나이스옥션 법원경매 서울동부 2023타경61773 [1] 서울특별시 강동구 천호동 87-1 지하층1호 다세대주택 경매
매각기일: 2026-03-09
물건 개요
나이스옥션 법원경매 서울동부 2023타경61773 [1] 서울특별시 강동구 천호동 87-1 지하층1호 다세대주택 경매
- 사건번호: 2023타경61773
- 주소: 서울특별시 강동구 구천면로42길 68, 지하층1호
- 용도: 다세대주택
서울동부지방법원 경매7계 2023타경61773 | 소재지: 서울특별시 강동구 구천면로42길 68, 지하층1호 | 감정가: 258,000,000원 | 최저가: 206,400,000원 | 용도: 다세대주택
1. 서울동부지방법원 2023타경61773 (1) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 서울동부지방법원 2023타경61773 (1)
소재지: 서울특별시 강동구 천호동 87-1 지하층1호
용도: 다세대주택
감정가: 258,000,000원
토지면적: 27.70㎡ (약 8.38평)
건물면적: 52.87㎡ (약 16.00평)
매각대상: 토지/건물 일괄매각
경매구분: 부동산강제경매
채권자: 신OOOOO
특이사항:
1. 건축물대장상 '위반건축물'로 등재되어 있습니다.
2. 본건은 "천호동 221번지 일대 가로주택정비사업" 구역 내에 소재하며, 2023년 7월 5일 조합설립인가를 받은 상태입니다. 건축심의 등 후속 절차는 미정입니다.
3. 2025년 1월 15일 자 강동구청의 사실조회 회신에 따르면, 매수인은 조합원 지위를 승계 취득할 수 있습니다.
4. 매수인의 지위, 권리, 의무 등에 관한 자세한 사항은 재건축(재개발)정비사업조합에 직접 문의해야 합니다.
2. 감정평가서 요약
2.1. 위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 "천호1동주민센터" 남서측 인근에 위치한 "솔그린빌라" 내 지하층 1호입니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재되어 있습니다.
2.2. 교통상황
차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 지하철 5호선 "굽은다리역"까지는 직선거리 약 550m, 지하철 8호선 "암사역"까지는 약 1km 거리에 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.
2.3. 건물의 구조
본 건물은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 내 지하층 1호입니다. 외벽은 치장돌붙임 등으로 마감되었으며, 창호는 섀시창호 등입니다.
2.4. 이용상태
다세대주택으로 이용 중입니다.
2.5. 설비내역
위생 및 급배수 설비, 도시가스, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.
2.6. 토지의 형상 및 이용상태
사다리형 토지로서, 다세대주택 1개동 (9세대)의 건부지로 이용 중입니다.
2.7. 인접 도로상태
동측으로 노폭 약 9m, 남측으로 노폭 약 4m의 포장도로에 접해 있습니다.
2.8. 토지이용계획 및 제한상태
본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 소규모주택정비사업의 사업시행구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등에 해당됩니다.
2.9. 공부와의 차이
건축물대장, 토지대장 등 공부와의 차이는 없습니다.
2.10. 기타 참고사항
임대 관계는 파악되지 않았습니다. 본건은 "천호동 221번지 일대 가로주택정비사업" 내에 소재하며 조합설립인가를 득한 상태이므로, 사업 진행 상황 및 조합원 지위 등 관련 내용은 반드시 재확인하시기 바랍니다. 건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있으니 확인이 필요합니다.
3. 입지조건
3.1. 주변 환경
본건이 소재한 지역은 서울특별시 강동구 천호동으로, "천호1동주민센터" 남서측 인근에 위치합니다. 주위 환경은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.
3.2. 교통 접근성
차량 진출입이 원활하며, 인근에 버스 정류장이 위치하고 있습니다. 지하철 5호선 '굽은다리역'까지 도보 약 550m, 지하철 8호선 '암사역'까지는 도보 약 1km 거리에 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.
3.3. 도로 접면
본건 토지는 동측으로 약 9m, 남측으로 약 4m의 포장된 도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.
3.4. 토지이용계획
본 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소규모주택정비사업의 사업시행구역으로 지정되어 있어 향후 재개발 사업을 통한 가치 상승이 기대됩니다. 또한, 교육환경보호구역, 과밀억제권역 등 관련 법규의 적용을 받습니다.
