나이스옥션 법원경매 수원 2024타경94287 [1] 경기도 수원시 팔달구 교동 19-2 화성파크빌 5층504호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다우 · 평가일 2024.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 교동 소재 수원향교 동남측 인근에 위치하며 부근에는 단독주택 및 다세대주택 및 상업용건물, 다세대주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 이용이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통수단은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트(철근)콘크리트지붕 5층건으로
외벽 : 치장벽돌 마감
내벽 : 벽지 및 타일마감
창호 : 삿시 창호임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임 (별첨 내부구조도 참고)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 인근지와 등고 평탄한 도시형생활주택 및 업무시설부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 방화지구 , 소로2류(폭 8m-10m)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경기도문화재보호조례>, 상대보호구역(매산유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(매산초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 역사문화환경보존지역(4구역(경기도 문화재자로 제1호 수원향교의 현상변경 허용기준을 따름))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인 부재로 임대사항은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 수원시 팔달구 교동 19-2 화성파크빌 5층504호에 소재한 도시형생활주택입니다.

사건번호는 수원지방법원 2024타경94287 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정가는 217,000,000원입니다.

토지면적은 26.23㎡ (약 7.93평)이며, 건물면적은 46.39㎡ (약 14.03평)입니다.

매각대상은 토지와 건물이 일괄매각입니다.

건축물대장상 건물 사용승인일은 2017년 10월 31일로, 비교적 신축 건물에 해당합니다.

채권자는 고OO이며, 경매개시결정은 2024타경94287호로 등기부상 말소기준권리인 갑3 압류(2022-04-12)보다 후순위입니다.

2. 입지조건

본 건은 경기도 수원시 팔달구 교동 소재 수원향교 동남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변에는 단독주택, 다세대주택, 상업용 건물 등이 혼재하는 지역입니다.

차량으로의 접근성은 양호하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건은 남측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 물건 현황

본 건에는 대항력 있는 임차인(고인석)이 존재하며, 선순위 임차권(을5, 2022-10-05 접수)이 등기되어 있습니다.

임차인 고인석은 보증금 239,000,000원, 차임 0원이며, 전입일자 2020-07-13, 확정일자 2020-06-25로 대항력이 있습니다.

배당신고일자는 2022-10-05입니다.

* 권리 분석 요약

을구 5번 임차권 등기(고인석)는 매수인에게 대항할 수 있는 권리이며, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

등기부 채권 총액은 239,000,000원이며, 이는 임차인의 보증금과 동일한 금액입니다.

본 경매는 임차인 고인석이 채권자로 신청한 강제경매(갑7)입니다.

다른 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

* 인수되는 보증금:

을구 5번 임차권의 보증금 239,000,000원 중 배당을 통해 변제받지 못하는 금액이 있다면 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

본 건이 소재한 지역은 주거와 상업시설이 혼합된 도심 지역으로, 다양한 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 등의 최근 매매 정보를 분석한 결과, 동일 건물(화성파크빌, 19-2번지, 2017년 준공) 내 51.81㎡ 면적의 다세대주택이 2026년 1월 24일 230,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본건과 유사한 면적 및 건물 연식의 거래로 시세 파악에 중요한 참고 자료가 됩니다.

다른 주변 다세대주택(31.95㎡)은 135,000,000원, 연립주택(80.82㎡)은 290,000,000원에 거래된 사례가 있어, 지역 내 부동산 가격 형성대를 유추할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 환경

본 건은 수원향교 인근에 위치하며, 주변으로는 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 교통

차량 이용이 편리하며, 인근 버스 정류장 이용이 가능한 대중교통 환경을 갖추고 있습니다.

* 편의시설

통상적인 도시형생활주택에 구비되는 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 소방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변에 학교, 관공서, 상업 시설 등이 위치할 것으로 예상됩니다. (구체적인 시설 정보는 추가 확인 필요)

* 토지이용계획

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m-10m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등의 제한사항이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 부담: 가장 큰 리스크로, 임차인 고인석의 보증금 239,000,000원 중 경매 배당을 통해 전액 변제받지 못할 경우, 그 차액을 낙찰자가 인수해야 합니다. 현재 등기부상 임차인의 보증금액이 감정가보다 높으므로, 실질적인 총 인수 금액이 낙찰가에 임차인 보증금 잔액을 더한 금액이 될 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 본 건 토지는 다양한 도시지역 관련 규제(방화지구, 역사문화환경보존지역, 비행안전구역 등)를 받고 있어 향후 건축 행위나 재개발 등에 제약이 있을 수 있습니다.

* 감정가 대비 높은 임차 보증금: 감정가 217,000,000원보다 임차인의 보증금 239,000,000원이 높아, 경매 절차에서 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 가능성이 있으며, 이 경우 해당 금액만큼 매수인이 인수해야 합니다.

7. 종합 의견

본 건은 수원시 팔달구 중심부에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의성은 양호한 편입니다.

2017년 준공으로 건물 상태가 비교적 양호하고, 동일 건물 내 유사 면적의 최근 실거래가(230,000,000원)가 존재하여 시세 파악이 용이합니다.

다만, 가장 큰 문제는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 239,000,000원을 인수해야 할 가능성이 높다는 점입니다. 이로 인해 실제 총 취득 비용이 예상보다 높아질 수 있으므로, 임차인의 배당 예상액을 면밀히 파악하고 인수해야 할 보증금의 정확한 금액을 산정하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 동일 건물 내 최근 실거래가 존재: 화성파크빌 51.81㎡가 230,000,000원에 거래되어 시세 파악 및 가격 비교가 용이합니다.

* 비교적 최신 건축 연도: 2017년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 도시형생활주택 수요: 수원시 중심 지역의 도시형생활주택은 꾸준한 수요가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석 결과, 본 건과 유사한 면적의 인근 거래 사례가 230,000,000원 수준임을 감안할 때, 본 건의 실질적인 시장 가치는 210,000,000원 ~ 230,000,000원 수준으로 판단됩니다.

다만, 임차인의 보증금 239,000,000원을 인수해야 할 가능성을 고려해야 합니다.

이에 따라, '인수 보증금'을 제외한 예상 입찰가는 시세 및 감정가를 고려하여 215,000,000원 ~ 230,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

실질적인 총 취득 비용은 낙찰가에 임차인 보증금 중 배당받지 못하는 금액이 추가될 수 있음을 반드시 인지해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.