나이스옥션 법원경매 성남 2025타경541 [2] 경기도 성남시 중원구 갈현동 500-8 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우리 · 평가일 2025.02.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 중원구 갈현동 소재 "갈현 인터체인지" 남측 인근에 위치하며 부근은 지방도변 상가지대로서 인근으로 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야등이 소재하며 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

기호(1) 인접도로와 등고 평탄한 자루형의 토지로서 미경작 휴경지 상태임. 기호(2,4) 인접도로와 등고 평탄한 세장형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임. 기호(6) 인접도로와 등고 평탄한 사다리형 토지로서 주자창으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1,2,4) 본건 북서측으로 왕복 2차선 도로에 접함. 기호(6) 지적도상 맹지이나 동일 소유의 인접토지인 기호(2,4)를 통하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 도시지역, 자연녹지지역 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>,비행안전제6구역(전술)<군사 기지 및 군사시설 보호법>,대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정 비촉진법>,과밀억제권역<수도권정비계획법> <추가기재>농지법제8조의규정이적용되는농지 기호(2,4,6) 도시지역, 자연녹지지역 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>,비행안전제6구역(전술)<군사 기지 및 군사시설 보호법>,대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정 비촉진법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

조사일 현재 본건 기호(1) 토지 지상에 소유자 미상의 관정이 소재함.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3) 일반철골구조 경사지붕(판넬) 단층건 제1종 근린생활시설(소매점)로서, (사용승인일:2022.10.19) 내,외 벽 : 샌드위치판넬 마감. 창 호 : : 하이샷시 단창임. 기호(5) 일반철골구조 경사지붕(판넬) 2층건 제2종 근린생활시설(일반음식점)로서, (사용승인일:2022.10.19) 내,외 벽 : 샌드위치판넬 마감. 창 호 : : 하이샷시 단창임.

이용상태

기호(3) 공부상 제1종 근린생활시설(소매점)이나 기준시점 현재 "공실" 상태임. 기호(5) 공부상 제2종 근린생활시설(일반음식점)이나 기준시점 현재 "공실" 상태임.

설비내역

기호(3,5) 위생 급.배수 설비 및 소방설비 무난시됨.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 성남시 중원구 갈현동 500-8번지에 소재한 근린시설입니다. 사건번호는 성남지원 2025타경541 (2)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다. 감정가는 1,186,929,150원입니다. 토지는 총 330.00㎡ (약 99.8평)이며, 건물 면적은 191.73㎡ (약 58.0평)으로 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 본 물건은 공동담보로 설정되어 있습니다.

2. 입지조건

본 물건은 경기도 성남시 중원구 갈현동에 위치하며, "갈현 인터체인지" 남측 인근 지방도변 상가지대에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 지역적인 특성을 가지고 있습니다. 차량 접근성은 양호하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다. 토지 이용 계획상 도시지역, 자연녹지지역, 개발제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당하며, 일부 토지는 농지법의 적용을 받습니다. 토지(기호1,2,4)는 북서측 왕복 2차선 도로에 접하고 있으나, 기호6 토지는 지적도상 맹지이나 동일 소유의 인접 토지를 통해 접근 가능합니다.

3. 권리분석

본 물건의 소유자는 김대룡이며, 토지는 2015년 5월 21일, 건물은 2022년 11월 10일에 소유권이 보존되었습니다. 등기부등본상 말소기준권리는 2023년 12월 22일에 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(채권액 3,250,000,000원)입니다. 이보다 후순위인 김인숙의 근저당권, 경기광주세무서장 및 성남시의 압류, 롯데카드 및 신한카드의 가압류, 울진농업협동조합의 임의경매 등은 경매로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 토지 등기부채권 총액은 3,547,969,624원이며, 건물 등기부채권 총액은 3,508,665,368원입니다.

