나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경64731 [1] 서울특별시 강동구 암사동 473-34 송림팰리체 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 데이타운 · 평가일 2024.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 암사동 소재 "신암중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거용으로서 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 남서측 근거리에 "암사역(지하철 8호선)" 이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제4층 제401호로서, (2021.05.27 사용승인)

외벽 : 치장벽돌붙임 마감 등
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임. (후첨 "건물개황도" 참조)

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2004-11-05), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

- 현장조사 당시 점유자의 폐문부재 등으로 내부를 확인할 수 없어 제반 설비의 작동 여부 및 내부 인테리어 여부 등은 확인이 불가하니 경매 입찰 시 이점에 유의하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 유빛나)로부터 2026.06.19.에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경64731 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 암사동 473-34 송림팰리체 4층 401호

건물명: 송림팰리체

용도: 도시형생활주택

감정가: 405,000,000원

토지면적: 25.00㎡ (약 7.56평)

토지지분: 25㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.94㎡ (약 9.06평)

건물지분: 29.94㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축허가일: 2020년 9월 18일

사용승인일: 2021년 5월 27일

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강동구 암사동 소재 "신암중학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거용으로서 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

토지는 인접 토지 대비 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 사다리형 토지로서, 현재 주거용 건부지로 이용 중에 있습니다.

본건 건물 동측으로는 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량의 진출입이 용이합니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등에 포함되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매는 서울동부지방법원에서 진행하는 부동산강제경매 사건입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기 (2024.12.09.)입니다.

등기부상 을구에는 유빛나 임차인의 주택임차권(410,000,000원)이 등기되었으나, 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

주택도시보증공사로부터 제출된 확약서에 따르면, 임차인은 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한 것으로 확인됩니다.

따라서, 본 경매물건은 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 대항력 있는 권리나 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 암사동 지역은 다양한 주거 형태(다세대, 연립, 아파트, 단독주택)가 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

주변 근린생활시설 또한 다수 소재하여 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

최근 주변의 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 동향을 보입니다.

2026년 5월, 전용면적 29.97㎡(약 9.07평)의 다세대주택이 308,500,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 33,991,179원 수준입니다.

2026년 5월, 전용면적 47.85㎡(약 14.48평)의 다세대주택이 590,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 40,745,856원 수준입니다.

본건(전용 29.94㎡)의 감정가(405,000,000원)는 평당 약 44,690,000원으로, 최근 거래 사례 대비 다소 높은 수준으로 평가되었습니다. 다만, 본건 건물의 사용승인일이 2021년으로 신축 연도가 최근이라는 점은 긍정적으로 작용할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 서울특별시 강동구 암사동에 위치하며, "신암중학교"와 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

교통 환경으로는 인근에 버스정류장이 있으며, 남서측 근거리에 지하철 8호선 "암사역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량을 통한 진출입도 원활한 편입니다.

주변에는 다세대주택, 연립주택, 아파트, 단독주택 등이 혼재하여 주거 환경이 형성되어 있으며, 기본적인 근린생활시설도 이용 가능합니다.

해당 지역은 특별한 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

현장 조사 당시 점유자의 폐문부재로 인해 내부를 확인할 수 없었습니다. 이로 인해 설비의 작동 여부, 내부 인테리어 상태, 마감재 상태 등을 파악하기 어려워 입찰 시 주의가 필요합니다. 내부 수리 또는 보수가 필요한 경우 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

임차인 유빛나 씨의 경우, 대항력이 없는 것으로 확인되었으나, HUG와의 확약서 내용 등을 종합적으로 검토하여 추후 발생할 수 있는 법적 이슈에 대비해야 합니다.

건축물대장상 주택 도시 보증 공사(HUG)와 관련된 복잡한 조건 변경 이력이 있어, 관련 절차 및 법적 효력에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 신축 연도가 비교적 최근(2021년 사용승인)이고, 암사역 역세권 인근에 위치하여 교통 및 주거 입지 조건이 양호합니다.

권리분석상 낙찰자가 인수할 임차인의 권리 및 보증금이 없는 점은 큰 장점입니다.

다만, 내부를 직접 확인하지 못하여 발생할 수 있는 수리비용 및 예상치 못한 문제점들은 입찰 시 반드시 고려해야 할 위험 요소입니다. 감정가가 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 점도 신중한 접근이 필요한 이유입니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물(2021년 사용승인)로 비교적 깨끗한 상태일 가능성이 높습니다.

지하철 8호선 암사역과 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 출퇴근이 용이한 지역입니다.

명확한 인수 부담이 없는 권리 관계를 가지고 있어, 소유권 이전 후 명도 및 관리가 비교적 수월할 수 있습니다.

향후 지역 개발 계획이나 부동산 시장 상황에 따라 시세 상승의 잠재력을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 405,000,000원입니다.

최근 유사 면적(29.97㎡)의 다세대주택이 308,500,000원에 거래된 사례를 고려할 때, 본건은 신축 연도가 더 최신임을 감안하여 이를 상회하는 가격으로 평가될 수 있습니다.

하지만, 현장 내부 확인 불가로 인한 잠재적 수리 비용 발생 가능성, 감정가 대비 다소 높은 시세 책정 등을 고려해야 합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 340,000,000원에서 370,000,000원 사이로 제시하며, 상세한 내부 상태 확인 및 추가적인 시장 조사 후 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.