나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34782 [1] 광주광역시 광산구 우산동 451 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써치 · 평가일 2026.03.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

광주광역시 광산구 우산동 소재 상무교차로 남서측 인근에 위치하고, 주위는 개발예정지대입니다.

교통상황

간선도로 접근성 양호하고, 차량 출입 양호합니다.

형태 및 이용상태

부정형 평지이고, 근린생활시설 용도 건물의 부지입니다.

인접 도로상태

포장된 세로에 접하고, 도로 상태 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태

생사녹지지역, 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2026-01-22)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2023-07-20) 이상은 토지이용계획확인서에 의합니다.

제시목록 외의 물건

지적 및 건물개황도 참고 바랍니다.

공부와의 차이

지적경계에 관한 사항은 지적측량이 수반되어야 합니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 기타지붕 2층 제1종근린생활시설로서, 외벽, 내벽은 판넬마감, 창호는 PVC 샷시 창임.

이용상태

근린생활시설(사무실, 창고, 화장실 등)로 이용 중입니다.

설비내역

급, 배수설비, 위생설비 구비하였습니다.

부합물 및 종물

지적및건물 개황도 참고 바랍니다.

공부와의 차이

특이사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 미상입니다.

물건 비고

- 일괄매각, 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구 매각에 포함
- 제시외 건물 매각 포함
- 목록 1. 건물은 건축물대장상 위반건축물로 표기되어 있으므로(1층 96㎡ 무단증축), 위반내용을 시정하지 아니하면 건축법상 이행강제금이 매수인에게 부과될 수 있으므로 주의를 요함
- 목록 1. 지상 철제 구조물 2개, 오픈 이동형 창고 3개 매각 제외
- 목록 1. 정확한 지적경계에 관한 사항은 측량을 요함
- 목록 2. 현황상 근린생활시설(사무실, 창고, 화장실 등)로 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경34782 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 우산동 451

용도: 근린시설

감정가: 1,509,801,850원

토지면적: 1081.00㎡ (약 327평)

건물면적: 352.05㎡ (약 106평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중OOOOO (중소기업은행으로 추정)

감정평가서 작성일: 2026년 07월 16일

1.2. 토지정보

토지면적: 1081.00㎡ (약 327평)

토지지분: 1081㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지 이용계획 및 제한상태: 생사녹지지역, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 중점경관관리구역

1.3. 건물정보

건물면적: 352.05㎡ (약 106평)

건물지분: 352.05㎡

건물 제시외면적: 6.00㎡

건물 구조: 일반철골구조 기타지붕 2층 제1종근린생활시설

건물 이용상태: 근린생활시설(사무실, 창고, 화장실 등)로 이용 중

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

광주광역시 광산구 우산동 소재 상무교차로 남서측 인근에 위치하며, 주변은 개발예정지대입니다.

2.2. 교통 및 도로

간선도로 접근성이 양호하고 차량 출입이 용이합니다.

인접 도로 상태는 포장된 세로에 접하여 양호합니다.

2.3. 토지이용 및 제한사항

생사녹지지역, 가축사육제한구역(2024-11-20), 비행안전제6구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2026-01-22), 중점경관관리구역으로 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

매각으로 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

말소기준권리는 토지 등기부상 을5 (2016-03-10, 중소기업은행 근저당권)이며, 건물 등기부상 을1 (2016-06-29, 중소기업은행 근저당권)입니다.

총 등기부채권액은 2,478,751,144원입니다.

건축물대장상 위반건축물(1층 96㎡ 무단증축)이 등재되어 있어, 이행강제금이 부과될 수 있습니다.

지적 경계에 관한 사항은 별도 측량이 필요합니다.

3.2. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

그러나 임대차 내역이 미상으로 표기되어 있어, 실제 점유 현황 및 대항력 유무에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다. 임대내역이 미상이라도 보증금이나 차임이 미상인 경우, 추후 인수 또는 유치권 등 예상치 못한 권리관계가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

주변이 개발예정지대로서 향후 발전 가능성이 있습니다.

간선도로 접근성이 양호하여 물류 및 상업 활동에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

4.2. 용도 및 현황

근린생활시설로 이용 중이며, 사무실, 창고, 화장실 등으로 활용되고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 환경

토지이용계획상 생사녹지지역, 가축사육제한구역, 비행안전구역, 군용비행장 소음대책구역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.

이러한 용도지역 및 제한구역은 주변의 개발 밀도, 소음 수준, 경관 등에 영향을 미칠 수 있습니다.

5.2. 주변 시설

상무교차로 인근에 위치하여 광주 시내 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

구체적인 편의시설, 교육시설, 의료시설 등은 별도 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

건물(목록 1.)은 건축물대장상 위반건축물로 표기되어 있으며, 1층 96㎡가 무단 증축되었습니다. 위반 내용을 시정하지 않을 경우 건축법상 이행강제금이 매수인에게 부과될 수 있습니다.

6.2. 지적 경계

정확한 지적 경계는 측량을 통해 확인이 필요합니다.

6.3. 임대차 관계 불확실성

임차인 현황 상 인수되는 보증금은 없으나, 임대차 내역이 미상으로 기재되어 있어 실제 점유 관계 및 권리 파악이 중요합니다.

6.4. 토지이용 제한

비행안전구역 및 군용비행장 소음대책구역에 포함되어 있어, 소음 피해 및 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

6.5. 제시외 건물 및 구조물

목록 1. 건물 지상 철제 구조물 2개와 오픈 이동형 창고 3개는 매각에서 제외되므로, 입찰 전 현장 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 광산구 우산동에 위치한 근린생활시설로, 개발 예정지 인근에 자리하고 있으며 간선도로 접근성이 양호한 장점이 있습니다. 감정가는 15억원대이며, 일괄매각으로 진행됩니다. 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 건물에 위반건축물 등재 사실과 지적 경계 불확실성, 그리고 임대차 내역이 미상이라는 점은 중요한 고려 사항입니다. 특히 임대차 관계의 불확실성은 향후 예상치 못한 권리 인수 또는 부담으로 이어질 수 있으므로, 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 비행안전구역 및 소음대책구역 등 토지 이용 제한 사항도 투자 결정 시 신중하게 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 개발 예정지 인근 입지: 장기적인 지역 가치 상승 기대.

* 양호한 교통 및 접근성: 상업 및 물류 활동에 유리.

* 일괄매각: 토지와 건물 동시 취득으로 관리 편의성 증대.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정됩니다. 본 건의 경우 인수 보증금이 0원이므로, 감정가격을 기준으로 하되 아래 사항들을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 위반건축물 시정 비용

* 지적 경계 측량 비용

* 임대차 관계에 대한 추가 조사 비용 및 예상 인수 금액 (가장 중요)

* 주변 유사 물건 시세 및 임대 수익률 분석

* 지역 개발 계획의 구체성 및 실현 가능성

* 비행안전 및 소음 관련 제한 사항에 따른 가치 영향

상기 요소를 종합적으로 분석하여 보수적인 관점에서 입찰가를 산정할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.