나이스옥션 법원경매 순천 2025타경729 [1] 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 201동 OOOOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JHP감정 · 평가일 2026.01.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 "광양중동중학교" 서측 인근에 위치하는 구분건물(아파트) 부동산임. 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하며, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지방도(제865호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 평슬래브지붕 23층 건물(201동) 내 19층 1903호로서, 외벽 : 콘크리트위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지 및 타일 붙임 마감 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 가스보일러 개별난방설비, 도시가스공급설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 및 지하주차장 등의 설비를 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단의 부정형 토지이며, 대체로 평탄하게 조성되어 아파트단지 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 서측 및 북동측으로 진출입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20M~25M)(접함), 중로2류(폭 15M~20M)(접함). 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역), 상대보호구역, 절대보호구역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 전라남도 광양시 중동 1665번지에 소재한 성호2차아파트 201동 19층 1903호입니다.

사건번호는 순천지원 2025타경729 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

토지 및 건물은 일괄 매각 대상입니다.

감정가는 57,000,000원입니다.

토지 면적은 13.00㎡ (약 3.93평)이며, 건물 전용면적은 39.86㎡ (약 12.06평)입니다.

채권자는 주OOOOOOOO입니다.

본건이 속한 성호2차아파트 단지는 건축물대장 총괄표제부상 총 15개동, 총 4125세대로 구성되어 있습니다.

사용승인일은 2003년 11월 7일이며, 총 주차대수는 2494대입니다.

1.1. 입지조건

1.1. 1.위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 "광양중동중학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 주거 밀집지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.1. 2.교통상황

본건 아파트단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. 또한 지방도 제865호선과 인접하여 차량을 이용한 이동이 편리한 등 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

1.1. 3.토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한 중로1류(폭 20M~25M) 및 중로2류(폭 15M~20M)의 도로에 접해 있어 차량 진출입 및 도로 접근성이 양호합니다.

이 외에 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.권리 분석 개요

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 주OOOOOOOO입니다.

말소기준권리는 2011년 10월 21일 우리은행이 설정한 근저당 (을2)입니다.

본 매각으로 인하여 모든 권리는 소멸될 예정이며, 매수인이 인수해야 할 별도의 권리는 없습니다.

1.2. 2.임차인 현황

제공된 정보에 따르면, 임차인 현황에 대한 별도 보고가 없으며 인수 보증금 합계는 0원입니다. 이는 임차인이 존재하지 않거나, 존재하더라도 대항력이 없는 임차인이거나, 인수해야 할 보증금이 없는 경우에 해당합니다.

1.2. 3.등기부 요약

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전은 여러 차례 이루어졌으며, 가장 최근에는 2025년 12월 18일 상속으로 인한 소유권 이전이 등기되었습니다.

말소기준권리인 우리은행의 근저당 (을2) 외에 다른 권리들은 매각으로 모두 소멸됩니다.

등기부채권 총액은 18,360,000원 (근저당 기준)입니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 아파트 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

주변에 학교가 있어 관련 유동인구 및 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

광양시 중동 지역은 산업단지와의 연계성 등 지역 경제 특성을 고려한 추가적인 상권 분석이 필요할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1.단지 및 편의시설

본건이 속한 성호2차아파트 단지는 2003년 11월에 사용 승인되었으며, 단지 내에 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 복리시설이 갖추어져 있습니다.

1.4. 2.주차 및 교통

단지 내 총 주차 가능 대수는 2494대입니다.

단지 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 지방도로 접근성 또한 양호합니다.

1.4. 3.교육환경

본건 인근에 광양중동중학교가 위치하며, 해당 지역이 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 최근 시세와 감정가 비교: 제공된 최근 매매 데이터를 분석한 결과, 본건의 전용면적(39.86㎡)에 대한 시세가 감정가(57,000,000원)보다 낮게 형성될 가능성이 있습니다. (자세한 내용은 시세 분석 참조)

* 혐오시설 유무: 본 물건 주변에 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)이 존재하는지 여부에 대한 면밀한 조사와 확인이 필요합니다. (제공된 정보 내에서는 특정 혐오시설이 확인되지 않았습니다.)

* 건축물 노후도: 2003년에 준공된 건물로, 약 20년 이상 경과함에 따라 향후 수리, 리모델링 또는 재건축 시기에 따른 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 전라남도 광양시 중동에 위치한 성호2차아파트 경매 물건으로, 권리 분석상 인수할 권리가 없어 안전하게 취득 가능한 물건입니다.

주거 환경, 교통, 교육 여건이 양호하며 생활 편의시설 접근성 또한 무난합니다.

다만, 최근 시장 거래가를 고려할 때 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있으므로, 시세 조사를 통해 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

잠재적 리스크로는 주변 혐오시설 유무 확인 및 건물 노후도에 따른 향후 관리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안전한 권리관계: 모든 인수 권리가 말소되는 임의경매 물건으로, 권리상 위험이 매우 낮습니다.

* 시세차익 가능성: 감정가가 실제 시장가보다 높게 책정되었을 가능성이 있어, 적정 가격으로 낙찰 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 안정적인 주거 가치: 아파트 단지의 기본적인 인프라와 교육 환경이 갖추어져 있어 실수요자에게도 매력적인 물건입니다.

* 지역 개발 잠재력: 광양시의 지역 경제 발전 및 산업 관련 개발 호재에 따른 미래 가치 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 57,000,000원

* 최근 시세 분석:

* 본건과 동일 단지(201~205동), 동일 건축 연도(2003년)의 전용면적 59.79㎡ 물건이 2026년 7월 3일 69,700,000원에 거래되었습니다.

* 이를 기준으로 본건 전용면적 39.86㎡의 시세를 환산하면 대략 46,500,000원 수준으로 추정됩니다.

* 인수 보증금: 0원

위 분석을 종합하여 볼 때, 본건의 예상 입찰가는 48,000,000원에서 52,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

본 시점에서의 최적 입찰가로 50,000,000원 을 제안합니다.

이 가격은 최근 추정 시세보다 높지만, 감정가 대비 약 12% 할인된 가격으로, 시세차익과 낙찰 가능성을 동시에 고려한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.