나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경65772 [1] 서울특별시 광진구 화양동 94-13 엘리시아1차 4층406호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나에셋 · 평가일 2025.01.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 화양동 소재 지하철 7호선"어린이대공원역"남측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택 및 오피스텔, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 주상지대로서 주위환경은 쾌적합니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철 7호선"어린이대공원역"이 소재하는 등 제반 교통사정은 편리합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/ 지상 14층 건물 내 제4층 제406호와 제7층 제701호로서
(사용승인일: 2021.07.13)
외 벽: 석재 붙임 마감 등
창 호: 샷시창호임

이용상태

1),2) 공히 오피스텔(후첨 "내부구조도" 참조)로 이용중임

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비, 기계식주차장 설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고평탄한 2필 일단의 사다리형 토지로서 주상용건물의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(당초:일반주거지역, (지구단위계획내용에 부합되는 경우에만 상향되는 용도지역의 적용을 받음)), 지구단위계획구역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종사항은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 서울특별시 광진구 화양동 94-13 엘리시아1차 4층406호에 위치한 오피스텔 물건으로, 감정평가액은 208,000,000원입니다. 토지 면적은 5.37㎡ (약 1.62평)이며, 건물 면적은 15.04㎡ (약 4.55평)으로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 유OO입니다. 특이사항으로는 중복사건 및 대항력있는 임차인이 존재합니다.

2. 입지조건

본 건은 서울특별시 광진구 화양동에 소재하며, 지하철 7호선 어린이대공원역에서 남측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재된 주상지대로서 주위 환경은 쾌적합니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 7호선 어린이대공원역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 토지는 인접 토지 대비 등고평탄한 2필 일단의 사다리형 토지로서 현재 주상용 건물의 건부지로 이용 중입니다. 본 건 북측으로는 도로와 접하고 있습니다. 토지이용계획상 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2024년 12월 31일 접수된 유현숙의 강제경매 (권리금액: 32,773,178원)입니다.

주요 권리 분석 내용은 다음과 같습니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 정

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-01-20

* 확정일자: 2021-10-22

* 배당신고일자: 2025-02-25

* 대항력: 있음

* 기타 권리 사항

* 2022-07-28 접수: 소유권이전 3번신탁등기말소 (주식회사에이츠에스건설)

* 2025-02-14 접수: 주식회사우리투자증권 가압류 (권리금액: 4,395,461,074원)

* 2025-03-26 접수: 서울특별시 압류

* 2025-09-15 접수: 성동세무서장 압류

전체 등기부채권 총액은 4,395,461,074원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없으며, 지상권에 관한 내용도 없습니다.

임차인 현황상 대항력있는 임차인이 존재하나, 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다.

4. 상권분석

본 건이 위치한 광진구 화양동 일대는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상복합 지역으로, 젊은 유동인구가 많은 지역입니다.

최근 거래 사례를 분석한 결과, 본 건과 유사한 엘리시아1차 오피스텔(전용면적 약 15.045㎡)의 매매가는 다음과 같습니다.

* 2024년 11월: 187,560,000원

* 2024년 10월: 203,190,000원

* 2024년 10월: 213,610,000원

본 건의 감정평가액 208,000,000원은 최근 거래가 범위 내에 있으며, 특히 2024년 10월 거래가와 유사한 수준입니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 7호선 어린이대공원역 도보 이용 가능 거리이며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 주변에 다수의 근린생활시설이 있어 쇼핑, 외식 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다. 어린이대공원이 인접해 있어 휴식 및 여가 활동을 즐기기에도 좋습니다.

* 교육시설: 단지 인근에 학교가 소재하고 있어 교육 환경도 고려해볼 수 있습니다.

* 건축물 정보: 본 건물은 2021년 7월 13일에 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 14층, 지하 1층 건물이며, 본 건은 4층에 위치합니다. 위생, 급배수, 전기, 난방, 승강기, 소화, 기계식 주차 설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건: 본 건은 중복사건으로 분류되어 있어, 관련 절차 및 권리관계에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 대항력있는 임차인: 정다운 임차인은 대항력(전입일자 2022.01.20, 확정일자 2021.10.22)을 보유하고 있습니다. 보증금이 180,000,000원으로 상당하나, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시된 점은 권리관계상 특이사항으로, 임차인의 보증금 회수 방안 및 낙찰자의 부담 여부에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

* 높은 채무 총액: 등기부채권 총액이 약 43억 원으로 매우 높은 편입니다. 비록 말소기준권리보다 후순위 채권들이지만, 경매 진행 과정이나 낙찰 후 잔여 채무로 인한 문제 발생 가능성을 배제할 수는 없습니다.

* 토지이용 제한: 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 일부 토지이용에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2021년 준공)이며, 역세권에 위치한 오피스텔로서 입지적 강점을 지니고 있습니다. 주변 상권 또한 활성화되어 있어 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 다만, 대항력있는 임차인의 존재와 중복사건이라는 특이사항은 본 건의 낙찰 가능성 및 향후 명도 과정에 영향을 미칠 수 있는 주요 변수로 작용할 것으로 보입니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 표기된 부분에 대해 명확한 확인이 반드시 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 2021년 준공으로 건물 상태가 양호합니다.

* 역세권 입지: 지하철 7호선 어린이대공원역 인근으로 교통이 편리합니다.

* 안정적인 상권: 주변에 상업시설, 주거시설, 공원 등이 혼재하여 생활 편의성이 높습니다.

* 합리적인 감정가: 최근 실거래가 수준과 유사한 감정가로, 시세 대비 경쟁력 있는 가격 접근이 가능할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 및 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 본 건의 시세는 208,000,000원 수준으로 판단됩니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금 합계가 0원으로 명시된 점을 감안하면, 명도 관련 부담이 없을 가능성도 있습니다. 그러나 이에 대한 명확한 법적 검토가 선행되어야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 감정가 수준인 208,000,000원에서 220,000,000원 사이에서 결정하는 것을 제안합니다. 임차인 관련 사항 및 중복사건 여부에 대한 추가적인 확인 후 최종 입찰가격을 산정하는 것이 안전할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.