나이스옥션 법원경매 수원 2024타경93376 [1] 경기도 오산시 세교동 597-4 세마엠시티 8층816호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태정 · 평가일 2024.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 세교동 소재 ‘1호선 세마역’ 서측 인근에 위치하고 있는
구분건물 "세마엠시티 8층 816호"로서 주위는 상업용, 업무용부동산, 오피스텔,
근린생활시설, 아파트단지 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 진출입 가능하며 인근에 지하철 1호선 세마역 및 버스정류장
등이 소재하여 제반 교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층건 중 8층 816호로서
외벽 : 몰탈위페인트 및 석재붙임 마감 등
내벽 : 벽지도배 및 일부타일 등 마감
창호 : 샷시창호.

이용상태

오피스텔로 이용중임.
(내부는 복층 구조임)

설비내역

위생 및 급배수시설, 승강기설비, 개별난방설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 구비되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 왕복 6차선 도로 및 남동측으로 왕복 4차선 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(세교지구), 대로1류(폭 35m-40m)
(주간선도로)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역
(전부제한), 비행안전제2구역(전술), 성장관리권역, 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경93376 (1)

소재지: 경기도 오산시 세교동 597-4, 세마엠시티 8층 816호

용도: 오피스텔

건물 구조: 철근콘크리트구조, 10층 건물 중 8층

건물 면적: 전용면적 19.00㎡ (약 5.75평)

토지 면적: 토지 지분 5.2378㎡ (약 1.58평)

감정가: 132,000,000원

매각 구분: 부동산강제경매 (토지/건물 일괄매각)

사용승인일: 2020년 8월 20일 (신축급 건물)

2. 입지조건

위치: 경기도 오산시 세교동, 지하철 1호선 세마역 서측 인근에 위치합니다.

주위 환경: 상업용, 업무용 부동산, 오피스텔, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재된 지역입니다.

교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 지하철 1호선 세마역 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 남서측으로는 왕복 6차선, 남동측으로는 왕복 4차선 도로와 접해 있습니다.

토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(세교지구)에 해당합니다.

3. 권리분석

채권자: 신OO (강제경매)

말소기준권리: 갑4 (2023-03-03, 인천세무서장 압류)

주요 권리사항:

* 을1 (2024-02-05): 주택임차권 (임차인: 신종섭)

* 보증금: 143,160,650원

* 전입일자: 2022-02-04, 확정일자: 2022-01-11, 배당신고일자: 2024-02-05

* 대항력: 있음

* 권리사항: 말소: 인수 (매각으로 소멸되지 않으며, 낙찰자가 인수해야 함)

* 갑6 (2024-10-22): 강제경매 (채권자: 신종섭)

* 채권금액: 143,160,650원

* 권리사항: 말소: 말소

권리 분석 요약:

본건은 대항력 있는 선순위 임차인(을1)이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 143,160,650원은 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

총 등기부채권액: 444,791,169원

4. 상권분석

건물 내/외 환경: 오피스텔 및 근린생활시설 용도로 사용되는 건물로, 주변에 상업시설과 주거단지가 혼재되어 있어 유동인구 및 배후수요가 있는 지역입니다.

주변 시세 (세마엠시티, 유사 평형):

최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적(약 22.18㎡, 약 6.71평)의 오피스텔이 2025년에 110,000,000원에서 120,000,000원 사이에 거래되었습니다. 이를 평당 가격으로 환산하면 약 495만원에서 541만원 수준입니다.

본건 면적(19.00㎡, 약 5.75평)을 기준으로 환산 시, 예상 시세는 약 94,000,000원에서 103,000,000원 범위로 추정됩니다.

5. 생활정보

편의시설: 오산시 세교동 일대에 형성된 상업시설 및 근린생활시설을 이용할 수 있으며, 세마역 주변으로 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 식당 등)이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

교통: 1호선 세마역을 이용 시 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

교육환경: 오산세교고등학교, 매홀중학교, 세마중학교, 운암초등학교 등이 인근에 위치합니다.

주변 환경: 아파트 단지 및 상업지구가 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

혐오시설: 본건 주변 지역을 조사한 결과, 대규모 혐오시설(폐기물 처리 시설, 소각장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 비행안전제2구역(전술)은 비행 관련 제한 구역으로 존재합니다.

6. 잠재적 리스크

선순위 임차인 인수: 보증금 143,160,650원을 배당에서 전액 변제받지 못할 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 하므로 총 인수 금액이 크게 증가하는 점이 가장 큰 리스크입니다.

감정가 대비 높은 인수 보증금: 감정가(132,000,000원)보다 인수해야 할 임차 보증금(143,160,650원)이 더 높아, 실질적인 투자 가치에 대한 재검토가 필요합니다.

임대 관계 미상: 현재 임대 중인 경우, 보증금, 차임 등 정확한 임대 조건 확인이 필요하며, 이는 추가적인 인수 부담이나 명도 난이도 발생 가능성을 높입니다.

명도 저항 가능성: 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 명도 과정에서 협상 또는 법적 절차가 필요할 수 있으며, 이로 인한 시간 및 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 1호선 세마역 인근의 신축급 소형 오피스텔로, 입지 및 건물 상태는 양호한 편입니다.

그러나 가장 치명적인 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 낙찰자가 143,160,650원의 보증금을 인수해야 한다는 점입니다.

현재 추정되는 시세(약 9400만~10300만원) 대비 인수 보증금이 월등히 높아, 정상적인 시세나 감정가로 접근하기 어려운 물건입니다. 투자로서의 매력보다는, 인수 보증금을 고려한 총 취득 비용이 시세보다 높아 마이너스 투자가 될 가능성이 높습니다.

8. 투자 포인트

세마역 역세권 오피스텔로서 1인 가구 및 소규모 사업자를 위한 수요층 확보가 가능합니다.

2020년 준공으로 비교적 최신 건물이라 유지보수가 용이할 수 있습니다.

세교지구 개발에 따른 지역 가치 상승 잠재력도 고려할 수 있습니다.

(단, 위의 투자 포인트들은 인수 보증금 리스크를 상쇄할 만큼의 충분한 가치 상승이나 수익 창출이 담보될 경우에만 의미가 있습니다.)

9. 예상 입찰가

감정가: 132,000,000원

추정 시세: 94,000,000원 ~ 103,000,000원

인수 보증금: 143,160,650원 (배당에서 전액 변제되지 않을 경우 낙찰자 인수)

입찰가 산정 시 유의사항:

본 건은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수해야 하는 매우 높은 리스크를 안고 있습니다. 인수 보증금(143,160,650원)이 추정 시세(약 1억원)보다 높으므로, 현 시세 기준으로만 보았을 때 투자가치가 거의 없거나 마이너스일 가능성이 높습니다. 따라서 '예상 입찰가'는 시세보다 훨씬 낮게 책정되어야 하며, 이는 인수 보증금을 제외한 '입찰가 자체'만을 의미합니다.

보수적인 예상 입찰가: 60,000,000원 ~ 80,000,000원

이 경우, 총 예상 취득 비용은 입찰가에 인수 보증금(143,160,650원)을 더한 금액으로, 약 203,000,000원 ~ 223,000,000원이 됩니다. 이는 현재 추정 시세(약 1억원)를 훨씬 상회하는 금액이므로, 본 건은 인수가격(입찰가 + 인수 보증금)이 시세 대비 현저히 낮게 형성되지 않는 한, 투자를 권장하기 어려운 물건임을 분명히 말씀드립니다. 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.