나이스옥션 법원경매 평택 2025타경41981 [2] 경기도 평택시 용이동 491-2 스타시티 3층302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나래 · 평가일 2025.07.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 용이동 소재 용이초교 남동측 인근에 위치하며 부근은 공동주택, 오피스텔, 학교, 공원, 생활편의시설 등 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕로서
외벽 : 석재타일붙임 및 등
창호 : 새시창 등임.

이용상태

기호[1,2] 오피스텔임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재관련설비, 기타 관련 설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서 주거용, 상업용 및 업무용 건물부지임.

인접 도로상태등

본건 토지 북측, 동측 및 서측으로 도로 및 보행자도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(용이지구), 보행자전용도로(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 중로3류(폭 12m~15m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계는 미상임.

나. 본건 위치확인, 내부구조 등은 건축물대장 현황도면 및 외부관찰 등을 참조하였으며 업무진행시 내부현황, 설비 등은 재확인바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 평택지원 2025타경41981 (2)

소재지: 경기도 평택시 용이동 491-2 스타시티 3층302호

용도: 오피스텔

건물명: 스타시티

전유부분: 3층 302호

토지면적: 27.04㎡ (약 8.18평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 69.39㎡ (약 21.00평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 조OOOOOOO

감정가: 265,000,000원

1.2. 건물 정보

준공일: 2020년 12월 18일

건물구조: 철근콘크리트구조, 평지붕

외벽: 석재타일붙임 등

창호: 새시창 등

총세대수: 44세대

총층수: 지하 2층, 지상 7층

1.3. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 평택시 용이동 소재 용이초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 오피스텔, 학교, 공원, 생활편의시설 등이 소재합니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 북측, 동측, 서측으로 도로 및 보행자 도로에 접해 있어 차량 및 보행자 통행이 편리합니다.

인접 도로상태: 본건 토지는 북측, 동측 및 서측으로 도로 및 보행자도로에 접해 있습니다.

토지이용계획: 준주거지역, 지구단위계획구역(용이지구)으로 지정되어 있으며, 보행자전용도로, 중로2류(폭 15m~20m), 중로3류(폭 12m~15m)에 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)에 해당합니다.

1.4. 권리분석

말소기준권리: 2021년 03월 24일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권입니다.

등기부채권 총액: 약 1,178,799,578원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (별도 명시된 사항은 없으나, 일반적인 권리분석상 확인 필요)

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. (임대차 관계는 미상임)

* 임차인 정보는 제공되지 않았습니다. 임대 관계가 미상인 점과 더불어, 인수 보증금 합계가 0원이라는 점은 권리 분석 시 특이사항으로 고려해야 합니다.

1.5. 상권분석

본건이 위치한 평택시 용이동은 준주거지역으로, 주변에 공동주택, 오피스텔, 학교, 공원 등이 밀집해 있어 주거 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 특히 용이초등학교, 평택중학교 등 교육시설 접근성이 좋으며, 상업시설도 잘 갖춰져 있어 일반적인 오피스텔의 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.6. 생활정보

주변 교통: 차량 접근이 용이하며, 북측, 동측, 서측으로 도로에 접해 있습니다. 대중교통 이용 편의성은 추가 확인이 필요합니다.

주변 교육시설: 용이초등학교, 평택중학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

편의시설: 주변에 공원, 생활편의시설이 소재하며, 인근에 마트, 편의점 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 스타필드 안성, 트레이더스 홀세일 클럽 안성점이 약 400~500m 거리에 위치하여 쇼핑 및 문화생활 접근성이 우수합니다.

혐오시설: 조사된 바에 따르면, 평택시 내 에코센터(폐기물 처리 시설)가 있으나, 본건 소재지로부터 직접적인 혐오시설과의 근접성은 확인되지 않았습니다.

1.7. 잠재적 리스크

공동담보: 본 물건은 공동담보로 진행되는 건입니다. 이는 채권자가 여러 부동산에 대해 담보권을 설정하고 경매를 신청한 경우로, 경매 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

임대관계 미상: 현재 임대차 관계가 파악되지 않아, 낙찰 후 명도 시 예상치 못한 임차인이 나타나거나 법적 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 다만, 인수 보증금이 0원이므로 보증금 관련 문제는 없을 것으로 보입니다.

권리관계 복잡성: 등기부 채권 총액이 상당하며, 다수의 근저당 및 가압류 내역이 존재하여 권리 분석에 신중을 기해야 합니다. 말소기준권리 외 추가 인수되는 권리가 있는지 면밀히 확인해야 합니다.

1.8. 종합 의견

본건은 평택시 용이동의 준주거지역 내 위치한 오피스텔로, 용이초등학교 및 평택중학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 우수합니다. 또한 스타필드 안성, 트레이더스 홀세일 클럽 등이 가까워 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다. 교통 접근성 또한 양호하며, 건물은 철근콘크리트 구조로 안정적인 상태입니다. 다만, 공동담보 물건이라는 점과 임대 관계가 미상인 점, 그리고 다수의 채권 설정으로 인한 권리관계의 복잡성은 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다.

1.9. 투자 포인트

뛰어난 생활 인프라: 학교, 공원, 마트, 쇼핑몰 등 생활 편의시설이 풍부하여 거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

우수한 학군: 용이초등학교, 평택중학교 등 교육시설이 인근에 위치하여 학부모 수요를 확보할 수 있습니다.

안정적인 입지: 준주거지역 내 위치하며, 지속적으로 개발이 이루어지고 있는 평택시의 발전 가능성을 고려할 때 투자 가치가 있습니다.

1.10. 예상 입찰가 및 시세 분석

본건의 감정가는 265,000,000원입니다. 주변 오피스텔 시세 분석 결과, 용이동 일대 오피스텔의 매매가는 평당 약 1,000만원에서 1,500만원 수준으로 형성되어 있습니다. 본건의 전용면적은 약 21.00평이므로, 단순 시세 적용 시 210,000,000원 ~ 315,000,000원 범위로 추정됩니다.

그러나 본 건은 임의경매 사건으로, 채권 총액이 감정가를 초과하는 점, 공동담보 물건이라는 점, 그리고 권리관계가 복잡한 점 등을 고려할 때, 실제 입찰가는 시세보다 낮게 형성될 가능성이 있습니다.

따라서, 현 시세 및 주변 부동산 시장 동향, 유사 물건의 최근 실거래가, 그리고 본 건의 특수 물건 정보를 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 현재 시점에서는 감정가 대비 70~85% 수준인 약 185,500,000원에서 225,250,000원 사이의 입찰가격을 고려해 볼 수 있으나, 이는 시세 분석 및 현장 조사 결과를 바탕으로 보수적으로 산정한 범위이며, 실제 입찰 시에는 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

권리분석 상 인수되는 권리가 없고, 임차인 문제도 없을 것으로 판단되지만, 임대 관계는 미상인 점을 감안하여 예상 입찰가는 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

최종 입찰가는 본 건의 권리분석, 현장 조사 결과, 주변 시세, 경쟁률 등을 종합적으로 분석한 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.