나이스옥션 법원경매 평택 2025타경722 [2] 경기도 평택시 이충동 457-21 고덕시티 2층207호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대성 · 평가일 2025.07.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 서정동 소재 ""서정리초등학교"" 남동측 인근에 위치하며 주위는 지하
철1호선 서정리역 인근 중로변 근린생활시설, 오피스텔, 상업·업무용 건물등이 소재하는
노선상가지대로서 제반환경은 보통임.

교통상황

본건동까지 차량접근가능하고 인근에 노선버스정류장, 지하철1호선 서정리역 등이 소재하는
등 제반교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층/지상17층 건물내 제2층 제205호외 2개호
로서,

외벽:석재붙임,몰탈위페인팅마감등.
내벽:몰탈위페인팅마감등.
창호:샷시창호마감등임.

이용상태

기호1,2,3 공히 공실상태임.

설비내역

기본적인 위생급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 지하주차장시설등 되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 근린생활시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 중로, 북측으로 소로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 중로1류(폭20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역
(서정리초교), 절대보호구역(서정리초교), 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발56
m~140m미만 협의업무위탁 2016.9.9)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.

2.""감정평가액의 산출근거 및 결정의견"" Ⅰ-6 기타 참고사항 및 유의사항 참조.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 평택지원 2025타경722 (2)

소재지: 경기도 평택시 이충동 457-21 고덕시티 2층207호

용도: 근린상가 (주: 건축물대장상 주 용도는 공동주택으로 표기되었으나, 본건은 상가로 추정됨)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 안OOOOOOO

1.2. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 1,350,000,000원

토지면적: 36.77㎡ (약 11.12평)

토지지분: 36.7733㎡ (약 11.12평)

건물면적: 175.00㎡ (약 53.07평)

건물지분: 175㎡ (약 53.07평)

주: 아파트의 전용면적 및 분양면적 정보는 본건 호실에 대한 직접적인 표기가 없어 상세 제공이 어렵습니다.

1.4. 건물 정보

건물명: 고덕시티

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

규모: 지하 5층 / 지상 17층

본건 위치: 지상 2층 207호

사용승인일: 2020년 01월 22일

주요 용도 (건축물대장상): 공동주택 (아파트-도시형생활주택)

외벽: 석재붙임, 몰탈위페인팅 마감 등.

내벽: 몰탈위페인팅 마감 등.

창호: 샷시창호 마감 등.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 이충동 소재 "서정리초등학교" 남동측 인근에 위치함.

주위는 지하철 1호선 서정리역 인근 중로변에 위치하며, 근린생활시설, 오피스텔, 상업·업무용 건물 등이 소재하는 노선상가지대로 이루어져 있음.

제반 주거 및 상업 환경은 보통 수준으로 평가됨.

2.2. 교통상황

본건 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 서정리역이 소재함.

전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됨.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2020년 06월 09일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 (채권액 2,880,000,000원)임.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 말소되지 않는 권리: 지상권 (개요: 구체적인 내용은 비고란에 표기되었으나 상세 정보 없음)

주: 상기 '인수되는 권리'는 별도 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

본건은 기호 1, 2, 3 공히 공실 상태임.

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원임.

기타 임대 관계는 현재 파악되지 않음 (미상).

3.4. 등기부 요약

소유권 이전 (1번 신탁등기 말소): 뉴한양개발주식회사 (2020-06-09)

근저당권 (말소 기준): 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2020-06-09, 2,880,000,000원)

임의경매 개시 결정 (채권자 안산신용협동조합): (2025-07-03, 633,994,238원)

총 등기부 채권액: 2,880,000,000원

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본건 소재지는 지하철 1호선 서정리역 인근의 노선상가지대로서, 주변에 근린생활시설, 오피스텔, 상업·업무용 건물 등이 혼재되어 있어 유동인구가 비교적 많은 지역으로 판단됨.

대규모 아파트 단지 및 주변 상업 시설과의 연계성이 높아 상권 활성화 가능성이 있음.

4.2. 인접 상권

본건 건물이 위치한 '고덕시티' 내 상가 및 인근 상가 밀집 지역이 상권 형성에 기여함.

