나이스옥션 법원경매 대전 2024타경124622 [1] 대전광역시 서구 복수동 612 초록마을2단지 207동 OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수성 · 평가일 2025.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 복수동 소재 "복수동행정복지센터" 북측 인근에 위치하는 구분건물
(아파트)로서, 본건 주위는 아파트단지가 주를 이루며, 근린생활시설 및 공공시설 등이 혼재
하는 기존주거지역으로서 제반환경은 보통시됨.

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 상대동 소재 "대전시립박물관" 북서측 인근에 위치하는 구분건물
(상가2개호)로서, 본건 주위는 공동주택,근린생활시설 등이 주를 이루는 주거지역으로서
공원 등의 공공시설이 혼재하는 등 제반환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반차량 진출입이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통
사정은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반대중 교통여건은
무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하2층건내 지1층 1-7호,1-20호로서
(사용승인일: 2021.10.29)
외벽 : 자연석돌붙임, 강화유리 등 마감
내부 : 인테리어 등 마감

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 18층건내 제8층 제802호로서,
(사용승인일: 2005.03.05)
외벽: 몰탈위 페인팅마감.
내벽: 벽지 및 일부 타일마감 등
창호: 샷시창호 등.

이용상태

아파트로 이용중임.

이용상태

기호2,3공히 "근린생활시설"임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 엘리베이터 등이 설치되어 있음.

설비내역

공용 위생 및 급배수설비, 소화전 등 설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형, 평지의 토지로 주상용건물부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형, 평지의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 광대로에 4면이 접하고 있음.

인접 도로상태등

본건 아파트단지는 대로 등에 접하고 있으며, 단지내 도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(대전도안지구2단계), 대로1,3류(접합), 가축사육제한
구역(전부), 상대보호구역, 도시개발구역

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 용도지역은 제3종일반주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 본건은 공히 공부상지하1층이나, 남측 대로 기준으로는 1층상가임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 본건 거주자 부재로 인해 내부상태는 도면 및 표준적인이용상황 등을
감안하여 평가하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2024타경124622 (1)

* 소재지: 대전광역시 서구 복수동 612 초록마을2단지 207동 8층802호

* 용도: 아파트

* 감정가: 466,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 토지면적: 72.83㎡ (약 22.03평)

* 건물면적: 114.70㎡ (약 34.7평)

* 전용면적: 약 83-85㎡ (약 25-26평) (제공된 JSON 데이터 기준)

* 분양면적: 약 114.70㎡ (약 34.7평) (제공된 건물면적 기준)

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

* 본건은 대전광역시 서구 복수동 소재 "복수동행정복지센터" 북측 인근에 위치하는 구분건물(아파트)임.

* 주위는 아파트 단지가 주를 이루며, 근린생활시설 및 공공시설 등이 혼재하는 기존 주거지역으로서 제반 환경은 보통 수준으로 평가됨.

1.2. 2.교통상황

* 본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 무난한 편임.

* 대전 서구 지역은 교통망이 잘 갖추어져 있어 이동이 편리함.

1.3. 권리분석

1.3. 1.권리분석 요약

* 등기부채권 총액: 1,791,390,893원.

* 말소기준권리: 을2 근저당권 (하나은행, 2013-06-24 접수, 165,000,000원)으로 판단됨.

* 소멸 예정 권리: 본 경매 절차로 인해 하나은행의 근저당권(을2, 을4)은 물론, 교보자산신탁주식회사의 가압류(갑5) 및 강제경매 개시 결정 등기(갑6) 모두 말소될 예정임.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보임. 물건명세서 상 '지상권개요' 부분에 별도 기재가 없음.

1.3. 2.임차인 현황

* 임차인: 정

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-09-01

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임 또한 없어 본 경매 물건 인수 시 별도의 임차 관련 부담은 없을 것으로 예상됨.

1.4. 상권분석

1.4. 1.지역 특징

* 본건이 위치한 대전광역시 서구 복수동 일대는 공동주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재된 주거 지역임.

* 주변에 복수센트럴자이, 목화1차, 삼익목화2 등 다수의 아파트 단지가 밀집해 있어 주거 단지로서의 입지를 갖추고 있음.

1.4. 2.편의시설 및 공공시설

* 단지 인근에 복수동행정복지센터, 공원 등 다양한 공공시설이 있어 생활 편의성이 양호한 편임.

* 주변에 GS더프레시 대전복수점과 같은 근린생활시설이 위치해 있음.

