나이스옥션 법원경매 안동 2025타경100270 [2] 경상북도 봉화군 춘양면 도심리 762-5 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 봉화군 춘양면 도심리 소재 ""도심2리마을회관"" 북동측 인근에 위치하며 주위환경은 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서 부근의 상황은 보통임.

교통상황

본건 및 본건인근까지 차량출입이 가능하며, 인근에 간선도로 등이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1) : 경사지대에 위치한 자체지반 평탄한 사다리형 토지이며, ""잡종지"" 로 이용중임.
일련번호 2) : 경사지대에 위치한 자체지반 평탄한 부정형 토지이며, ""나지"" 로 이용중임.
일련번호 3) : 경사지대에 위치한 자체지반 평탄한 사다리형 토지이며 ""창고용지"" 로 이용중임.
일련번호 4) : 경사지대에 위치한 자체지반 평탄한 사다리형 토지이며 ""나지"" 로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 1, 4) : 서측으로 폭 약 3미터의 포장도로와 접함.
일련번호 2) : 지적도상 맹지이며, 인접 필지를 통해 출입 가능함.
일련번호 3) : 동측으로 폭 약 3미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 상수원보호기타(상수원상류 공장설립승인지역)<수도법>.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 후첨 ""지적 및 건물개황도"", ""사진 용지""와 같이 제시외 건물이 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

지적도 상 맹지

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경100270 (2) 사건번호로 진행되는 본 물건은 경상북도 봉화군 춘양면 도심리 762-5에 소재한 토지입니다. 토지의 용도는 대지이며, 현재 감정가는 18,648,000원입니다. 총 토지 면적은 296.00㎡ (약 89.54평)이며, 이는 전 필지를 매각대상으로 하는 물건입니다. 건물은 현재 소재하지 않으며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다. 채권자는 이OO입니다. 본 물건은 공동담보로 진행되며, 특이사항으로는 제시외 건물이 소재하는 점이 있습니다. 주의사항으로는 지적도 상 맹지라는 점이 명시되어 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경상북도 봉화군 춘양면 도심리 소재 "도심2리마을회관" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 환경은 단독주택과 농경지가 혼재된 지역으로, 전반적인 상황은 보통 수준입니다. 차량 출입은 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 대중교통 사정 또한 보통으로 평가됩니다.

토지는 경사지에 위치하며, 일련번호별로 자체 지반은 평탄합니다.

* 일련번호 1: 사다리형 토지로 "잡종지"로 이용 중입니다.

* 일련번호 2: 부정형 토지로 "나지"로 이용 중입니다.

* 일련번호 3: 사다리형 토지로 "창고용지"로 이용 중입니다.

* 일련번호 4: 사다리형 토지로 "나지"로 이용 중입니다.

도로 상태는 다음과 같습니다.

* 일련번호 1, 4: 서측으로 폭 약 3미터의 포장도로와 접합니다.

* 일련번호 2: 지적도상 맹지이며, 인접 필지를 통해 출입 가능합니다.

* 일련번호 3: 동측으로 폭 약 3미터의 포장도로와 접합니다.

토지 이용계획 및 제한 상태로는 본 토지 모두 계획관리지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역, 상수원보호기타(상수원상류 공장설립승인지역)로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2025년 3월 5일에 접수된 강제경매 개시결정 등기(갑36)입니다. 등기부상 채권 총액은 0원으로 기재되어 있으나, 이는 경매 개시결정 채권액만을 의미할 수 있습니다. 등기부 요약상 소유권 이전(1991년 3월 15일) 및 강제경매(2025년 3월 5일) 이력 확인됩니다. 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황으로는 인수 보증금 합계가 0원이며, 별도의 임차인 정보는 제공되지 않았습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 경상북도 봉화군 춘양면 도심리는 주로 농경지와 단독주택이 혼재된 농촌 지역입니다. 인근에 대규모 상업 시설이나 산업 단지보다는 지역 주민을 위한 소규모 편의점, 농자재 판매점, 그리고 도심2리마을회관과 같은 지역 공동 시설이 있을 것으로 예상됩니다. 상권 활성화를 위해서는 춘양면 소재지나 봉화읍으로 이동해야 할 가능성이 높습니다.

