나이스옥션 법원경매 대전 2024타경124622 [2] 대전광역시 유성구 상대동 571 대전아이파크시티1단지 상가동 OOOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수성 · 평가일 2025.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 복수동 소재 "복수동행정복지센터" 북측 인근에 위치하는 구분건물
(아파트)로서, 본건 주위는 아파트단지가 주를 이루며, 근린생활시설 및 공공시설 등이 혼재
하는 기존주거지역으로서 제반환경은 보통시됨.

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 상대동 소재 "대전시립박물관" 북서측 인근에 위치하는 구분건물
(상가2개호)로서, 본건 주위는 공동주택,근린생활시설 등이 주를 이루는 주거지역으로서
공원 등의 공공시설이 혼재하는 등 제반환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반차량 진출입이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통
사정은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반대중 교통여건은
무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하2층건내 지1층 1-7호,1-20호로서
(사용승인일: 2021.10.29)
외벽 : 자연석돌붙임, 강화유리 등 마감
내부 : 인테리어 등 마감

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 18층건내 제8층 제802호로서,
(사용승인일: 2005.03.05)
외벽: 몰탈위 페인팅마감.
내벽: 벽지 및 일부 타일마감 등
창호: 샷시창호 등.

이용상태

아파트로 이용중임.

이용상태

기호2,3공히 "근린생활시설"임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 엘리베이터 등이 설치되어 있음.

설비내역

공용 위생 및 급배수설비, 소화전 등 설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형, 평지의 토지로 주상용건물부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형, 평지의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 광대로에 4면이 접하고 있음.

인접 도로상태등

본건 아파트단지는 대로 등에 접하고 있으며, 단지내 도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(대전도안지구2단계), 대로1,3류(접합), 가축사육제한
구역(전부), 상대보호구역, 도시개발구역

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 용도지역은 제3종일반주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 본건은 공히 공부상지하1층이나, 남측 대로 기준으로는 1층상가임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 본건 거주자 부재로 인해 내부상태는 도면 및 표준적인이용상황 등을
감안하여 평가하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2024타경124622 (2)

* 소재지: 대전광역시 유성구 상대동 571 대전아이파크시티1단지 상가동 지1층1-7호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 427,000,000원

* 토지 면적: 17.80㎡ (약 5.38평)

* 토지 지분: 17.7983㎡ (약 5.38평)

* 건물 면적: 30.14㎡ (약 9.12평)

* 건물 지분: 30.14㎡ (약 9.12평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 교보자산신탁주식회사

2. 입지조건

* 위치: 본건은 대전광역시 유성구 상대동 571번지에 위치하며, 대규모 아파트 단지인 "대전아이파크시티 1단지" 내 상가동 지하 1층에 소재합니다. 인근에 "대전시립박물관"이 있습니다.

* 주위 환경: 본건이 속한 대전아이파크시티 1단지는 총 1254세대의 대규모 공동주택 단지이며, 주변으로는 공동주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 주거지역으로 형성되어 있어 주거 및 생활 환경이 양호합니다.

* 교통: 본건까지 차량의 자유로운 진출입이 가능하며, 단지 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물 상세:

* 건축 연도: 2021년 10월 29일 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

* 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 평지붕입니다.

* 외벽: 자연석돌붙임, 강화유리 마감으로 되어 있습니다.

* 내부: 인테리어 마감 상태입니다.

* 토지 이용:

* 토지 현황: 대체로 장방형, 평지의 토지로 주상복합건물 부지로 이용 중입니다.

* 용도 지역: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(대전도안지구2단계)에 해당하며, 대로1,3류에 접하고 있습니다.

* 기타: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 도시개발구역에 포함됩니다.

