나이스옥션 법원경매 성남 2025타경541 [2] 경기도 성남시 중원구 갈현동 500-8 근린시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 성남 2025타경541 [2] 경기도 성남시 중원구 갈현동 500-8 근린시설 경매

• 사건번호: 2025타경541
• 주소: 경기도 성남시 중원구 갈현동 500-8
• 용도: 근린시설

성남지원 경매5계 2025타경541 | 소재지: 경기도 성남시 중원구 갈현동 500-8 | 감정가: 1,186,929,150원 | 최저가: 1,186,929,150원 | 용도: 근린시설

1. 부천 지원 2025타경541 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.1. 1. 사건번호

성남지원 2025타경541 (2)

1.1. 2. 소재지

경기도 성남시 중원구 갈현동 500-8

1.1. 3. 용도

근린생활시설

1.1. 4. 감정가

1,186,929,150원

1.1. 5. 토지 면적

330. 00㎡ (약 99.8평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.1. 6. 건물 면적

191. 73㎡ (약 58.0평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.1. 7. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

1.1. 8. 경매 구분

부동산 임의경매

1.1. 9. 채권자

농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 10. 특이사항

주의사항: 일괄매각

1.2. 입지 조건

1.2. 1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 성남시 중원구 갈현동 소재 "갈현 인터체인지" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 지방도변 상가지대가 형성되어 있으며, 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하고 있어 복합적인 주거 및 상업 환경을 이루고 있습니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

1.3. 토지 감정 요항표 요약

1.3. 1. 토지 형태 및 이용 상태

기호(1) 토지는 인접 도로와 등고 평탄한 자루형의 토지로서 현재 미경작 휴경지 상태입니다.

기호(2,4) 토지는 인접 도로와 등고 평탄한 세장형의 토지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다.

기호(6) 토지는 인접 도로와 등고 평탄한 사다리형 토지로서 주차장으로 이용 중입니다.

1.3. 2. 인접 도로 상태

기호(1,2,4) 토지는 본건 북서측으로 왕복 2차선 도로에 접해 있습니다.

기호(6) 토지는 지적도상 맹지이나, 동일 소유의 인접 토지인 기호(2,4)를 통하여 접근 가능합니다.

1.3. 3. 토지이용계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역에 속하며, 개발제한구역, 비행안전제6구역, 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 있어 다양한 규제를 받을 수 있습니다. 또한, 농지법 제8조의 규정이 적용되는 농지에 해당합니다.

1.3. 4. 제시 외 물건

조사일 현재 기호(1) 토지 지상에 소유자 미상의 관정이 소재하고 있습니다.

1.4. 건물 감정 평가 요항표 요약

1.4. 1. 건물 구조 및 용도

기호(3) 건물은 일반철골구조 경사지붕(판넬) 단층 건물로, 제1종 근린생활시설(소매점)이며 사용승인일은 2022년 10월 19일입니다. 내·외벽은 샌드위치판넬 마감, 창호는 하이샷시 단창입니다.

기호(5) 건물은 일반철골구조 경사지붕(판넬) 2층 건물로, 제2종 근린생활시설(일반음식점)이며 사용승인일은 2022년 10월 19일입니다. 내·외벽은 샌드위치판넬 마감, 창호는 하이샷시 단창입니다.

1.4. 2. 건물 이용 상태

기호(3) 건물은 공부상 제1종 근린생활시설(소매점)이나, 현재 "공실" 상태입니다.

기호(5) 건물은 공부상 제2종 근린생활시설(일반음식점)이나, 현재 "공실" 상태입니다.

1.4. 3. 설비 내역

기호(3,5) 건물은 위생 급·배수 설비 및 소방 설비를 갖추고 있으며, 정상 작동 가능한 것으로 판단됩니다.

1.5. 권리 분석

1.5. 1. 경매 신청 채권자

농업협동조합(농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)에 의해 임의경매가 신청되었습니다.

1.5. 2. 매각 대상

토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

1.5. 3. 권리 관계

제공된 정보만으로는 세부적인 권리 분석이 어렵습니다. 다만, 임의경매 사건이므로 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다. 법원 매각물건명세서 및 현황조사서 등을 통해 정확한 권리 관계를 추가 확인해야 합니다.

