나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42108 [2] 경기도 평택시 서정동 433-7 서정벨루스하임 15층1502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센트럴 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 서정동 소재 '서정리초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설, 단독 및 다세대주택 등이 혼재하는 주상복합지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하고 남서측으로 서정리역(지하철1호선)이 소재하는 등 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 17층 건내 제13층 1316호, 제15층 1502호로서

외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 시스템 창호 등임.

이용상태

기호(1) : 공부상 도시형생활주택[공동주택(아파트)]로 이용중임.
기호(2) : 공부상 도시형생활주택[공동주택(아파트)]로 이용중임.

※ 폐문부재 등으로 내부확인을 하지 못하였고 후첨 '내부구조도'는 건축물현황도 등을 기초하여 표시하였으니, 경매입찰시 재확인 하시기 바랍니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 냉·난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단으로 이용중이며 대체로 부정형의 평지로, 도시형생활주택, 근린생활시설, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 중로2류(폭 15~20M), 북측으로 대로2류(폭 30~35M, 고가도로 포함)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

서정동 433-7, 서정동 434-5 :일반상업지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발56m-140m미만 협의업무위탁 2016.9.9)<군사기지 및 군사시설 보호법>

서정동 433-8 : 일반상업지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발56m-140m미만 협의업무위탁 2016.9.9)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

서정동 434-5 : 일반상업지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발56m-140m미만 협의업무위탁 2016.9.9)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경42108 (2)

소재지: 경기도 평택시 서정동 433-7 서정벨루스하임 15층1502호

용도: 도시형생활주택 (건축물대장상 공동주택, 근린생활시설, 업무시설 복합)

감정가: 93,000,000원

토지면적: 5.08㎡ (약 1.54평)

토지지분: 5.0822㎡ (약 1.54평)

건물면적: 32.45㎡ (약 9.82평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO (말소기준권리: 김성준, 채권액 95,000,000원)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 평택시 서정동 소재 '서정리초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설, 단독 및 다세대주택 등이 혼재하는 주상복합지대임.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하고 남서측으로 서정리역(지하철 1호선)이 소재하는 등 교통상황은 무난함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2025년 6월 18일 수원지방법원 평택지원의 강제경매개시결정(김성준, 95,000,000원)

임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 최대 92,000,000원 (총 3차례 증액 기록)

* 차임: 0원 (월세 없음)

* 전입일자: 2019년 2월 11일

* 확정일자: 2019년 1월 28일 (최신 2023년 1월 4일)

* 배당신고일자: 2025년 9월 3일

* 대항력: 있음.

* 인수 보증금 합계: 0원. (대항력있는 임차인이 존재함에도 인수 보증금이 0원으로 명시된 점은 특이사항으로, 배당 여부 등 추가 확인이 필요하며 명도 협의 시 신중해야 함)

1.3. 상권분석

본건이 위치한 서정동 일대는 도시형생활주택, 오피스텔, 상가 및 주택이 혼재된 복합 상권임.

서정리역 인근으로 상업시설 및 교통 편의시설 발달 가능성이 있으며, 토지이용계획상 일반상업지역으로 향후 상업적 활용 가능성 내포.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: 서정리초등학교가 인접해 있으며, 기타 근린생활시설 이용이 편리함.

교통: 서정리역(1호선)을 도보로 이용 가능하며, 인근 버스정류장 이용이 편리함.

1.5. 잠재적 리스크

대항력있는 임차인 박 의 존재: 보증금 합계는 0원으로 명시되었으나, 대항력 있는 임차인이 점유하고 있다는 사실 자체로 명도 진행 시 법적 절차가 필요할 수 있으며, 보증금 인수 여부에 대한 명확한 권리 분석 및 향후 명도 절차에 대한 철저한 계획 수립이 필수적임. (인수 보증금 0원 표기와 대항력 있음 표기 간의 해석 차이가 발생할 수 있는 부분에 유의해야 함)

토지 지분 면적: 5.08㎡로 매우 작음. 이는 건물 전체 토지에 대한 지분으로, 건물 관리를 위한 공유자 간 협의 등이 필요할 수 있음.

비행안전구역: 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 비행안전제6구역으로, 건축물 높이 제한 등 일부 행위 제한이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서정리역 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물(2016년 사용승인)임. 교통 및 생활 환경은 양호하나, 대항력 있는 임차인 존재 및 인수 보증금 0원 표기 부분에 대한 철저한 권리 분석 및 명도 계획 수립이 필수적임. 소액 투자로 역세권 소형 주거 상품을 고려할 수 있으나, 임차인 문제 해결 방안에 따라 수익성이 크게 달라질 수 있으므로 신중한 접근이 요구됨.

1.7. 투자 포인트

서정리역 역세권 소형 주거 상품

비교적 신축 건물 (2016년 준공)

일반상업지역으로 향후 개발 잠재력

인수 보증금 0원 (단, 명도 용이성 및 절차 확인 필요)

1.8. 예상 입찰가

감정가: 93,000,000원

주변 시세 분석: 제공된 JSON 데이터는 주로 오래된 다세대주택 거래 내역으로, 본건(서정벨루스하임, 2016년 사용승인)과는 직접적인 비교에 한계가 있음. 다만, 해당 지역 거래 사례의 전용면적당 단가를 고려할 때, 본건의 감정가는 지역 시세를 상회할 가능성도 존재함.

고려사항: 대항력 있는 임차인의 존재(인수 보증금 0원 명시), 신축 건물, 역세권 위치 등을 종합적으로 고려 시, 감정가를 상회하는 고가 입찰은 신중해야 함.

최종 제안 예상 입찰가: 88,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.