나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21496 [2] 경상남도 거제시 아주동 890 숲속의아침 105동 지하1층 비102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.06.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 아주동에 소재하는 ""숲속의아침"" 아파트 제상가동 제지하층
제비101호 및 제비102호로서, 부근은 주택 및 아파트 등이 혼재하는 기존주택지대
로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 제반 대중교통 사정은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1~지상2층 건물내
제지하1층 제비101호, 제비102호로서, [사용승인일:2005.02.25]
외 벽 : 몰탈위페인트마감.
내 벽 : 몰탈위페인트 및 타일붙임등 마감.
창 호 : 샷시창호 마감 임.

이용상태

기호(1,2)는 근린생활시설(현'공실')로 이용중임.

설비내역

제반 급배수 및 위생설비를 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 일단의 부정형 토지로서, 자체지반 평탄한 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 폭 약8~10m의 포장도로와 접하며, 제반 진출입 상태 및 옥내·외
주차시설은 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

대상토지는 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2020-07-01)(접합),
소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역)로부터 300m이내)<문화유산의 보존
및 활용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-현 '공실'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 통영지원 2025타경21496 (2) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경상남도 거제시 아주동 890번지에 위치한 숲속의아침 105동 지하1층 비102호이며, 용도는 근린상가입니다.

감정평가액은 80,000,000원입니다.

토지 면적은 77.53㎡ (약 23.45평)이며, 건물 면적은 104.50㎡ (약 31.61평)입니다.

토지와 건물을 일괄하여 매각하는 건입니다.

채권자는 거OOOOOOO이며, 공동담보 물건입니다.

2. 입지조건

본 건은 경상남도 거제시 아주동에 소재하는 "숲속의아침" 아파트 단지 내 상가동 지하층에 위치합니다.

주변은 주택 및 아파트가 혼재된 기존 주택지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근성이 용이하며, 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

물건지까지는 남동측으로 폭 약 8~10m의 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입 및 옥내·외 주차 시설 이용이 편리합니다.

토지는 자체 지반이 평탄한 아파트 건부지로 이용 중이며, 대상 토지는 일단의 부정형 토지입니다.

토지 이용계획상으로는 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8~10m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등의 제한사항이 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2014년 6월 26일에 접수된 거창농업협동조합의 근저당권(을3)입니다.

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 낙찰자는 인수하는 권리가 없을 것으로 보입니다.

등기부요약상 확인된 채권 총액은 682,000,000원입니다.

임차인 현황으로 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

* 임차인 정보가 미상이므로, 실제 점유자 및 임대차 관계에 대한 세부적인 조사가 반드시 필요합니다. 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 있을 경우, 명도 및 권리 인수에 관한 주의가 요구됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 제1종근린생활시설 용도로 이용 가능한 상가이며, 현재는 지하 1층 비102호가 공실 상태입니다.

아파트 단지 내 상가로서 단지 내 입주민을 고정 수요층으로 확보할 수 있다는 장점이 있습니다.

다만, 지하층이라는 점과 현재 공실 상태는 향후 임대 수익 창출 시 고려해야 할 부분입니다.

5. 생활정보

본 물건은 숲속의아침 아파트 단지 내에 위치하여 주거 밀집 지역의 생활 편의시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

주변 검색 결과, 해당 물건지 인근에 직접적인 혐오 시설이 발견되지는 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

현재 공실 상태로, 임대 시 공실 위험 및 공실 기간 발생 가능성에 유의해야 합니다.

지하층이라는 점이 집객력 및 가시성 측면에서 일반 상가 대비 불리할 수 있습니다.

토지이용계획상 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 소로2류, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등 일부 토지 이용에 대한 제한 사항이 있을 수 있습니다.

건물 사용승인일이 2005년으로, 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 거제시 아주동 소재 아파트 단지 내 상가 지하층으로, 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

권리관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 인수 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

다만, 현재 공실 상태 및 지하층이라는 점은 투자 수익률과 직결되는 부분이므로, 이에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

감정가 대비 채권 총액이 높은 편이지만, 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 수 있다면 향후 수익 창출이 가능할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

아파트 단지 내 상가로서 확보 가능한 고정 수요층은 투자 안정성을 높이는 요인입니다.

적절한 리모델링이나 임차인 유치를 통해 상권 활성화를 도모할 수 있습니다.

향후 주변 지역 개발 및 상권 변화에 따라 시세 상승의 가능성을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 80,000,000원으로 책정되었습니다.

현재 공실 상태이며 지하층임을 감안할 때, 투자 가치는 주변 시세, 예상 임대료, 공실률, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

인수해야 할 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 시장 상황 및 물건의 실제 가치를 면밀히 분석하여 보수적으로 입찰가를 결정할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.