주거 밀집 지역과 상업 시설이 연계된 복합적인 상권으로 볼 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

서정리역 상권 내에 다양한 상업시설, 금융기관, 의료시설 등이 근거리에 위치할 것으로 예상됨. (구체적 정보는 별도 확인 필요)

본건 건물이 속한 단지 내 편의시설 및 연계 상업 시설 이용이 가능함.

5.2. 교육시설

서정리초등학교가 남동측 인근에 위치함.

주변에 다수의 학교 시설이 소재할 것으로 예상됨. (구체적 정보는 별도 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 중로1류(폭20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역(서정리초교), 절대보호구역(서정리초교), 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발56m~140m미만 협의업무위탁 2016.9.9)에 해당함.

특히, 비행안전구역에 편입되어 건축물 사용 및 향후 개발에 대한 제한이 있을 수 있으니 면밀한 확인이 필요함.

6.2. 특수물건정보

본건은 공동담보 물건으로, 다른 부동산과 함께 담보로 제공되었음을 의미함.

이로 인해 본건 외 다른 담보 물건의 경매 진행 여부 및 해당 물건과의 연관성을 확인해야 함.

6.3. 임대차 관계 불확실성

기타 참고사항에 임대 관계는 미상이라고 명시되어 있음.

현재 공실 상태이나, 향후 임대가능성 및 관련 정보에 대한 추가적인 조사가 필요함.

7. 종합 의견

본건은 경기도 평택시 이충동에 위치한 '고덕시티' 내 상가(2층 207호)로, 서정리역 인근 상업지역에 속해 기본적인 입지 및 교통 여건이 양호한 편임.

건물은 현대적인 철근콘크리트 구조의 고층 건물로, 2020년 사용승인되었습니다.

등기부상 말소기준권리보다 선순위 권리는 없으나, '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있어 이에 대한 실사 확인이 필수적입니다.

건축물대장상 건물의 주 용도는 공동주택으로 되어 있으나, 본건 소재지는 상업·업무용 건물이 혼재된 상가지대이며, 본 건 역시 근린상가로 추정되므로 용도 불일치 가능성을 염두에 두어야 합니다.

공동담보 물건이라는 점과 비행안전구역 편입 등 일부 제한사항은 투자 시 유의해야 할 사항임.

현재 공실 상태로 명도 관련 문제는 없을 것으로 예상되나, 임대 관계 미상 정보는 추가 확인이 필요함.

8. 투자 포인트

평택시 서정리역 인근 상권의 잠재력: 서정리역은 평택시의 주요 교통 허브로서, 지속적인 도시 개발과 함께 상권 성장 가능성이 기대됨.

대형 건물 내 상가: '고덕시티'와 같이 규모 있는 복합 건물 내 상가라는 점은 안정적인 유동인구 확보에 유리하게 작용할 수 있음.

경매 최저가 접근 가능성: 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰 시 시세 차익 및 임대 수익 확보를 기대할 수 있음.

현재 공실 상태: 명도 절차 없이 즉시 활용 또는 임대가 가능함.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,350,000,000원

토지 면적: 36.77㎡ (약 11.12평)

건물 면적: 175.00㎡ (약 53.07평)

총 면적: 211.77㎡ (약 64.19평)

평당 감정가 (건물 기준): 약 25,442,585원 (1,350,000,000원 / 53.07평)

총 채권액: 2,880,000,000원

인수 보증금: 0원

주: 예상 입찰가는 현재 시장 상황, 유사 물건의 실제 낙찰가, 본건의 명도 용이성, 향후 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

본건은 감정가가 높고 총 채권액 또한 상당하므로, 보수적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.

또한, 매각으로 소멸되지 않는 '지상권' 등 추가 확인이 필요한 권리 사항이 있어, 이에 대한 조사를 통해 입찰가를 최종 결정해야 합니다.

명확한 입찰가 산정을 위해서는 반드시 추가적인 시세 조사 및 현장 답사를 통한 면밀한 분석이 선행되어야 합니다.

현 시점에서는 단순 참고용으로, 감정가의 70% ~ 80% 수준을 고려해 볼 수 있으나, 실제 입찰가는 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 945,000,000원 ~ 1,080,000,000원 범위로 보수적으로 추정 가능합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.