1.4. 3.혐오시설 유무

* 주변 지역 조사 결과, 본건 아파트 단지 인근에 직접적으로 위치하거나 그로 인해 부정적 영향을 받을 만한 대규모 혐오시설은 확인되지 않았음.

1.5. 생활정보

1.5. 1.교육시설

* 본건은 우수한 학군 지역에 속함. 대전복수초등학교, 복수중학교, 대전대신중학교, 대전대신고등학교 등이 인근에 위치하고 있음.

* 대전광역시서부교육지원청도 가까이에 있어 교육 관련 인프라가 잘 갖추어져 있음.

1.5. 2.의료시설

* 단지 인근에 성모훼밀리의원, 초록내과의원, 국소아청소년과의원 등 다양한 의료시설이 자리하고 있음.

* 대전성모병원 등 종합병원도 비교적 가까운 거리에 있어 의료 서비스 접근성이 좋음.

1.5. 3.단지 내 편의시설

* 초록마을2단지는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등의 복리시설을 갖추고 있음.

* 총 166대의 주차 공간(지상 6대, 지하 20대, 전기차충전기 지하 12대 포함)을 확보하고 있음.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.감정가와 시세 차이

* 본건의 감정가는 466,000,000원이지만, 최근 실거래가 데이터(2026년 6-7월 기준)에 따르면 유사 면적의 아파트 매매가는 315,000,000원에서 380,000,000원 사이를 형성하고 있어, 감정가와 시세 간 상당한 차이가 존재함. 이는 향후 입찰가 산정에 있어 신중한 접근이 필요함을 시사함.

1.6. 2.건물 노후도

* 본건 아파트(초록마을2단지)는 2005년 3월 5일 사용승인되어 약 20년 정도 경과한 건물임. 연식이 있는 만큼 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

1.6. 3.기타 리스크

* 부동산 시장 변동성: 향후 금리 변동, 지역 경제 상황 변화 등에 따라 부동산 시장이 변동할 수 있으며, 이는 보유 중인 부동산 가치에 영향을 미칠 수 있음.

1.7. 종합 의견

1.7. 1.장점

* 대전광역시 내 선호 주거 지역인 서구 복수동에 위치하고 있으며, 비교적 잘 정비된 주거 환경과 교통 여건을 갖추고 있음.

* 주변에 다수의 아파트 단지가 형성되어 있어 주거 인프라가 양호함.

* 우수한 학군과 다양한 의료 시설이 인접해 있어 생활 만족도가 높을 것으로 예상됨.

* 권리 분석상 인수되는 부담이 없고, 임차인 또한 대항력이 없어 명도에 대한 부담이 적음.

1.7. 2.단점

* 감정가 대비 최근 실거래가 수준이 낮아 입찰가 산정에 있어 주의가 필요함.

* 건축 연차가 20년 가까이 되어 향후 재건축 또는 리모델링 관련 논의가 발생할 수 있으며, 이에 따른 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

1.8. 투자 포인트

1.8. 1.주요 투자 매력

* 대전 도심 지역의 아파트로서 장기적인 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있음.

* 안정적인 주거 환경과 잘 갖추어진 생활 인프라를 바탕으로 실수요자에게 매력적인 물건임.

* 명도 부담이 거의 없어 투자 진입이 용이함.

1.8. 2.추가 고려사항

* 감정가와 현재 시세 간의 괴리를 면밀히 분석하여 합리적인 입찰가를 결정하는 것이 중요함.

* 건물 노후도에 따른 향후 재건축 또는 리모델링 가능성을 염두에 두고 투자 계획을 수립해야 함.

1.9. 예상 입찰가

1.9. 1.산정 근거

* 본건의 감정가는 466,000,000원이지만, 최근(2026년 6-7월) 실거래가는 83-85㎡ 면적 기준으로 315,000,000원에서 380,000,000원 사이에서 형성됨.

* 특히, 13층 84.98㎡ 면적이 380,000,000원에 거래된 점은 본건(8층)의 상한가 범위를 추정하는 데 중요한 참고 자료가 됨.

* 8층은 선호되는 중간층으로, 최고가 거래 사례를 감안하여 가격을 책정할 수 있음.

* 감정가와 시세 차이를 고려하여, 시장 가격을 반영한 합리적인 입찰가 산정이 필요함.

1.9. 2.최종 제안가

* 종합적인 시세 분석 및 잠재적 가치를 고려하여, 본 건의 예상 입찰가를 360,000,000원 으로 제안함. (이는 감정가의 약 77% 수준이며, 최근 최고가 실거래가 대비 약 104% 수준임.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.