나이스옥션 법원경매 수원 2024타경96092 [1] 경기도 화성시 남양읍 남양리 115 비동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일주 · 평가일 2024.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 화성시 남양읍 남양리 소재 "남양초등학교" 북서측 근거리에 위치하며, 주위에는 소규모 공동주택, 단독주택, 농경지, 임야 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 버스 정류장까지의 거리 등을 고려시 제반 대중교통여건은 다소 불편시 됨.

건물의 구조

철콘크리트구조 평지붕 4층 공동주택 중 4층401호로서,
외벽 : 치장벽돌 등 마감
내벽 : 벽지, 일부 타일 마감 등
창호 : PVC샤시 창호 등임

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 개별난방설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 유사 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남서측으로 약 4미터 내외 폭의 포장도로 등에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

경매신청채권자인 주택도시보증공사(양도전: 임차권자 홍석전)로부터 2026. 6. 9.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.'는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경96092 (1)

소재지: 경기도 화성시 남양읍 남양리 115, 비동 4층 401호

용도: 다세대주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 4층 공동주택 중 4층

토지면적: 81.45㎡ (약 24.64평)

토지지분: 81.453㎡ (약 24.64평)

건물면적: 58.10㎡ (약 17.58평)

건물지분: 58.1㎡ (약 17.58평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

감정가: 139,000,000원

2. 입지조건

위치: 경기도 화성시 남양읍 남양리 소재 "남양초등학교" 북서측 근거리에 위치합니다.

주위환경: 본건 주위에는 소규모 공동주택, 단독주택, 농경지, 임야 등이 소재하여 주거 및 농업 혼합 지역의 특징을 보입니다.

교통: 본건까지 차량 접근은 가능하나, 인근 버스 정류장까지의 거리 등을 고려할 때 제반 대중교통 여건은 다소 불편한 편입니다.

도로: 본건은 남서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하여 차량 통행이 가능합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: (2024.04.09.) 수원지방법원 2024카단503087 가압류 (채권자: 주택도시보증공사)입니다.

인수되는 권리: 등기부상 모든 권리는 본 경매 절차로 인해 말소될 예정입니다.

특히, 임차인(홍석전)은 주택도시보증공사(HUG)와의 확약서를 통해 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기'하였으며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주기로 하였습니다. 따라서 낙찰자가 임차보증금 관련 부담을 인수하지 않아도 됩니다.

주요 권리 내역:

* 을3 (2023-12-22) 주택임차권 (권리자: 홍석전, 권리금액: 144,000,000원) - 말소 예정

* 갑4 (2024-11-04) 강제경매 (권리자: 주택도시보증공사, 권리금액: 144,000,000원) - 말소 예정

임차인 분석:

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도전: 홍석전)

* 보증금: 144,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 12월 15일

* 확정일자: 2021년 11월 19일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력을 포기한다는 내용의 확약서를 제출하였습니다.

4. 상권분석

최근 매매 사례 (2026년 5월 기준):

* LG명품빌라(A동) (2014년식, 전용면적 53.24㎡): 109,000,000원

* 유안캐슬 (2016년식, 전용면적 57.2㎡): 158,500,000원

* 헤르만하우스남양 (2020년식, 전용면적 66.97㎡, 연립주택): 255,000,000원 (참고용)

분석: 본건(전용면적 58.10㎡)과 유사한 연식 및 면적을 가진 인근 다세대주택(LG명품빌라, 유안캐슬)이 최근 1억 9백만원에서 1억 5천 8백 5십만원 사이에 거래되었습니다. 본건의 감정가(1억 3천 9백만원)는 이러한 최근 실거래가 범위 내에 있어 시세가 합리적으로 반영되었다고 판단됩니다.

5. 생활정보

주변 시설: 본건은 "남양초등학교" 북서측 근거리에 위치하여 교육 환경 접근성이 양호합니다.

설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

토지 이용 제한: 본건은 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 성장관리권역에 속해 있어 향후 건축 행위나 개발에 있어 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

대중교통 불편: 인근 버스 정류장까지의 거리를 고려할 때, 대중교통 이용이 다소 불편할 수 있다는 점은 실거주 시 고려해야 할 부분입니다.

임대 관계: 임대 관계는 현재 미상으로 파악되나, 임차인의 대항력 포기 및 HUG의 확약서 제출로 인해 보증금 인수 부담은 없으므로 큰 리스크는 없습니다.

혐오시설: 경기도 화성시 남양읍 남양리 115번지 인근 지역에 대한 유해 또는 혐오시설 존재 여부를 검색한 결과, 현재까지 유해 시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원지방법원 2024타경96092 사건으로, 경기도 화성시 남양읍 남양리에 위치한 다세대주택입니다. 채권자인 주택도시보증공사(HUG)의 임차인(홍석전)이 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장한다는 내용의 확약서를 제출함에 따라, 낙찰 후 임차보증금 인수 부담이 전혀 없다는 점이 가장 큰 특징입니다. 주변 시세 대비 감정가가 합리적으로 책정되었으며, 소형 면적으로 실거주 또는 임대 수익 목적의 투자 대상으로 고려해볼 만합니다. 다만, 대중교통 이용이 다소 불편하고 토지이용계획상 일부 제한이 있는 점은 단점으로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 안전한 권리관계: 임차인의 대항력 포기 및 HUG의 확약서 제출로 명도 관련 분쟁 및 보증금 인수 부담이 없어 투자 리스크가 현저히 낮습니다.

* 합리적인 시세: 유사 물건의 최근 실거래가와 감정가를 비교했을 때, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 가능성이 있습니다.

* 실거주 및 임대 용이성: 소형 면적으로, 1인 가구나 소규모 가구의 실거주 수요가 있을 수 있으며, 임대 수익형 부동산으로도 활용 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

산정 근거: 본 물건의 감정가는 139,000,000원입니다. 유사 면적의 다세대주택 최근 매매 사례가 1억 9백만원에서 1억 5천 8백 5십만원 수준임을 감안할 때, 감정가는 시세 범위 내에 적절하게 위치합니다. 임차인의 대항력이 없고 인수 보증금이 0원이므로, 권리관계 상 안전하며 이에 따른 가치 하락 요인이 없습니다. 이러한 점들과 물건의 장단점을 종합적으로 고려하여, 낙찰 가능성과 시세, 그리고 잠재적 수익률을 감안한 예상 입찰가는 다음과 같습니다.

예상 입찰가: 125,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.