1.6. 상권 분석

1.6. 1. 상권 특성

해당 물건은 지방도변 상가지대에 위치하고 있으며, 인근에 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하여 지역 주민을 대상으로 하는 근린상가로서의 잠재력을 가지고 있습니다. 신축 건물(2022년 사용승인)이라는 점은 긍정적이나, 현재 공실 상태라는 점은 상권 활성화 여부에 대한 면밀한 검토가 필요함을 시사합니다.

1.6. 2. 잠재적 활용

소매점 및 일반음식점으로 등록되어 있으나, 공실 상태이므로 업종 변경이나 새로운 사업 모델 도입을 통해 다양한 상권 활성화 방안을 모색할 수 있습니다.

1.7. 생활 정보

1.7. 1. 편의 시설

상세한 생활 편의 시설 정보는 제공되지 않았으나, 근린생활시설이 소재한 지역이므로 기본적인 생활 편의 시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

1.8. 잠재적 리스크

1.8. 1. 토지이용 규제

본건 토지는 자연녹지지역, 개발제한구역, 비행안전제6구역 등 다수의 토지이용 제한 사항을 가지고 있어 향후 건축 행위나 토지 개발에 상당한 제약이 따를 수 있습니다.

1.8. 2. 맹지 (일부)

기호(6) 토지는 지적도상 맹지이므로, 건축 등 개발 시 인접 토지(기호2,4)와의 관계 설정 및 토지 사용에 관한 추가적인 확인이 필요합니다.

1.8. 3. 혐오 시설 가능성

검색 결과, 성남시 중원구 갈현동 지역에는 과거 영생관리사업소(화장장, 장례식장)가 위치하였으며, 보호관찰소 이전 논의가 있었던 지역입니다. 현재 해당 시설들의 정확한 위치나 운영 현황은 추가 확인이 필요하나, 이러한 시설들의 존재 가능성은 부동산 가치 및 향후 개발에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 요소로 고려해야 합니다.

1.8. 4. 공실 상태

현재 건물 두 채 모두 공실 상태로, 임대 수익 발생까지는 공실 해소 노력이 필요합니다.

1.9. 종합 의견

해당 물건은 성남시 중원구 갈현동의 지방도변에 위치한 근린생활시설로, 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 그러나 자연녹지지역, 개발제한구역 등 엄격한 토지이용 규제가 존재하며, 일부 토지의 맹지 문제, 현재 건물 공실 상태는 투자 가치 판단 시 신중한 검토가 요구됩니다. 또한, 과거 해당 지역 주변으로 영생관리사업소(화장장, 장례식장)가 운영되었고 보호관찰소 이전 논의가 있었던 점 등은 잠재적인 혐오 시설 존재 가능성을 시사하며, 이로 인한 부동산 가치 하락 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.10. 투자 포인트

1.10. 1. 신축 건물 가치

2022년 사용승인된 근린생활시설 건물은 상대적으로 현대적인 시설과 디자인을 갖추고 있어 공실 해소 시 임대 수요를 확보하는 데 유리할 수 있습니다.

1.10. 2. 개발 가능성 (제한적)

엄격한 토지이용 규제 속에서도, 현재 상업용 건부지로 이용 중인 토지와 주차장으로 이용 중인 토지가 있다는 점은, 법적 테두리 내에서 일부 개발 가능성을 보여줍니다. 다만, 이는 매우 제한적일 수 있습니다.

1.10. 3. 저평가 가능성 (리스크 감안 시)

앞서 언급된 여러 리스크 요인(토지이용 규제, 혐오 시설 인접 가능성, 공실)으로 인해 시장 가치 대비 저평가되었을 가능성이 있습니다. 이러한 리스크를 충분히 인지하고 감수할 수 있는 투자자에게는 기회가 될 수 있습니다.

1.10. 4. 입지적 장점 (도로변)

지방도변에 위치하여 차량 접근성이 좋다는 점은 물류 이동이나 홍보 측면에서 긍정적으로 작용할 수 있습니다.

법원 정보

성남지원 경매5계