나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경51674 [1] 서울특별시 송파구 석촌동 173-2 리치팰리스 1동 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대영 · 평가일 2024.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 석촌동 소재 "석촌초등학교" 북측 인근에 위치하며, 인근은 아파트단지, 주거용 및 상업용 부동산이 소재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근 도로변에 노선버스정류장 및 지하철(8호선,9호선·석촌역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지상5층 건물 내 제1층 제101호 외 2개호로서,
외벽 : 석재붙임 등 마감,
창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

일련번호 가)는 제2종근린생활시설(사무소)(현황 "주거용 부동산")으로 이용중임.

일련번호 나),다)는 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축용도지역기타<건축법>, 상대보호구역(2016-07-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-25m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호
구역(전술항공:5km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

일련번호 가)는 공부상 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있으나, 현황 주거용 부동산으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경51674 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 석촌동 173-2 리치팰리스 1동 1층 101호

용도: 근린상가 (현황: 주거용 부동산)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 안OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 38.17㎡ (약 11.55평)

건물면적: 31.57㎡ (약 9.55평)

건축물 현황상 건물 면적: 82.3㎡ (약 24.90평)

건축물 현황상 연면적: 324.29㎡ (약 98.10평)

1.3. 감정가 및 매각 조건

감정가: 305,000,000원

토지/건물 일괄매각

매각대상: 토지 및 건물

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 중복사건, 유동화물건, 공동담보, 재매각

주의사항: 특별매각조건 - 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 송파구 석촌동 소재 "석촌초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 주거용 및 상업용 부동산이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근 도로변에 노선버스정류장이 위치하고 있습니다. 또한 지하철 8호선 및 9호선 석촌역이 인근에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

건물은 철근콘크리트 구조 경사지붕의 지상 5층 건물 내 제1층 제101호입니다. 외벽은 석재붙임 등으로 마감되었으며, 창호는 하이샷시로 시공되었습니다. 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지 이용 및 도로 관계

토지는 인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접해 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 도로, 가축사육제한구역, 건축용도지역기타, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 제한보호구역, 과밀억제권역 등의 토지이용계획 및 제한사항이 있습니다.

2.6. 주변 시설 및 환경

본건은 석촌역(8호선, 9호선) 더블 역세권에 위치하여 교통이 매우 편리합니다. 인근에는 석촌초등학교, 송파중학교, 잠실여고 등 교육 시설이 자리하고 있습니다. 또한 롯데월드, 석촌호수, 롯데백화점, 롯데월드몰, 송리단길 등 다양한 쇼핑, 문화, 여가 시설을 도보 또는 근거리에서 이용 가능합니다. 주위는 대규모 아파트 단지로 둘러싸여 있어 생활 인프라가 풍부합니다. 현재까지 조사된 바에 따르면, 본 건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

말소기준권리인 든솔신용협동조합의 근저당권(2022-04-28, 840,000,000원)보다 늦게 설정된 대부분의 권리(가압류, 근저당권, 강제경매, 압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 등기부상 채권 총액은 1,450,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황 분석

조사된 임차인은 총 3명입니다.

* 박상욱: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-08-30, 대항력 없음.

* 반두라아사와라펀: 보증금 30,000,000원, 차임 700,000원, 전입일자 2022-07-15, 확정일자 2024-05-01, 배당신고일자 2024-05-01, 대항력 없음.

* 조용우: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-02-16, 대항력 없음.

3.3. 권리 인수 여부

모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악되며, 매각으로 인해 인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본건이 위치한 석촌동 일대는 주거단지와 상업시설이 혼재된 복합 지역으로, 석촌역을 중심으로 유동인구가 형성되어 있습니다. 특히 인근의 석촌호수, 롯데월드, 송리단길 등과 같은 주요 상업 및 관광 시설이 인접하여 상업 활동이 활발한 지역입니다.

4.2. 잠재적 상업 가치

제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있으나 현황 주거용으로 이용 중이므로, 용도 변경 시 근린상가로서의 잠재적 가치를 높일 수 있습니다. 역세권 입지와 풍부한 배후 수요는 상업 시설로서의 가치를 뒷받침합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의 시설

인근의 롯데백화점, 롯데월드몰, 다양한 식당가, 병원(서울송도병원 등), 은행 등 생활 편의 시설 이용이 매우 편리합니다. 석촌호수, 올림픽공원 등 녹지 공간도 가까워 쾌적한 생활이 가능합니다.

5.2. 교육 및 문화 시설 접근성

석촌초등학교가 도보 거리에 있으며, 송파중학교, 잠실여고 등 교육 시설 접근성이 좋습니다. 롯데콘서트홀, 롯데시네마 등 문화 시설 또한 인근에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도와 현황 이용 불일치

건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있으나, 현재는 주거용 부동산으로 이용 중입니다. 이는 향후 원상복구 명령이나 이행강제금 부과 등 행정적인 문제가 발생할 수 있는 잠재적 리스크입니다.

6.2. 복잡한 권리 관계 및 재매각 이력

중복사건, 유동화물건, 공동담보, 재매각 등의 특이사항은 경매 절차가 복잡하거나 이전 경매에서 문제가 있었음을 시사합니다. 재매각 물건은 일반적으로 가격 조정의 기회가 될 수 있으나, 이전 유찰 사유에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

6.3. 높은 채권 총액 및 무잉여 가능성

등기부 채권 총액이 1,450,000,000원으로 감정가 305,000,000원에 비해 현저히 높아, 낙찰가율에 따라 무잉여로 경매가 종결될 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.4. 기타 확인 필요 사항

임대차 관계가 없는 것으로 파악되나, '임대 미상임'이라는 기타 참고사항이 존재하므로, 혹시 모를 점유 관계나 숨은 권리 등에 대한 현장 확인이 추가적으로 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 송파구 석촌동 역세권에 위치한 리치팰리스 1동 1층 101호 근린상가(현황 주거용) 재매각 물건입니다. 지하철 8호선 및 9호선 석촌역을 도보로 이용 가능하며, 주변에 다양한 상업, 문화, 생활 편의 시설이 풍부하여 입지 조건이 매우 우수합니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후의 대부분 권리가 소멸될 예정이며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 그러나 공부상 용도와 현황 이용의 불일치, 높은 채권 총액, 재매각 이력 등은 잠재적 리스크 요인이므로 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 역세권 입지: 지하철 8호선, 9호선 석촌역 더블 역세권(도보 2분 거리).

* 풍부한 생활 인프라: 롯데월드, 석촌호수, 롯데백화점, 송리단길 등 도보 접근 가능한 편의 및 문화 시설.

* 주거 및 상업 밀집 지역: 풍부한 배후 수요와 잠재적 상권 가치.

* 권리 관계 명확: 인수되는 권리 및 임차인 보증금 없음.

* 재매각을 통한 가격 메리트 기대: 이전 유찰 사유 파악 시 가격 조정 가능성.

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음 정보들이 추가적으로 필요합니다.

* 최근 유사 물건(송파구 석촌동, 근린상가/주거용)의 낙찰가율 분석

* 현재 유사 물건의 임대 시세 (주거용 및 근린생활시설)

* 예상 수리 비용, 명도 비용 등 부대 비용 산정

* 본건의 향후 개발 가능성 및 수익률 분석

위 정보들을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.