나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경51674 [2] 서울특별시 송파구 석촌동 173-2 리치팰리스 1동 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대영 · 평가일 2024.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 석촌동 소재 "석촌초등학교" 북측 인근에 위치하며, 인근은 아파트단지, 주거용 및 상업용 부동산이 소재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근 도로변에 노선버스정류장 및 지하철(8호선,9호선·석촌역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지상5층 건물 내 제1층 제101호 외 2개호로서,
외벽 : 석재붙임 등 마감,
창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

일련번호 가)는 제2종근린생활시설(사무소)(현황 "주거용 부동산")으로 이용중임.

일련번호 나),다)는 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축용도지역기타<건축법>, 상대보호구역(2016-07-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-25m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호
구역(전술항공:5km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

일련번호 가)는 공부상 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있으나, 현황 주거용 부동산으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 제시외 건물 포함.
-특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경51674 (2)

소재지: 서울특별시 송파구 석촌동 173-2 리치팰리스 1동 5층501호

건물명: 리치팰리스

구분건물: 1동 5층 501호

용도: 공동주택 (공부상 제2종근린생활시설(사무소)이나 현황 주거용 부동산으로 이용 중)

감정가: 430,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 안OO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 14.49㎡ (약 4.38평)

토지지분: 14.492㎡ (약 4.38평)

건물면적: 21.17㎡ (약 6.40평)

건물지분: 21.17㎡ (약 6.40평)

제시외 건물면적: 12.00㎡ (약 3.63평)

매각포함: 제시외 건물 포함

1.2. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 중복사건, 유동화물건, 공동담보, 위반건축물, 재매각

주의사항:

* 제시외 건물 포함.

* 특별매각조건: 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 석촌동 소재 "석촌초등학교" 북측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트단지, 주거용 및 상업용 부동산이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 도로변에 노선버스정류장 및 지하철(8호선, 9호선·석촌역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

제반 교통상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 및 계획

인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역, 건축용도지역 기타, 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-25m), 제한보호구역(전술항공:5km), 과밀억제권역.

군사시설보호법에 따른 대공방어협조구역 및 제한보호구역에 해당되나, 이는 건축 시 고도 및 활동에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2022년 4월 28일 접수된 든솔신용협동조합의 근저당권 (을3).

등기부채권총액: 1,330,000,000원.

본 건 경매로 인해 말소되는 권리: 을3 근저당권, 갑2 가압류(안신수외 3명), 갑5 강제경매(안신수외 3명), 갑6 압류(송파구), 갑7 압류(수원지방검찰청여주지청검사), 갑8 임의경매(엠씨유제이차유동화전문) 등 모든 후순위 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 장

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 1,200,000원

* 전입일자: 2023-06-22

* 확정일자: 2024-04-15

* 배당신고일자: 2024-05-01

* 대항력: 없음

* 비고:

본 임차인은 대항력이 없으며, 인수 보증금은 0원입니다.

다만, 보증금 미회수 시 법적 분쟁 가능성이 있으므로, 배당 내역 확인 및 현장 조사를 통해 임차인과의 명도 협의가 필요합니다.

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 주변 매매 시세

최근(2026년 5월) 주변 다세대주택 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 삼송빌리지 (1994년식, 51.27㎡): 410,000,000원 (약 800만원/㎡)

* 욱빈힐타움 (2019년식, 29.94㎡): 480,000,000원 (약 1,603만원/㎡)

* 수미재 (2012년식, 16.65㎡): 328,000,000원 (약 1,970만원/㎡)

4.2. 본건 시세 비교

본건 감정가는 430,000,000원으로, 건물 면적 21.17㎡(약 6.40평) 기준 3.3㎡당 약 20,311,762원입니다.

이는 비교적 최신식 건물인 '수미재'의 3.3㎡당 가격과 유사한 수준으로, 건물 연식(추정)을 고려할 때 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

최신 건물인 욱빈힐타움의 3.3㎡당 가격(약 1,603만원)을 기준으로 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

4.3. 상권 특징

* 역세권 입지: 지하철 8호선, 9호선 석촌역이 도보 거리에 있어 교통이 편리합니다.

