나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경65772 [2] 서울특별시 광진구 화양동 94-13 엘리시아1차 7층701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나에셋 · 평가일 2025.01.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 화양동 소재 지하철 7호선"어린이대공원역"남측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택 및 오피스텔, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 주상지대로서 주위환경은 쾌적합니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철 7호선"어린이대공원역"이 소재하는 등 제반 교통사정은 편리합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/ 지상 14층 건물 내 제4층 제406호와 제7층 제701호로서
(사용승인일: 2021.07.13)
외 벽: 석재 붙임 마감 등
창 호: 샷시창호임

이용상태

1),2) 공히 오피스텔(후첨 "내부구조도" 참조)로 이용중임

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비, 기계식주차장 설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고평탄한 2필 일단의 사다리형 토지로서 주상용건물의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(당초:일반주거지역, (지구단위계획내용에 부합되는 경우에만 상향되는 용도지역의 적용을 받음)), 지구단위계획구역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종사항은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경65772 (2)

소재지: 서울특별시 광진구 화양동 94-13 엘리시아1차 7층701호

용도: 오피스텔

감정가: 210,000,000원

토지면적: 5.37㎡ (약 1.62평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 15.04㎡ (약 4.55평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 유OO

건축물 용도: 업무시설 (오피스텔)

사용승인일: 2021년 07월 13일

1.1. 입지조건

1.1. 1.교통 및 주변환경

* 본건은 서울특별시 광진구 화양동에 소재하며, 지하철 7호선 '어린이대공원역' 남측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경은 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재된 주상지대로서 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다.

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장과 지하철 7호선 '어린이대공원역'이 있어 교통이 매우 편리합니다.

* 본건 북측으로 도로에 접해 있습니다.

1.1. 2.생활정보

* 어린이대공원역 인근에는 건국대학교, 세종대학교 등 다수의 대학교가 있어 젊은 유동인구가 많으며, 이는 임대수요로 이어질 수 있습니다.

* 롯데백화점, 스타시티몰, 이마트, 건국대학교 병원 등 각종 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 단지에서 약 6분 거리에 서울어린이대공원이 있어 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

* 주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 서울동부지방법원 2024.12.31. 접수된 유OO 채권자의 강제경매 (갑5) 입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 고선영 (대항력 있음)

* 보증금: 175,000,000원

* 차임: 0원 (월세 없음)

* 전입일자: 2022년 02월 18일

* 확정일자: 2021년 12월 23일

* 배당신고일자: 2025년 01월 17일

* 대항력: 있음

* 권리관계 요약:

* 을구 1번 순위 주택임차권 (고선영, 175,000,000원)은 매수인에게 인수됩니다. 임차인 보증금 전액이 배당되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 말소기준권리보다 선순위인 임차인의 대항력 있는 권리가 존재하여, 매수인이 보증금 일부 또는 전부를 인수해야 할 가능성이 있습니다.

* 이 외 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 특이사항: 중복사건으로, 관련 정보를 추가 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 지하철 7호선 어린이대공원역 초역세권에 위치한 오피스텔입니다.

* 주변에 건대입구역도 인접하여 강남 등 주요 업무지구로의 접근성이 우수합니다.

* 대학가 및 건대 상권과 인접하여 젊은층 유동인구가 풍부하며, 이로 인한 임대수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 건국대학교, 세종대학교 등의 교육기관과 어린이대공원, 롯데백화점, 스타시티몰 등 편의시설이 밀집해 있어 주거 및 상업 환경이 우수합니다.

1.4. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 고선영 임차인은 대항력과 확정일자를 갖추고 있으며, 보증금 175,000,000원이 매수인이 인수될 수 있습니다. 배당 금액에 따라 잔액 인수 부담이 발생합니다.

* 중복사건: 동일 물건에 대한 경매 사건이 중복으로 진행될 수 있으므로, 추가 확인이 필요합니다.

* 오피스텔 복층 과장 광고 논란: 과거 분양 시 복층 구조를 주거용으로 과장 광고했다는 논란이 있었으나, 이는 건축법상 적법하게 사용되고 있는지 별도로 확인이 필요합니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 지하철 7호선 어린이대공원역 초역세권, 2/7호선 건대입구역 인접. 강변북로, 올림픽대로 등 주요 도로 접근 용이.

* 편의시설: 롯데백화점, 스타시티몰, 이마트, 건국대학교 병원, 건국대학교 캠퍼스 내 시설 이용 가능.

* 문화/여가: 서울어린이대공원 인접 (동물원, 식물원, 각종 체육 및 여가 시설).

* 교육: 건국대학교, 세종대학교, 다수의 초중고등학교 인접.

1.6. 종합 의견

본 물건은 지하철 7호선 어린이대공원역과 매우 가까운 거리에 위치한 신축급(2021년 준공) 오피스텔입니다. 뛰어난 교통 여건과 풍부한 생활 편의시설, 그리고 어린이대공원이라는 쾌적한 자연환경을 갖추고 있어 입지적 장점이 매우 뛰어납니다.

하지만, 가장 중요한 고려사항은 대항력 있는 임차인 고선영 씨의 존재입니다. 보증금 175,000,000원은 낙찰가가 전부 변제하지 못할 경우 매수인이 인수해야 하므로, 이 부분을 감안한 입찰가 산정이 필수적입니다. 또한, 중복 사건이라는 점도 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 지하철 7호선 어린이대공원역 도보 2분 거리.

* 신축급 건물: 2021년 사용승인으로 건물이 비교적 신축 상태입니다.

* 풍부한 배후수요: 대학가 인접으로 젊은층 임대수요 및 역세권 직장인 수요 풍부.

* 쾌적한 주거환경: 서울어린이대공원 인접으로 녹지 공간 확보.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 엘리시아1차 오피스텔의 전용면적 15.04㎡ (약 4.55평) 기준 시세는 약 18,756만원에서 21,361만원 사이로 형성되어 있습니다. 평균 시세는 약 20,145만원으로 분석됩니다.

본 건은 대항력 있는 임차인 고선영 씨의 보증금 175,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 높습니다. 따라서, 실제 매수인의 총 지출액은 '입찰가 + 인수 보증금'이 됩니다.

이 총 지출액이 시장 시세(약 20,145만원)를 넘지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

* 시장 시세: 약 20,145만원

* 인수 보증금: 175,000,000원

* 이론적 최대 입찰가 (시세 - 인수 보증금): 20,145만원 - 17,500만원 = 2,645만원

이는 임차인이 보증금을 전액 배당받는다는 가정하에, 매수인이 최대로 지출할 수 있는 금액입니다. 하지만 경매 절차에서의 배당률, 유찰 가능성, 권리 분석상의 불확실성 등을 고려하면 이보다 다소 높은 금액으로 낙찰될 수도 있습니다.

하지만, 임차인 보증금 175,000,000원을 감안하면, 낙찰가 자체는 매우 낮게 형성될 가능성이 높습니다.

예상 입찰가 범위: 20,000,000원 ~ 50,000,000원

(본 입찰가는 법원에 납부하는 금액이며, 총 실제 지출액은 이 금액에 175,000,000원의 인수 보증금이 더해집니다. 따라서 총 지출액이 시장 시세를 초과하지 않는지 반드시 검토해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.