1.4. 생활정보

도심리 지역은 농촌의 특성상 일상생활에 필요한 기본적인 편의 시설은 갖추고 있을 수 있으나, 대형마트, 병원, 금융기관 등은 춘양면 소재지나 봉화읍 등 좀 더 상업 시설이 발달한 지역으로 이동해야 이용이 가능할 것으로 보입니다. 교육 시설, 문화 시설 등도 해당 지역 내에 직접적으로 위치하기보다는 인근 읍면 소재지에 있을 가능성이 높습니다.

주변 지역에 대한 조사 결과, 직접적으로 언급되거나 뚜렷하게 드러나는 혐오 시설은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 다만, 봉화군 전반적으로 폐기물 처리 시설 건립 관련 논란이 일부 있었던 사례가 있으나, 본건 소재지 인근과는 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지적도상 맹지: 본건 토지 중 일련번호 2번 필지는 지적도상 맹지로서, 인접 필지를 통해 출입이 가능하나 건축 및 토지 이용 시 차량 접근성에 제약이 있을 수 있습니다. 이는 향후 토지 활용이나 개발에 있어 중요한 고려사항이 됩니다.

* 제시외 건물 존재: 본건 토지 지상에 제시외 건물이 소재하는 것으로 파악됩니다. 이는 매각 대상 토지 외에 별도의 점유물이 존재함을 의미하며, 낙찰 후 명도 과정에서 추가적인 협의나 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한: 본 토지는 계획관리지역에 속하지만, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역, 상수원보호구역 등 개발 및 이용에 일부 제한이 따르므로, 해당 법규를 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

* 공동담보 물건: 본건은 공동담보로 설정된 물건이므로, 다른 담보물의 경매 진행 상황이나 채무 변제 여부에 따라 본건의 경매 절차에도 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

경상북도 봉화군 춘양면 도심리에 위치한 본 토지 물건은 296㎡ 면적에 감정가 18,648,000원으로 소액 투자가 가능한 물건입니다. 주변은 농경지와 단독주택이 혼재된 농촌 지역으로, 교통 및 편의 시설 접근성은 보통 수준입니다. 권리 관계는 명확하나, 지적도상 맹지, 제시외 건물 존재, 그리고 토지 이용 제한 등의 잠재적 리스크 요소를 반드시 고려해야 합니다. 농촌 지역의 특성상 상권이나 생활 인프라가 제한적이므로, 이러한 부분을 감안한 투자가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 저렴한 감정가: 18,648,000원의 감정가는 부동산 투자를 소액으로 시작하려는 투자자에게 매력적인 진입 장벽을 제공합니다.

* 토지 자체의 활용 가능성: 비록 맹지라는 단점이 있으나, 계획관리지역에 속한 토지로서 향후 토지 이용 계획 변경이나 인접 토지와의 협의를 통해 활용 가치를 높일 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 소외된 지역의 가치 상승 잠재력: 지역 개발 계획이나 귀농·귀촌 수요 증가 등 외부 요인에 따라 토지 가치가 상승할 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 지적도상 맹지라는 점, 제시외 건물의 존재, 그리고 농촌 지역의 특성을 고려할 때, 신중한 접근이 요구됩니다. 인수 보증금은 0원이므로 이는 입찰가 산정에 직접적인 영향을 미치지 않습니다.

정확한 시세 파악 및 경쟁률 예측은 어려운 상황이나, 일반적으로 맹지 및 기타 리스크 요인이 있는 경우 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 낙찰되는 경우가 많습니다. 현장 답사를 통해 인접 필지와의 실질적인 출입 가능성, 제시외 건물 명도 가능성 및 비용, 그리고 주변 시세 등을 면밀히 파악한 후 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

보수적으로 접근한다면, 감정가의 70%~90% 수준인 약 13,053,600원 ~ 16,783,200원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 그러나 이는 시장 상황 및 입찰 참여자 수에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.