* 생활 편의시설: 주변에 아파트 단지 및 상업 시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거 환경: 주거용 부동산과 상업용 부동산이 혼재되어 있어 지역에 따라 활발한 분위기 또는 조용한 주거 환경을 동시에 누릴 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용 상태

본 건물은 철근콘크리트 경사지붕 구조의 지상 5층 건물이며, 본건은 5층 501호입니다.

외벽은 석재붙임, 창호는 하이샷시 마감입니다.

건물 내 위생, 급배수, 도시가스 난방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 이용 상태 및 공부상 차이

본건(501호)은 공부상 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있으나, 현황 주거용 부동산으로 이용 중입니다.

이러한 공부와의 차이는 위반건축물에 해당될 수 있습니다.

5.3. 주변 시설 정보

* 석촌초등학교 북측 인근에 위치합니다.

* 인근에 버스정류장 및 석촌역이 있습니다.

* 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

건축물대장상 위반건축물(판넬/판넬, 주거, 12㎡)로 등재되어 있습니다.

이는 추후 이행강제금 부과, 원상복구 의무 발생, 또는 건물 증축, 개축, 대수선, 리모델링 등의 건축 행위 제한으로 이어질 수 있습니다.

이행강제금 부과 내역 및 규모, 향후 처리 방안에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

6.2. 재매각 및 복잡한 권리 관계

중복사건, 유동화물건, 공동담보, 재매각 등 특수 물건 정보가 있어 권리 분석 및 물건 상태에 대한 추가적인 확인이 필수적입니다.

재매각의 경우, 이전 낙찰자의 잔금 미납, 명도 문제, 혹은 물건 자체의 하자 등 다양한 원인이 있을 수 있습니다.

6.3. 소형 면적 대비 높은 감정가

건물 전용면적 21.17㎡ (약 6.4평)에 대한 감정가 430,000,000원은 3.3㎡당 약 2031만원으로, 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 송파구 석촌동 역세권에 위치하여 교통이 편리하고 생활 편의성이 양호한 지역에 소재합니다.

권리 관계는 말소기준권리보다 후순위는 매각으로 소멸될 것으로 보이나, 임차인의 보증금 미회수 가능성을 고려해야 합니다.

가장 큰 리스크는 위반건축물 등재와 그로 인한 이행강제금 발생 가능성입니다. 또한 재매각, 중복사건 등의 특이사항은 물건의 복잡성을 더합니다.

이러한 위험 요인들을 충분히 인지하고, 철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 투자 가치를 신중하게 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통망: 지하철 8호선, 9호선 석촌역 인근 역세권 입지.

* 소형 면적 수요: 1인 가구 증가에 따른 소형 주거 공간의 꾸준한 수요 기대.

* 저가 매수 기회: 위반건축물, 재매각 등 리스크 요인으로 인한 시세 대비 저렴한 낙찰 가능성.

* 지역 발전 잠재력: 송파구의 지속적인 개발 계획에 따른 장기적 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

* 주변 최근 매매 사례: 3.3㎡당 약 800만원 ~ 1,970만원 수준 (건물 연식 및 면적에 따라 편차 큼).

* 본건 감정가: 430,000,000원 (3.3㎡당 약 2,031만원).

* 본건은 위반건축물, 재매각 등 리스크 존재로 감정가보다 낮은 가격 접근 필요.

* 비교적 최신 건물인 '욱빈힐타움(2019년식, 29.94㎡)'의 3.3㎡당 단가(약 1,603만원)를 기준으로 보수적으로 산정.

* 건물면적 21.17㎡ * 1,603만원/㎡ = 약 339,243,100원.

* 리스크 요인들을 고려하여 감정가의 80~85% 수준에서 낙찰가 형성 가능성.

9.2. 예상 입찰가 범위

인수해야 할 보증금은 없습니다 (0원).

리스크 요인(위반건축물 이행강제금, 명도 비용 등)을 감안하여, 감정가 430,000,000원의 80% ~ 85% 수준인 약 3억 4천만원 ~ 3억 6천 5백만원 사이에서 경쟁 입찰이 이루어질 것으로 예상됩니다.

최종 제안 입찰가: 3억 5천만원 ~ 3억 7천만원 사이.

(본 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 최종 현장 조사 결과 등에 따라 변동될 수 있습니다. 정확한 입찰가 결정은 신중한 추가 조사 후에 이루어져야 합니다.)

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