나이스옥션 법원경매 성남 2025타경541 [3] 경기도 성남시 중원구 갈현동 500-9 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우리 · 평가일 2025.02.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 중원구 갈현동 소재 "갈현 인터체인지" 남측 인근에 위치하며 부근은 지방도변 상가지대로서 인근으로 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야등이 소재하며 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

기호(1) 인접도로와 등고 평탄한 자루형의 토지로서 미경작 휴경지 상태임. 기호(2,4) 인접도로와 등고 평탄한 세장형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임. 기호(6) 인접도로와 등고 평탄한 사다리형 토지로서 주자창으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1,2,4) 본건 북서측으로 왕복 2차선 도로에 접함. 기호(6) 지적도상 맹지이나 동일 소유의 인접토지인 기호(2,4)를 통하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 도시지역, 자연녹지지역 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>,비행안전제6구역(전술)<군사 기지 및 군사시설 보호법>,대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정 비촉진법>,과밀억제권역<수도권정비계획법> <추가기재>농지법제8조의규정이적용되는농지 기호(2,4,6) 도시지역, 자연녹지지역 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>,비행안전제6구역(전술)<군사 기지 및 군사시설 보호법>,대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정 비촉진법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

조사일 현재 본건 기호(1) 토지 지상에 소유자 미상의 관정이 소재함.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3) 일반철골구조 경사지붕(판넬) 단층건 제1종 근린생활시설(소매점)로서, (사용승인일:2022.10.19) 내,외 벽 : 샌드위치판넬 마감. 창 호 : : 하이샷시 단창임. 기호(5) 일반철골구조 경사지붕(판넬) 2층건 제2종 근린생활시설(일반음식점)로서, (사용승인일:2022.10.19) 내,외 벽 : 샌드위치판넬 마감. 창 호 : : 하이샷시 단창임.

이용상태

기호(3) 공부상 제1종 근린생활시설(소매점)이나 기준시점 현재 "공실" 상태임. 기호(5) 공부상 제2종 근린생활시설(일반음식점)이나 기준시점 현재 "공실" 상태임.

설비내역

기호(3,5) 위생 급.배수 설비 및 소방설비 무난시됨.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 기본사항

사건번호: 성남지원 2025타경541 (3)

소재지: 경기도 성남시 중원구 갈현동 500-9

용도: 근린시설

감정가: 1,814,149,950원

토지면적: 630.00㎡ (약 190.6평)

토지지분: 630㎡ (약 190.6평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 272.69㎡ (약 82.5평)

건물지분: 272.69㎡ (약 82.5평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 울진농업협동조합

특이사항: 공동담보, 개발행위허가제한구역

주의사항: 일괄매각

2.2. 건물 정보

건물 구조:

* 기호(3): 일반철골구조 경사지붕(판넬) 단층건 제1종 근린생활시설(소매점). 사용승인일 2022.10.19.

* 기호(5): 일반철골구조 경사지붕(판넬) 2층건 제2종 근린생활시설(일반음식점). 사용승인일 2022.10.19.

건물 이용상태:

* 기호(3): 현재 공실 상태.

* 기호(5): 현재 공실 상태.

설비내역: 위생 급.배수 및 소방설비 무난함.

임대관계: 미상임.

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 성남시 중원구 갈현동 소재 "갈현 인터체인지" 남측 인근에 위치합니다. 주변은 지방도변 상가지대로서 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있으며, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

3.3. 토지 이용 현황

* 기호(1): 인접 도로와 등고 평탄한 자루형 토지로, 현재 미경작 휴경지 상태입니다.

* 기호(2,4): 인접 도로와 등고 평탄한 세장형 토지로, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

* 기호(6): 인접 도로와 등고 평탄한 사다리형 토지로, 주차장으로 이용 중입니다.

3.4. 인접 도로 상태

* 기호(1,2,4): 본 물건 북서측으로 왕복 2차선 도로에 접해 있습니다.

* 기호(6): 지적도상 맹지이나, 동일 소유의 인접토지인 기호(2,4)를 통하여 접근 가능합니다.

3.5. 토지 이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 자연녹지지역에 속하며, 개발제한구역, 비행안전제6구역, 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다. 기호(1) 토지에는 농지법 제8조의 규정이 적용됩니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부현황

* 소유권: 김대룡 (토지, 건물)

* 말소기준권리: 을13 (2023-12-22) 근저당권, 농업협동조합자산관리회사, 금3,250,000,000원.