임차인 현황상 인수해야 할 보증금은 없으며(합계 0원), 임대 관계는 미상입니다. 따라서 실제 점유자가 있는지, 있다면 보증금이나 차임이 어떻게 되는지에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 지방도변에 위치한 상가지대 내에 있어 유동인구 및 접근성은 확보될 수 있는 입지입니다. 건물은 제1종 근린생활시설(소매점) 및 제2종 근린생활시설(일반음식점)로 사용승인되었으며, 현재는 공실 상태로 파악됩니다. 주변 환경이 단독주택, 농경지, 임야 등과 혼재되어 있어 상권의 다양성 및 활성화 잠재력은 지역 개발 계획과 연관하여 신중히 검토해야 합니다. 토지 지상에는 소유자 미상의 관정이 소재하는 점은 기타 참고사항으로 고려할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 차량을 통한 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다. 성남시 중원구 갈현동에 위치하여 기본적인 생활 편의시설은 접근 가능할 것으로 보입니다. 주변 환경 설명에 농경지, 임야 등이 언급된 것으로 보아, 해당 지역 인근에 대규모 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 대규모 하수 처리장 등)이 직접적으로 위치할 가능성은 낮아 보입니다. 다만, 개발제한구역 내에 위치하고 있어 향후 개발 행위에 대한 제약이 있을 수 있습니다. 정확한 주변 시설 및 혐오시설 유무는 현장 답사 및 상세 지도 확인을 통해 파악하는 것이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

* 개발제한구역: 해당 지역은 개발제한구역으로 지정되어 있어, 토지 이용 및 건축 행위에 대한 상당한 제약이 따릅니다.

* 공실 상태: 현재 건물이 비어있는 상태이므로, 신규 임차인 확보 및 안정적인 수익 창출까지 시간이 소요될 수 있습니다.

* 맹지 가능성: 기호6 토지는 지적도상 맹지이므로, 인접 토지와의 관계 등 접근성 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

* 공동담보: 본 건은 공동담보로 설정되어 있어, 다른 공동담보 물건의 처리 결과가 본 건의 경매 진행 또는 낙찰 후 권리 관계에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 미상 정보: 임차인 현황에서 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유자가 보증금이나 차임을 지급하고 있는지 여부를 확인해야 합니다. (인수 보증금 합계 0원이지만, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.)

* 제시외 관정: 토지 지상에 소유자 미상의 관정이 있어, 향후 토지 활용이나 정리에 있어 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 성남시 중원구 갈현동에 위치한 근린생활시설로, 2022년 신축된 건물을 포함하고 있어 비교적 최신 상태의 시설을 갖추고 있습니다. 갈현 인터체인지 인근이라는 교통 이점은 있으나, 주변으로 농경지, 임야 등이 혼재된 지역 특성상 상권의 성장 가능성을 신중히 판단해야 합니다. 다수의 채권이 설정되어 있지만, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 경매로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 개발제한구역 지정, 현재 건물 공실 상태, 공동담보 설정 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 투자 결정 시에는 이러한 요인들을 충분히 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 10월에 사용승인된 건물이므로, 즉시 활용 및 임대가 가능합니다.

* 입지: 갈현 인터체인지 인근에 위치하여 물류 및 교통 접근성이 우수합니다.

* 토지 활용: 330㎡의 토지 면적을 확보하고 있어, 향후 개발제한구역 규제 범위 내에서 증축 또는 다른 용도로의 전환 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,186,929,150원입니다. 등기부상 채권 총액이 약 35억 원 이상으로 높게 설정되어 있는 점을 감안할 때, 경매 시장에서의 낙찰가는 감정가 대비 상당한 할인이 이루어질 가능성이 있습니다. 인수할 임차 보증금이 없는 점은 긍정적 요인이지만, 현재 건물이 공실 상태라는 점과 개발제한구역이라는 점, 공동담보 물건이라는 점 등을 종합적으로 고려했을 때, 보수적으로 접근하여 감정가의 70%에서 80% 수준인 약 8억 3천만 원에서 9억 5천만 원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 정확한 예상 입찰가는 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 주변 시세 조사, 유사 경매 사례 분석 등을 통해 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.