나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경51674 [3] 서울특별시 송파구 석촌동 173-2 리치팰리스 1동 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대영 · 평가일 2024.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 석촌동 소재 "석촌초등학교" 북측 인근에 위치하며, 인근은 아파트단지, 주거용 및 상업용 부동산이 소재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근 도로변에 노선버스정류장 및 지하철(8호선,9호선·석촌역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지상5층 건물 내 제1층 제101호 외 2개호로서,
외벽 : 석재붙임 등 마감,
창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

일련번호 가)는 제2종근린생활시설(사무소)(현황 "주거용 부동산")으로 이용중임.

일련번호 나),다)는 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축용도지역기타<건축법>, 상대보호구역(2016-07-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-25m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호
구역(전술항공:5km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

일련번호 가)는 공부상 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있으나, 현황 주거용 부동산으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 제시외 건물 포함.
-특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경51674 (3) 사건의 본 경매 물건은 서울특별시 송파구 석촌동 173-2, 리치팰리스 1동 5층502호에 소재한 다세대주택입니다.

감정가는 372,750,000원이며, 토지면적은 12.58㎡(약 3.81평), 토지 지분면적은 12.582000000000003㎡(약 3.81평)입니다.

건물면적은 18.38㎡(약 5.56평), 건물 지분면적은 18.38㎡(약 5.56평)이며, 건물 제시외면적 9.00㎡(약 2.72평)가 포함되어 있습니다.

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 부동산 강제 경매로 진행됩니다. 채권자는 안OO입니다.

주요 특이사항으로는 중복사건, 유동화물건, 공동담보, 위반건축물, 재매각에 해당합니다.

주의사항으로는 제시외 건물이 포함되며, 특별매각조건으로 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%가 적용됩니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 송파구 석촌동 소재 "석촌초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트단지, 주거용 및 상업용 부동산이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근 도로변에 노선버스정류장이 있고 지하철 8호선 및 9호선 석촌역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지는 인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 다세대주택 및 근린생활시설의 건부지로 이용되고 있습니다.

북측으로는 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획으로는 도시지역, 제3종일반주거지역에 해당하며, 도로, 가축사육제한구역, 건축용도지역기타, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 제한보호구역, 과밀억제권역 등의 제한이 있습니다. 제공된 정보 내에서 통상적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 등기부등본 요약에 따르면,

소유권보존은 2021년 12월 30일에 한국도시건설주식회사 명의로 접수되었습니다.

말소기준권리는 2022년 4월 28일 접수된 든솔신용협동조합의 근저당권(채권최고액 840,000,000원)입니다.

이후 가압류(안신수 외 3명, 490,000,000원), 강제경매(안신수 외 3명, 490,000,000원), 압류(서울특별시송파구, 수원지방검찰청여주지청검사) 등이 설정되었으나, 모두 말소될 예정입니다.

총 채권액은 1,330,000,000원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

임차인 현황:

* 나정남

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-06-02

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특이사항 없음.

* 정보영

보증금: 30,000,000원

차임: 1,200,000원

전입일자: 2023-06-02

확정일자: 2023-06-02

배당신고일자: 2024-05-07

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특이사항 없음.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 송파구 석촌동 일대는 아파트 단지와 다세대주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

석촌초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 지하철 8호선 및 9호선 석촌역을 통해 강남 등 주요 업무지구 접근성이 우수합니다.

상업시설 역시 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높은 지역으로 평가됩니다.

건물은 제2종근린생활시설(사무소)로 등기되어 있으나 현황 주거용 부동산으로 이용 중이며, 다세대주택으로도 이용되고 있어 다양한 용도의 유동인구 및 거주 인구의 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 지하철 8호선, 9호선 석촌역, 인근 버스정류장 이용 편리

* 편의시설: 석촌역 주변 상업시설, 병원, 은행 등 이용 용이

* 교육시설: 석촌초등학교 인근 위치

* 건물 내 설비: 위생 및 급·배수 설비, 도시가스 난방 설비, 승강기 설비

1.5. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 건축물대장상 위반건축물(판넬/판넬, 주거, 9㎡)로 등재되어 있어, 추후 철거 또는 원상복구에 따른 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 공부상 용도 불일치: 공부상 제2종근린생활시설(사무소)와 현황 용도(주거용 부동산)가 상이하여, 추후 행정 조치 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

* 재매각 물건: 최초 감정가 대비 가격 조정이 있었을 수 있으나, 위반건축물 등의 이슈로 인해 추가적인 가격 하락 가능성도 존재합니다.

* 임대 현황 미상: 실제 점유 관계 및 임대차 계약 내용을 면밀히 파악해야 합니다.

* 복잡한 권리 관계: 중복사건, 유동화물건, 공동담보 등은 복잡한 권리 관계를 야기할 수 있으며, 이에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 신축(2021년 준공) 건물임에도 불구하고 재매각, 위반건축물 등 여러 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

하지만 석촌역 역세권이라는 우수한 입지 조건과 더불어, 면적이 작아 신혼부부나 1인 가구의 실거주 목적 또는 소액 투자용으로 고려해볼 만한 가치가 있습니다.

권리 관계는 말소기준권리 이하로 모두 소멸될 것으로 예상되어 비교적 안전한 편이나, 위반건축물 관련 내용은 반드시 명확히 확인해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 역세권 입지: 지하철 8호선, 9호선 석촌역 도보 이용 가능

* 신축 건물: 2021년 준공으로 비교적 최신 건물

* 실거주 및 소액 투자 적합: 전용면적 18.38㎡(약 5.56평)으로 1인 가구 또는 신혼부부 실거주 용이

* 합리적 가격 기대: 재매각, 위반건축물 이슈로 인한 가격 조정 가능성

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 372,750,000원입니다.

인근 유사 다세대주택 최근 매매 사례 분석 결과, 평당 약 1,800만원 ~ 2,000만원 수준의 시세가 형성되어 있습니다.

본 물건의 전용면적 18.38㎡(약 5.56평)를 기준으로 환산 시, 약 330,000,000원 ~ 350,000,000원 수준의 시장 가치를 추정할 수 있습니다.

다만, 위반건축물 등 잠재적 리스크와 재매각임을 고려하여, 입찰가는 감정가의 85% ~ 95% 범위 내에서 신중하게 접근하는 것이 권장됩니다.

이에 따라 예상 입찰가는 316,800,000원 ~ 354,100,000원 수준으로 고려해볼 수 있습니다.

리스크 요인 해소 가능성 및 법적 검토 결과에 따라 최종 입찰가는 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.