나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경62490 [1] 서울특별시 광진구 구의동 16-26 4층402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2024.10.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 구의동 소재 "서울동의초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 부근에
단독주택(다가구주택), 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 바, 제반 주위환
경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 지하1층/지상5층 건물로서,
외벽: 석재붙임 등 마감
창호: 새시창호 등 마감.

이용상태

삼성로얄아파트 제4층 제402호로서, "아파트" 용도임.
(후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참고)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 2필 일단의 사다리형 토지로서, "아파트 건부지"로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 15미터, 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1, 2)
도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교
육환경보호구역(최종사항은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대
공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비
계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임
기 타: -

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

신청채권자이자 승계인인 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경62490 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 광진구 구의동 16-26 4층402호

용도: 아파트 (삼성로얄아파트)

건물구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하1층/지상5층

준공일자: 2000년 11월 06일

1.3. 면적 및 규모

토지면적: 22.84㎡ (약 6.91평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (전용면적): 56.36㎡ (약 17.05평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지/건물: 일괄매각

1.4. 감정평가 및 매각정보

감정가: 332,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

유동화물건: 예

HUG 인수조건 변경: 예

1.5. 아파트 면적 정보

전용면적: 56.36㎡ (약 17.05평)

분양면적: 제공된 자료에서 명확하게 확인되지 않습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 광진구 구의동 소재 "서울동의초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하여 일반적인 주거지역의 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 여건

단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

구의동은 2호선과 7호선을 이용할 수 있어 강남, 여의도, 광화문 등 주요 업무지구 접근성이 우수합니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

본건은 남측으로 노폭 약 15미터, 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2021년 04월 08일 접수된 주식회사대한채권관리대부의 가압류 (수원지방법원 2021카단60964)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김영주 (김 )

* 보증금: 300,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 11월 25일

* 확정일자: 2020년 10월 28일

* 배당신고일자: 2022년 12월 07일

* 대항력: 없음

3.3. 등기부 요약

* 말소예정 권리: 갑14 (주식회사대한채권관리대부, 가압류), 갑15 (예스자산대부주식회사, 가압류), 갑17 (케이비스타제일차유동화전문, 가압류), 갑19 (광진구, 압류), 갑20 (주택도시보증공사, 강제경매) 등 다수의 권리가 말소될 예정입니다.

* 채권총액: 339,105,866원

3.4. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.5. 특이사항 및 주의사항

* 신청채권자이자 승계인인 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다. 이는 매수인에게 임차인 관련 부담이 없음을 의미합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 인근에는 아파트 및 근린생활시설이 소재하며, 구의동은 테크노마트 강변점, 엔터식스, 롯데마트 강변점, CGV 강변 등 대형 상업시설이 위치하여 쇼핑 및 문화생활이 편리합니다. 구의역 상권은 외식업을 중심으로 발달해 있으며, 직장인과 주거민이 밀집한 지역입니다.

4.2. 지역 개발 가능성

광진구는 지역 활성화를 위해 노력하고 있으며, 구 법원, 검찰청 부지, KT 구의지사 부지 재개발 및 광진구청 이전 계획이 완료되면 지역 활성화가 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* 서울동의초등학교가 북서측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 구의동 지역은 학군이 우수한 편이며, 다수의 학교가 밀집해 있습니다.

5.2. 편의 및 의료 시설

* 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의를 제공합니다.

* 건대입구역 인근으로 롯데백화점 건대 스타시티점, 건대스타시티몰, 이마트, 롯데시네마 등 쇼핑 및 생활 편의시설이 가까이 위치합니다.

* 건국대학교병원, 광진구청, 광진경찰서 등이 인근에 있습니다.

5.3. 교통 접근성

* 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

* 지하철 2호선 구의역 및 7호선 아차산역을 이용할 수 있어 강남, 여의도, 광화문 등 서울 주요 도심으로의 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건 관련

본 물건은 유동화 물건이며, HUG 인수조건 변경이 이루어졌습니다. 이는 자산유동화 증권(ABS) 등으로 발행되어 유동화 전문회사로 소유권이 이전되었음을 시사합니다.

6.2. 토지 이용 제한

* 과밀억제권역: 수도권 과밀억제권역으로, 향후 개발 및 투자에 영향을 줄 수 있습니다.

* 교육환경보호구역: 최종 사항은 성동교육청에 확인이 필요합니다.

6.3. 기타

* 건물 준공연도가 2000년으로, 연식에 따른 유지보수 필요성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 동부 지역의 교통 및 생활 인프라가 양호한 구의동에 위치한 아파트입니다. 특히, 주택도시보증공사(HUG)가 채권자로서 채무 불이행 시 발생할 수 있는 임차인 관련 문제(대항력, 보증금 반환)에 대해 명확하게 포기 및 동의 확약서를 제출함으로써, 매수인이 부담해야 할 임차인 관련 리스크는 실질적으로 제거되었습니다. 이는 권리 관계를 매우 명확하게 하여 입찰 참여의 안전성을 높여줍니다. 다만, 유동화 물건이라는 점과 과밀억제권역 등의 토지 이용 제한 사항은 투자 결정 시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 명확한 권리관계: 주택도시보증공사의 확약으로 인해 임차인 관련 인수 부담이 전혀 없어 권리 분석이 매우 용이합니다.

* 우수한 입지: 서울 광진구 구의동에 위치하여 교통, 교육, 편의시설 등 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

* 미래 가치: 광진구 일대의 재개발 및 지역 활성화 계획은 장기적인 부동산 가치 상승 가능성을 시사합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정은 현재 시장 상황, 경쟁 물건 분석, 입찰 참여자들의 성향 등 복합적인 요소를 고려한 심층적인 시장 조사가 필요합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 따라서, 실제 입찰을 고려하신다면 전문적인 부동산 컨설팅을 통해 시세 및 주변 물건과의 비교 분석을 기반으로 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.