4. 권리분석
4.1. 경매 유형
본 경매는 부동산강제경매로 진행되었습니다.
4.2. 주요 권리사항
채권자는 신OOOOO이며, 강제경매를 통해 진행되었습니다.
가장 중요한 사항은 본 건이 "천호동 221번지 일대 가로주택정비사업" 구역 내에 있어, 사업 진행 시 조합원의 지위를 승계할 수 있다는 점입니다. 이는 강동구청의 사실조회 회신을 통해 확인되었습니다.
4.3. 확인 필요사항
매수인은 조합원으로서의 지위, 권리, 의무 등에 대해 정비사업조합에 직접 상세 내용을 문의하고 명확히 파악해야 합니다.
5. 상권분석
5.1. 지역 특성
본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변에 근린생활시설 및 공공시설이 혼재하여 생활 편의성이 갖춰져 있습니다. 대규모 상업지구는 아니지만, 지역 주민을 위한 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.
5.2. 주변 시설
"천호1동주민센터"가 인근에 위치하며, 다세대주택 및 단독주택 위주로 구성되어 있습니다. 검색 결과, 본건 주변에서 산업 단지, 대규모 공장 등 환경을 저해할 수 있는 혐오시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, '교육환경보호구역'으로 지정된 점은 참고할 수 있습니다.
6. 생활정보
6.1. 주거 환경
본건은 다세대주택으로, 기본적인 생활 편의를 위한 위생, 급배수, 난방, 도시가스 설비가 갖추어져 있습니다.
6.2. 교육 시설
인근에 교육환경보호구역으로 지정된 지역이 있어, 교육 환경에 대한 고려가 필요합니다.
6.3. 편의 시설
인근 버스 정류장 및 지하철역을 통한 서울 시내 이동이 용이하며, 주변 근린생활시설을 통해 생활에 필요한 편의를 누릴 수 있습니다.
7. 잠재적 리스크
7.1. 위반건축물 등재
건축물대장에 '위반건축물'로 등재되어 있다는 점은 큰 리스크 요인입니다. 이에 대한 정확한 위반 내용, 시정 가능 여부, 예상되는 비용 및 법적 문제 등에 대해 반드시 확인해야 합니다.
7.2. 정비사업 진행 불확실성
가로주택정비사업의 조합설립인가는 완료되었으나, 후속 절차(건축심의 등)가 미정입니다. 사업 지연, 계획 변경, 추가 비용 발생 등의 가능성이 존재합니다.
7.3. 조합원 지위 승계 관련 확인 필요
조합원 지위 승계는 가능하나, 승계 시 부담해야 할 추가 비용, 분담금, 향후 권리 등에 대한 구체적인 내용은 조합을 통해 직접 확인해야 합니다.
7.4. 임대차 관계 미확인
현재 임대 관계가 불분명하므로, 명도 관련 문제가 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.
8. 종합 의견
본 건은 서울 강동구 천호동의 가로주택정비사업 구역 내에 위치하여, 사업 완료 시 상당한 가치 상승이 기대되는 물건입니다. 특히, 매수인이 조합원 지위를 승계할 수 있다는 점은 큰 장점입니다. 그러나 '위반건축물' 등재, 정비사업의 불확실성, 임대차 관계 미확인 등 다수의 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 따라서 철저한 사전 조사와 현장 확인, 그리고 정비사업조합과의 직접적인 소통을 통해 모든 리스크를 명확히 파악하고 해결 방안을 강구하는 것이 필수적입니다.
9. 투자 포인트
9.1. 가로주택정비사업 참여
"천호동 221번지 일대 가로주택정비사업"에 조합원으로서 참여하여 사업 완료 후 신축 아파트 등으로의 전환을 통한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.
9.2. 서울시 내 입지
서울특별시 강동구라는 입지적 장점을 가지며, 지하철 5호선 및 8호선 이용이 가능한 교통 환경을 갖추고 있습니다.
9.3. 잠재적 가치 상승
정비사업이 성공적으로 진행될 경우, 노후 주거지 개선을 통해 향상된 주거 환경과 높아진 미래 가치를 누릴 수 있습니다.
9.4. 초기 투자 부담
경매를 통해 감정가 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있으나, 위반건축물 시정 및 사업 분담금 등 추가적인 비용 발생 가능성을 충분히 고려해야 합니다.
법원 정보
서울동부지방법원 경매7계