나이스옥션 법원경매 평택 2025타경722 [3] 경기도 평택시 이충동 457-21 고덕시티 2층208호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대성 · 평가일 2025.07.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 서정동 소재 ""서정리초등학교"" 남동측 인근에 위치하며 주위는 지하
철1호선 서정리역 인근 중로변 근린생활시설, 오피스텔, 상업·업무용 건물등이 소재하는
노선상가지대로서 제반환경은 보통임.

교통상황

본건동까지 차량접근가능하고 인근에 노선버스정류장, 지하철1호선 서정리역 등이 소재하는
등 제반교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층/지상17층 건물내 제2층 제205호외 2개호
로서,

외벽:석재붙임,몰탈위페인팅마감등.
내벽:몰탈위페인팅마감등.
창호:샷시창호마감등임.

이용상태

기호1,2,3 공히 공실상태임.

설비내역

기본적인 위생급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 지하주차장시설등 되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 근린생활시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 중로, 북측으로 소로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 중로1류(폭20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역
(서정리초교), 절대보호구역(서정리초교), 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발56
m~140m미만 협의업무위탁 2016.9.9)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.

2.""감정평가액의 산출근거 및 결정의견"" Ⅰ-6 기타 참고사항 및 유의사항 참조.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

물건명: 고덕시티 2층208호

사건번호: 평택지원 2025타경722 (3)

소재지: 경기도 평택시 이충동 457-21 (정암로 35)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층/지상17층 건물 내 2층 208호

용도: 근린상가 (건축물대장상 공동주택, 도시형생활주택)

감정가: 650,000,000원

토지면적: 20.84㎡ (약 6.30평)

토지지분: 20.8446㎡ (약 6.31평)

건물면적: 99.20㎡ (약 30.01평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 안산신용협동조합

특이사항: 공동담보

1.2. 입지조건

본건은 경기도 평택시 이충동 소재 지하철 1호선 서정리역 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 지하철 1호선 서정리역 인근 중로변에 위치하며, 근린생활시설, 오피스텔, 상업·업무용 건물 등이 소재하는 일반적인 상가지대로서 제반 환경은 보통입니다.

서정리초등학교가 인접해 있어 유동인구 확보에 유리할 수 있으나, 학교 주변 관련 규제를 확인할 필요가 있습니다.

1.3. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.

지하철 1호선 서정리역이 도보 거리에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

주변 도로망이 잘 갖추어져 있어 수도권 접근성이 양호합니다.

1.4. 건물 및 이용상태

건물은 철근콘크리트구조로 지하 5층, 지상 17층 규모이며, 본건은 2층 208호입니다.

외벽은 석재붙임, 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 몰탈위 페인팅 마감, 창호는 샷시창호로 마감되었습니다.

본건을 포함한 해당 구획(기호1,2,3)은 현재 공실 상태입니다.

기본적인 위생급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 지하주차장 시설 등이 갖추어져 있습니다.

건축물대장상 주용도는 '공동주택(아파트-도시형생활주택)'이나, 본건은 '근린상가'로 분류되어 있습니다.

1.5. 권리분석

말소기준권리는 2020년 6월 9일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당 (을1)입니다.

이 근저당의 채권 최고액은 2,880,000,000원이며, 본 경매의 채권자인 안산신용협동조합은 2025년 7월 3일 접수된 임의경매 (갑5)를 신청했습니다.

매각으로 인해 대부분의 등기부상 권리(근저당, 신탁 등기 말소 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 확인이 필요합니다.

현재 임차인 현황으로는 인수할 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어, 별도의 임차인 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

1.6. 상권분석

서정리역을 중심으로 형성된 상업지역 내에 위치하여 유동인구가 풍부하고 다양한 상업시설, 업무시설 등이 밀집해 있습니다.

2층에 위치한 상가로서, 주변 상권의 영향을 직접적으로 받을 수 있습니다.

공실 상태인 점은 부담 요인이지만, 적절한 업종 선택 및 임대 전략을 통해 공실 해소가 가능할 것으로 판단됩니다.

1.7. 생활정보

지하철 1호선 서정리역, 노선버스정류장 등 대중교통 이용이 편리하여 서울 및 수도권으로의 접근성이 우수합니다.

서정리초등학교 인근에 위치하며, 주변에 각종 편의시설, 금융기관, 상업시설 등이 잘 갖추어져 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 중로1류(폭 20m~25m)에 접해 있습니다.

다만, 비행안전제6구역(전술)으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

1.8. 잠재적 리스크

* 현재 공실 상태로, 즉각적인 임대 수익 발생이 어렵습니다.

* 공동담보 물건으로, 타 물건의 경매 진행이나 채무 상황 변동에 영향을 받을 가능성이 있습니다.

* 비행안전제6구역 지정으로 인해 향후 재건축, 증축 등 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

* 임대 관계가 미상인 점(본건과 직접 관련은 없으나, 공동담보 물건 특성상 참고)은 주의가 필요합니다. (본건은 공실로 인수 보증금 0원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리인 지상권의 존재 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.9. 종합 의견

본건은 지하철 1호선 서정리역 역세권의 상업지역에 위치한 근린상가로, 편리한 교통망과 풍부한 주변 상권을 갖추고 있습니다.

다만, 현재 공실 상태이며, 공동담보 물건이라는 점, 비행안전구역으로 지정된 점 등은 투자 시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

건물 자체의 노후도나 관리 상태는 양호한 편이며, 2층 상가로서 업종 선택에 따라 충분한 경쟁력을 확보할 수 있을 것으로 보입니다.

적극적인 임대 활동과 철저한 권리 분석을 통해 안정적인 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

1.10. 투자 포인트

* 서정리역 역세권 상가로 풍부한 유동인구 및 배후수요 확보 가능.

* 다양한 업종의 상가로 활용 가능한 넓은 전용면적 (99.20㎡).

* 발달된 주변 상권 및 편의시설 이용 용이.

* 인수되는 임대료 부담 없음 (공실, 인수 보증금 0원).

1.11. 예상 입찰가

본건의 감정가는 650,000,000원입니다.

예상 입찰가는 시세, 주변 상권 분석, 물건의 현황, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

현재 인수해야 할 임대차 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 하되, 현장 조사 및 추가적인 시세 조사를 통해 본건의 적정 가치를 산정한 후 입찰에 참여하시기를 권장합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 분석 및 전문가의 컨설팅이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.