나이스옥션 법원경매 성남 2025타경1087 [1] 경기도 광주시 도척면 궁평리 490-2 화이트빌 에이동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 성남 2025타경1087 [1] 경기도 광주시 도척면 궁평리 490-2 화이트빌 에이동 4층402호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경1087
• 주소: 경기도 광주시 도척면 도척윗로 210-22 화이트빌, 에이동 4층402호
• 용도: 다세대주택

성남지원 경매3계 2025타경1087 | 소재지: 경기도 광주시 도척면 도척윗로 210-22 화이트빌, 에이동 4층402호 | 감정가: 145,000,000원 | 최저가: 71,050,000원 | 용도: 다세대주택

1. 성남지원 2025타경1087 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 성남지원 2025타경1087 (1)

소재지: 경기도 광주시 도척면 궁평리 490-2 화이트빌 에이동 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 145,000,000 원

토지면적: 63.22㎡ (약 19.12 평)

토지지분: 63.22㎡ (약 19.12 평)

건물면적: 62.27㎡ (약 18.84 평)

건물지분: 62.27㎡ (약 18.84 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 경기도 광주시 도척면 궁평리 소재 '궁평리마을회관' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 소규모 공장, 농경지 등이 혼재된 지역입니다. 차량 접근은 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다. 주변 자연환경으로는 남한산성도립공원과 인접하여 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다. 다만, 대규모 상업 시설이나 편의 시설은 차량 이동이 필요한 거리에 위치합니다.

1.3. 건물 및 토지 현황

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 지상 4층 건물 내 4층 402호로서, 외벽은 타일붙임 마감, 창호는 샷시창호 등입니다. 내부 구조는 공부상 '방 2, 거실, 주방, 욕실, 다용도실 등'으로 되어 있으나, 현황 다용도실을 '방'으로 사용 중입니다. 특히, 공부상 전유면적에 포함되지 않은 약 45㎡ (약 13.61 평)의 다락방이 소재하며, 이는 본건 평가 시 감안되었습니다. 토지는 인접 도로 대비 대체로 평탄한 2필 일단의 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 남서측 및 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하며, 현황 교량을 통하여 공도와 연계되어 있습니다.

1.4. 감정가 및 매각 정보

본 건의 감정가는 145,000,000원이며, 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다. 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

1.5. 권리분석

본 건은 채권자 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO에 의한 임의경매로 진행됩니다. 권리 분석 시 주의해야 할 사항으로, 본 건 소재 단지의 진출입로로 이용 중인 "궁평리 491-7 외" 토지가 등기사항전부증명서상 사인 소유이므로, 경매 참여 시 도로 이용에 대한 소유자와의 관계 및 분쟁 가능성을 사전에 면밀히 검토하시기 바랍니다. 임차인이 거주 중인 것으로 탐문되었으며, 상세 임대차 관계는 별도 확인이 필요합니다.

1.6. 상권분석

본건이 위치한 도척면 궁평리 일대는 주거, 농경지, 소규모 공장이 혼재된 지역으로, 자체적인 상업 시설의 발달은 제한적입니다. 인근 '궁평리마을회관' 등 지역 커뮤니티 시설은 존재하나, 대형마트, 병원, 금융기관 등 생활 편의시설 이용을 위해서는 광주시 시내 또는 곤지암읍 등 인근 지역으로 이동이 필요합니다. 다만, 광주시는 지속적인 개발 계획을 추진 중이며, 도척면 일부 지역은 공업 지역으로 지정되는 등 지역 경제 활성화 움직임이 있습니다.

1.7. 생활정보

본 건은 비교적 조용하고 한적한 주거 환경을 제공합니다. 남한산성 도립공원이 인접하여 자연 친화적인 생활이 가능합니다. 차량 접근성은 보통 수준이며, 대중교통 이용 시 인근 버스 정류장을 활용할 수 있습니다. 교육 시설, 의료 시설, 대형 쇼핑몰 등 주요 편의 시설 이용 시 차량으로의 이동이 필수적입니다. 주말에는 근교의 자연을 즐기거나, 광주시 내 주요 시설을 이용하는 형태의 생활 패턴이 예상됩니다.

1.8. 잠재적 리스크

1. 진입로 사유지 문제: 본건의 진출입로로 사용되는 "궁평리 491-7 외" 토지가 개인 소유이므로, 도로 사용 관련 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없습니다. 이는 향후 재산권 행사 및 거래 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

2. 임차인 점유: 현재 임차인이 거주 중인 것으로 파악되어, 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다. 정확한 임대차 관계 및 명도 가능성을 사전에 철저히 확인해야 합니다.

3. 생활 편의시설 접근성: 주변에 대형 상업 시설, 병원, 교육 시설 등이 부족하여 생활 편의를 위해서는 차량 이동이 필수적입니다. 이는 도심 지역 거주자에게는 불편함으로 작용할 수 있습니다.

4. 다락방 미등기: 공부상 전유 면적에 포함되지 않은 다락방은 불법 건축물로 간주될 가능성이 있으며, 추후 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다. (단, 본건에서는 감정평가 시 고려되었음)

1.9. 종합 의견

본건은 넓은 다락방을 갖춘 다세대주택으로, 자연 친화적인 환경 속에서 조용한 생활을 원하는 분들에게 매력적인 물건입니다. 감정가 1억 4,500만 원을 기준으로, 충분한 현장 조사와 권리 분석을 통해 합리적인 가격으로 취득한다면 시세차익을 기대할 수 있습니다. 다만, 사유지인 진입로 문제, 현재 임차인 점유 등 해결해야 할 과제들이 존재하므로, 이에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다.

1.10. 투자 포인트

1. 독특한 공간 활용: 공부 외 약 45㎡ 규모의 넓은 다락방은 추가적인 공간 활용 가능성을 제공하여 일반적인 다세대주택과의 차별점을 가집니다.

2. 광주시 개발 잠재력: 광주시는 꾸준한 개발 계획을 추진하고 있어, 장기적인 관점에서 지역 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

3. 합리적인 감정가: 현재 감정가는 시세 대비 경쟁력 있는 수준일 수 있으므로, 현장 방문 및 시세 조사를 통해 가치 평가 후 적극적인 입찰을 고려해볼 만합니다.

4. 전원생활 또는 임대 수익: 조용한 환경을 선호하는 실수요자에게는 쾌적한 주거 공간으로, 또는 지역 특성을 고려한 임대 수익 투자 물건으로 접근할 수 있습니다.

법원 정보

성남지원 경매3계