* 경매 신청 채권자: 울진농업협동조합 (근저당권, 금 2,545,614,893원)

* 기타 권리:

* 근저당권: 김인숙 (금250,000,000원)

* 압류: 경기광주세무서장

* 압류: 성남시

* 가압류: 신한카드 (금8,665,368원)

* 등기부채권 총액: 3,508,665,368원

* 말소 예정 권리: 상기 을구 및 갑구의 권리들은 말소기준권리인 근저당권보다 후순위이므로, 경매를 통해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

4.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 관련 특이사항: 임대관계는 미상이나, 인수할 보증금이 없는 것으로 보아 대항력 있는 임차인은 없을 것으로 판단됩니다. 만약 임차인이 존재할 경우, 보증금이나 차임이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 명시된 바 없음. 일괄매각으로 인해 토지 및 건물에 대한 모든 권리가 소멸될 것으로 보입니다.

5. 상권분석

5.1. 건물 현황

본 물건은 1종 근린생활시설(소매점)과 2종 근린생활시설(일반음식점) 용도로 사용 승인된 신축 건물입니다. 다만, 현재 두 개 호실 모두 공실 상태입니다.

5.2. 주변 상권

해당 물건지는 지방도변 상가지대로서, 주변에 다양한 용도의 건물들이 혼재되어 있습니다. 갈현 인터체인지 인근이라는 지리적 이점이 있습니다.

5.3. 상권 잠재력

개발행위허가제한구역으로 묶여 있어 향후 개발에 제약이 있을 수 있습니다. 그러나 신축 건물이라는 점과 교통 요지에 위치한다는 점은 긍정적인 요소입니다. 현재 공실 상태는 빠른 임대차 계약 성사를 통해 개선될 필요가 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 주변 편의시설

제공된 정보만으로는 구체적인 편의시설(마트, 병원, 학교 등)에 대한 상세 파악이 어렵습니다. 다만, 상가지대로서 기본적인 생활 편의시설은 접근 가능할 것으로 예상됩니다.

6.2. 주변 교통

차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

6.3. 주변 시설 확인

본 물건지 주변에 혐오시설이 있다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 실제 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 조사할 필요가 있습니다.

7. 잠재적 리스크

* 개발행위허가제한구역: 지역 개발 시 법적 제한이 있을 수 있습니다.

* 현재 공실: 임대 수익 창출에 공백이 있으며, 빠른 임차인 확보가 중요합니다.

* 맹지 (기호 6): 지적도상 맹지이나 인접 토지를 통해 접근 가능하므로 실제 이용에는 큰 문제가 없을 수 있으나, 관련 법규 확인이 필요합니다.

* 미경작 휴경지 (기호 1): 토지 활용 계획 수립 시 추가적인 검토가 필요합니다.

* 공동담보: 다른 공동담보 물건의 경매 결과가 본 물건에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 소유자 미상의 관정: 기호(1) 토지 상에 소유자 미상의 관정이 존재하나, 이는 물건 가치에 미치는 영향이 미미할 것으로 판단됩니다.

8. 종합 의견

본 물건은 성남시 중원구 갈현동의 지방도변에 위치한 근린생활시설로, 갈현 인터체인지 인근에 자리 잡고 있어 교통 및 접근성이 양호합니다. 2022년 사용 승인된 신축 건물이라는 장점이 있으나, 현재 두 개 호실 모두 공실 상태이며 개발행위허가제한구역이라는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 등기부상 총 채권액이 감정가를 상회하고 있으며, 다수의 권리들이 설정되어 있었으나 말소기준권리 하에 소멸될 예정입니다. 인수할 임차 보증금이 없는 점은 긍정적입니다.

9. 투자 포인트

* 우수한 입지: 갈현 인터체인지 인근, 지방도변 위치로 향후 상권 발달 가능성이 있습니다.

* 신축 건물: 2022년 사용 승인된 건물로, 즉시 활용 및 임대차 계약이 가능합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 취득하여 명도 및 분할 관련 번거로움이 없습니다.

* 현재 공실: 낮은 임대가를 책정하여 조기에 임차인을 확보할 경우 빠른 수익 실현이 가능합니다.

10. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,814,149,950원입니다. 현재 공실 상태, 개발제한구역 지정, 높은 채권 총액 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 예상되는 물건의 최저 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황 및 본인의 투자 성향에 따라 신중하게 결정하는 것이 좋습니다. 인근 유사 물건의 시세, 향후 임대 수익률, 명도 및 수리비용 등을 면밀히 분석하여 낙찰가를 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.