3. 권리분석

* 말소 기준 권리: 서대전농업협동조합 근저당 (2022.01.21 접수, 을1)

* 주요 권리 내역:

* 권용수 소유권이전(신탁말소) (2022.01.21 접수, 갑2)

* 서대전농업협동조합 근저당 (288,000,000원, 2022.01.21 접수, 을1) - 말소기준

* 교보자산신탁 가압류 (1,551,390,893원, 2023.11.16 접수, 갑3)

* 교보자산신탁 강제경매 (1,527,051,792원, 2024.12.24 접수, 갑4) - 본건 개시

* 총 채무액: 1,839,390,893원

* 임차인 정보:

* 임차인: 주식회사성덕개발

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 사업자 등록일: 2022년 8월 2일

* 대항력: 없음

* 인수 권리: 말소기준 권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다. 임차인에게 인수될 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

* 입지: 대단지 아파트(1254세대) 내 상가로서, 풍부한 배후 수요를 기반으로 합니다.

* 지역 특징: 대규모 주거단지와 근린생활시설이 밀집한 지역으로, 안정적인 소비층 확보가 가능합니다.

* 건물 현황: 2021년 사용승인된 신축 상가로, 55개의 호실 중 하나입니다. 지하 1층에 위치하며, 근린생활시설 용도로 이용 중입니다.

* 주변 혐오시설 유무: 현재까지 검색된 정보에서 본건 인근에 혐오시설이 있다는 내용은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 주변 시설: 대전시립박물관이 인근에 위치하며, 아파트 단지 내 및 주변에 각종 편의시설이 밀집해 있어 생활이 편리합니다.

* 교통망: 단지 앞 대로변에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 용이하며, 차량 접근성 또한 우수합니다.

* 교육: '상대보호구역'으로 지정된 점은 주변 교육 시설의 존재 가능성을 시사합니다.

6. 잠재적 리스크

* 과도한 채무: 현재 등기부상 채무 총액이 18억 3천만원을 상회하여 감정가 4억 2천만원 대비 매우 높은 수준입니다. 이로 인해 경매 진행 중 취소되거나 여러 차례 유찰될 가능성이 높습니다.

* 지하층 상가: 신축 건물임에도 불구하고 지하 1층이라는 점은 고객 접근성 및 집객력 확보에 어려움을 줄 수 있으며, 특정 업종에 대한 수요 제한으로 이어질 수 있습니다.

* 임차인 명도: 임차인 '주식회사성덕개발'은 대항력이 없으나, 사업자 등록일이 2022년 8월로 비교적 최근이므로, 명도 과정에서 추가적인 협상이나 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 대전 유성구 상대동의 대규모 아파트 단지 내 신축 상가로, 잠재적 수요층이 풍부하고 건물 자체의 노후도가 낮아 투자 가치가 있습니다.

* 다만, 현저히 높은 채무 총액은 본 물건의 가장 큰 리스크 요인으로, 유찰 가능성을 염두에 둔 신중한 접근이 요구됩니다.

* 지하 1층 상가라는 점과 임차인 명도 관련 사항을 면밀히 검토하여, 낙찰 후 안정적인 운영 및 수익 창출 가능성을 예측해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물의 이점: 2021년 준공으로 비교적 현대적이고 관리가 용이합니다.

* 확실한 배후 수요: 1254세대의 대단지 아파트 입주민을 고정 고객으로 확보할 수 있습니다.

* 경쟁력 있는 가격: 유찰 시 낮은 가격으로 취득할 가능성이 있으며, 지하층이라는 특성을 활용하여 특정 업종을 유치하면 경쟁력을 가질 수 있습니다.

* 지역 성장 잠재력: 대전도안지구 개발 계획에 따른 지역 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 인수 가능한 보증금: 0원.

* 본 건의 정확한 예상 입찰가 산정은 심층적인 주변 시세 조사, 상권 분석, 수익률 분석, 명도 비용 및 법적 수수료 등을 포함한 종합적인 분석 후에 가능합니다.

* 단, 현재 등기부상 채무 총액이 감정가를 크게 상회하므로, 경매 진행 과정에서 여러 차례 유찰될 가능성이 높습니다. 따라서, 보수적인 시각에서 접근하며, 낙찰 후 예상되는 총 투자 비용과 수익성을 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.