나이스옥션 법원경매 성남 2024타경71928 [1] 경기도 하남시 망월동 1099 하남미사롯데캐슬스타 1층115호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우리 · 평가일 2025.01.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 "미사역" 북서측 인근에 위치하며 부근으로 아파트, 업무
시설, 상업시설, 오피스텔, 학교, 관공서, 근린생활시설, 공원등이 소재하며 제반 주위환경
은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철역(미사역)이 소재하여 대중교
통 이용은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층 건물 내 1층 115호로서,

외 벽 : 몰탈 위 페인트 및 석재붙임.
내 벽 : 몰탈 위 페인트 마감.
창 호 : 알루미늄샷시 강화유리 임.

이용상태

공부상 근린생활시설이나 현황 "공실" 상태임.
후면 ("내부개황도 및 사진" 참고)

설비내역

기본적인 위생 급.배수설비, 승강기, 소방설비, 지하주차장설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 가장형 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 주차장 진출입 가능하며 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 소로1류(폭 10m-12m)(보행자전용도로
)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(2014-10-14)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합)

가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,공공주택지구<공공
주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,공장
설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제2호)<수도법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

공부상 근린생활시설이나 현황'공실'상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 성남지원 2024타경71928 (1)

소재지: 경기도 하남시 망월동 1099 하남미사롯데캐슬스타 1층 115호

용도: 근린상가

감정가: 1,148,000,000원

토지면적: 7.28㎡ (약 2.20평)

건물면적: 36.98㎡ (약 11.19평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 건축물 정보

건물명: 하남미사롯데캐슬스타

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층 건물 중 1층

사용승인일: 2019년 12월 06일

총 호수: 1236호

1.3. 특이사항

유동화 물건, 공부상 근린생활시설이나 현황 '공실' 상태임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 "미사역" 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트, 업무시설, 상업시설, 오피스텔, 학교, 관공서, 근린생활시설, 공원 등이 소재하여 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 미사역이 소재하여 대중교통 이용은 양호한 편입니다. 본건 서측으로 주차장 진출입이 가능하며 외곽 공도와 연계되어 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구)으로 지정되어 있습니다. 또한 소로1류(폭 10m-12m), 중로1류(폭 20m-25m) 도로에 접해 있습니다.

기타 관련 법규에 따라 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부 요약상 을3 근저당권 (국민은행, 2023.12.15 접수, 840,000,000원)이 말소기준권리이며, 본 건 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (다만, 물건 명세서상 '지상권개요'는 비어있습니다.)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 오

* 보증금: 45,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 2024-05-14

* 확정일자: 2024-07-11

* 대항력: 없음

3.4. 인수 보증금 합계

0원

3.5. 권리분석 종합 의견

권리 관계는 명확하며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 모두 소멸됩니다. 인수되는 보증금이나 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

하남 미사지구 중심상업지역 내 미사역 역세권에 위치하며, 주변에 대규모 주거단지와 업무시설이 밀집해 있습니다. 건물은 총 29층 규모의 복합건물로, 상가, 오피스텔, 업무시설 등이 함께 있습니다.

4.2. 본건 현황

본 건은 1층 근린상가로, 공부상 용도는 근린생활시설이나 현황은 '공실' 상태입니다. 임대 관계는 미상입니다.

4.3. 시장 동향 (참고)

최근 검색 결과에 따르면, 미사역 인근 상권은 공급 과잉으로 인한 높은 공실률(일부 지역 50% 수준) 문제가 지적되고 있습니다. 초기 분양가가 높았던 상가들의 경우, 현재 시세와의 괴리가 클 수 있으며, 공실 상태가 장기화될 가능성도 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

지하철 5호선 미사역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 및 인근 지역으로의 이동이 편리합니다. 올림픽대로, 외곽순환도로 등 광역 교통망 접근성도 우수합니다.

5.2. 편의시설 및 주변 시설

주변 상업 시설, 대형마트, 병원, 학교, 공원 등이 인접하여 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 및 임대 수익

현재 '공실' 상태로 즉각적인 임대 수익 발생이 어렵습니다. 또한 임대 관계가 미상이므로, 명도 시 추가적인 협의나 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

6.2. 시장 공급 과잉

미사지구 내 상업시설 공급량이 많아 공실률이 높게 나타나는 점은 본 건의 임대 및 가치 상승에 부담 요인이 될 수 있습니다.

6.3. 유동화 물건

유동화 물건은 일반 경매 물건과 달리 자산유동화전문회사(AMC) 등을 통해 관리 및 처분되는 경우가 많아, 절차나 조건에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.4. 혐오 시설 인접 가능성 (참고)

하남시에는 지하화된 복합 친환경 처리 시설인 하남유니온파크(미사대로 710번지 일원)가 위치하고 있습니다. 해당 시설은 직접적인 인접지는 아니나, 넓은 범위의 하남시 지역 시설로서 일부에서 혐오 시설로 인식될 가능성이 있습니다. (실제 본건과의 영향은 미미할 수 있으나, 지역 환경 고려 시 참고할 수 있습니다.)

7. 종합 의견

본건은 경기도 하남시 미사역 초역세권 중심상업지역에 위치한 1층 근린상가로, 입지적 강점과 교통 편의성을 갖추고 있습니다. 29층 규모의 대형 복합건물 내 상가라는 점에서 잠재력은 있으나, 현재 '공실' 상태이며 미사지구 상권의 공급 과잉으로 인한 높은 공실률 문제는 주요 리스크 요인입니다. 권리관계는 명확하게 정리될 예정이나, 유동화 물건이라는 특수성과 공실 상태를 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 미사역 역세권, 중심상업지역 내 위치.

* 교통 편리: 지하철 5호선 및 다양한 버스 노선 접근성 우수.

* 1층 상가: 높은 가시성과 접근성으로 잠재적 고객 유인 용이.

* 대규모 단지 내 상가: 복합 상가로서 유동인구 흡수 기대.

* 권리관계 명확: 매각으로 인한 권리 소멸로 인수 부담 없음.

* 장기적 가치 상승 기대: 미사지구 상권 성숙 및 개발에 따른 잠재적 가치 상승 가능성.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가 산정은 현재 '공실' 상태, 향후 임대 수익률, 시장 경쟁 상황, 명도 비용, 투자 목적 등을 종합적으로 고려하여 결정되어야 합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 입찰가격을 제시하기 어렵습니다.

* 감정가: 1,148,000,000원

* 면적: 36.98㎡ (약 11.19평)

* 평당 감정가: 약 102,600,000원

현장 방문을 통한 임대 시세 및 공실 현황 파악, 주변 상권 및 유사 물건 거래 사례 분석이 필수적입니다. 낙찰 후 예상 임대 수익률과 투자 회수 기간을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 권장 입찰가는 감정가의 70~85% 범위에서 시장 상황 및 현장 조사를 거쳐 최종 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.