 명시되어 있으나, 감정평가서 내용에 따라 다양한 지목 및 이용 상태가 혼재된 것으로 보입니다. 특히, 토지 2는 일부 콘크리트 포장된 잡종지이며, 토지 일부는 묘지로 이용되는 것으로 추정되어 분묘기지권 성립 가능성이 있습니다. 명확한 경계 확정을 위해서는 측량이 필요합니다.

1.2. 2.건물 현황

본 경매 물건의 매각 대상은 토지이며, 건물은 매각 대상에서 제외됩니다. 감정평가서에 '건물감정평가요항표'가 기술되어 있으나, 이는 매각 대상 토지와 관련된 부속 건물일 가능성이 있으며, 본 경매에서는 건물 자체를 취득할 수 없습니다.

1.2. 3.권리 분석

- 농지취득자격증명: 본건은 '답' 용도로 확인되어 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 미제출 시 매수 신청 보증금 반환이 불가할 수 있습니다.

- 분묘기지권: 토지 일부가 묘지로 이용되는 것으로 추정됨에 따라, 분묘기지권 성립 여지가 있습니다. 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있는 중요한 권리입니다.

- 기타: 채권자는 장OO이며, 일반적인 임의경매 절차에 따라 진행됩니다.

1.2. 4.토지 이용 계획 및 제한 상태

각 필지별 토지이용계획 및 제한 상태는 다음과 같습니다.

- 토지 1: 농림지역, 가축사육제한구역(2019-07-24), 접도구역, 임업용산지.

- 토지 2: 생산관리지역.

- 토지 3, 5: 생산관리지역, 가축사육제한구역(2019-07-24).

- 토지 4: 생산관리지역, 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(2019-07-24).

- 토지 6: 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2019-07-24).

이러한 용도지역 지정은 향후 토지 이용 및 개발 가능성에 영향을 미칩니다.

1.3. 입지 조건

본건은 경상남도 통영시 도산면에 위치하며, 주변 지역은 주택, 농경지, 임야가 혼재된 전원적인 지대입니다.

차량 접근은 가능하며, 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

각 필지별 인접 도로 상황은 다음과 같습니다.

- 토지 1: 맹지입니다.

- 토지 2: 남서측으로 폭 약 2m 내외의 도로가 있습니다.

- 토지 3, 4, 5: 북측으로 폭 약 6m 내외의 도로가 있으나, 경사 등으로 차량 진출입이 곤란할 수 있습니다.

- 토지 6: 남서측 및 남동측으로 폭 약 3m 내외의 도로가 있습니다.

이처럼 일부 필지는 맹지이거나 접근성이 제한적이므로, 향후 이용 계획 시 도로 확보 방안을 고려해야 합니다.

1.4. 상권 분석

본 물건은 농경지 및 임야가 많은 농촌 지역에 위치하고 있어, 일반적인 상업 시설이나 번화한 상권과는 거리가 있습니다. 인근 지역은 주로 농업 활동이 이루어지거나 주거를 위한 용도로 활용되고 있습니다. 따라서 상업적 목적의 투자보다는 농지로서의 활용이나 장기적인 가치 상승을 기대하는 투자에 적합할 수 있습니다.

1.5. 생활 정보

주변 생활 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제한적입니다. 도산면 소재지나 인근 마을에 기본적인 편의시설(마을회관, 소규모 마트 등)이 있을 수 있으며, 통영시 중심 시가지로 나가면 보다 다양한 생활 인프라를 이용할 수 있습니다. 다만, 본 물건 자체의 접근성을 고려할 때, 자가용 이용이 필수적일 것으로 보입니다.

주변 시설 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

매수인이 반드시 인지해야 할 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

- 농지 취득 관련: '답' 용도의 토지이므로 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 반환 불가 등 법적 문제가 발생할 수 있습니다.

- 원상회복 명령 가능성: 일부 콘크리트 포장이나 묘지 이용 등 현 상태가 법규 위반 사항일 경우, 원상회복 명령이 발하여질 가능성이 있습니다. 이로 인한 추가 비용 발생 위험이 있습니다. (별첨 사실조회회신서 참조)

- 분묘기지권: 토지 일부에 분묘가 존재할 경우, 분묘기지권이 성립되어 토지 사용에 제약이 발생할 수 있습니다.

- 지적 경계 불명확: 명확한 경계 확정을 위해 측량이 필요합니다.

- 도로 접근성: 일부 필지는 맹지이거나 접근이 어려운 도로에 접해 있어, 이용 및 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

- 경사 지세: 일부 토지가 급경사 또는 완경사 지세를 이루고 있어 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

- 농지로서의 활용 가능성: '답' 및 '농경지'로 이용되는 토지로서, 농업 종사자나 귀농 희망자에게는 매력적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

- 저평가된 토지 매입 기회: 감정가 2,173,000원은 매우 낮은 금액으로, 경매를 통해 시세보다 저렴하게 토지를 매입할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. (단, 최종 낙찰가와 시세는 별도 확인 필요)

- 다양한 토지 이용 가능성: 감정평가서상 '자연림', '잡종지', '농경지', '도로', '주택 건부지' 등 다양한 용도로 평가된 필지들이 있어, 향후 법규 및 개발 계획에 따라 다용도로 활용될 잠재력을 가지고 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 경매 물건은 경상남도 통영시 도산면에 위치한 토지입니다. 농지취득자격증명 제출 의무, 분묘기지권의 가능성, 원상회복 명령 가능성 등 일부 주의사항과 리스크 요인이 존재합니다. 그러나 감정가가 매우 낮고, 농업 또는 장기적인 토지 가치 상승을 기대하는 투자자에게는 매력적인 기회가 될 수 있습니다. 특히, 다양한 용도로 평가된 필지들을 종합적으로 고려하여 접근한다면, 토지로서의 잠재적 가치를 높일 수 있을 것입니다. 매수 전 철저한 현장 확인과 법률 검토를 권장합니다.

법원 정보

통영지원 경매6계