나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52479 [1] 전라남도 여수시 소호동 1232 여수금호어울림오션테라스 104동 1층108호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 섬지 · 평가일 2025.10.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 소호동 소재 "더오션호텔" 남서측 인근에 위치하고 주변은 근린생활 시설, 리조트, 나지 등이 소재하는 개발중인 지대임.

교통상황

본건 연립주택단지까지 차량접근 가능하고 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하고 있어 일반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층 지상 4층 건물로서 외벽 : 치장벽돌쌓기, 스타코마감 등 내벽 : 벽지, 타일마감 등 창호 : 새시창임.

이용상태

공동주택(연립주택) (현 공실)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 옥내소화전설비, 스프링쿨러설비, E/V설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사지로서 공동주택(연립주택)부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 왕복4차로, 북동측으로 노폭 약 6m의 포장도로에 접합.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 보전관리지역, 대로3류(폭 25m~30m)(저촉) 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 2000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2017-01-06)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 물건 상세정보

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* 사건번호: 순천지원 2025타경52479 (1)

* 소재지: 전라남도 여수시 소호동 1232 여수금호어울림오션테라스 104동 1층108호

* 용도: 연립주택

* 감정가: 386,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 전OO

1.1. 1. 면적 정보

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* 토지면적: 115.40㎡ (약 34.9평)

* 토지지분: 115.4008㎡ (약 34.9평)

* 건물면적: 55.92㎡ (약 16.9평)

* 건물지분: 55.9195㎡ (약 16.9평)

1.2. 입지 및 주변 환경

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* 위치 및 주위환경: 본건은 전라남도 여수시 소호동 소재 "더오션호텔" 남서측 인근에 위치하며, 주변에는 근린생활시설, 리조트, 나지 등이 소재하는 개발 중인 지역임.

* 교통상황: 본건 연립주택단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 일반적인 교통 상황은 보통 수준임.

* 인접 도로상태: 남동측으로 왕복 4차로, 북동측으로 노폭 약 6m의 포장도로에 접합되어 있음.

* 토지 이용상태: 본건 토지는 부정형의 완경사지로 공동주택(연립주택) 부지로 이용 중임.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 보전관리지역, 대로3류(폭 25m~30m)(저촉), 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 2000m, 500m), 중점경관관리구역으로 지정되어 있음.

* 주변 시설: 주변은 개발 중인 지역으로 근린생활시설, 리조트 등이 있으며, 명확한 혐오시설은 확인되지 않음.

1.3. 권리 분석

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* 등기부 현황 요약:

* 등기구분 갑1: 2023-06-22 접수, 소유권보존신탁 (케이비부동산신탁주식회사)

* 등기구분 갑2: 2025-12-23 접수, 강제경매 (전승현, 439,204,419원), 말소기준권리

* 등기구분 갑3: 2026-02-20 접수, 가압류 (금호건설, 15,679,321,859원)

* 등기부채권 총액: 15,679,321,859원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (별도 확인 필요)

* 특이사항: 별도등기 존재. 해당 등기에 대한 상세 내용은 추가 확인이 필요함.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 별도의 임차인이 인수될 보증금은 없는 것으로 파악됨.

1.4. 시장 및 상권 분석

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* 주변 개발 현황: 본건이 위치한 소호동 지역은 개발 중인 지대로, 리조트 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 향후 지역 발전 가능성이 있음.

* 유사 물건 시세 (JSON 데이터 분석):

최근 매매 사례들을 분석한 결과, 인근 연립주택의 거래가는 2026년 4월 130,000,000원 (105.21㎡, 1994년식), 2026년 5월 200,000,000원 (147.7㎡, 2002년식) 수준에서 거래가 이루어졌음. 본건은 건물 면적 55.92㎡ (약 16.9평)으로, 이와 유사한 규모의 거래가 더 필요하지만, 대략적인 평당 가격을 추정하면 3.8백만 원 ~ 4.5백만 원 선으로 볼 수 있음. 이는 감정가 386,000,000원 대비 현저히 낮은 수준으로, 본건이 위치한 '여수금호어울림오션테라스' 단지의 특수성 (예: 조망, 고급 마감재, 단지 내 편의시설 등)이 감정가에 반영되었거나, 비교 대상 물건과의 차이점을 고려한 분석이 필요함.

1.5. 건물 및 설비 현황

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* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 4층 건물로서 외벽은 치장벽돌쌓기, 스타코 마감 등이며, 내벽은 벽지, 타일 마감 등임. 창호는 새시창임.

* 이용상태: 현재 공동주택(연립주택)으로 이용 중이며, 현 공실 상태임.

* 설비내역: 위생 및 급배수설비, 난방설비, 옥내소화전설비, 스프링클러설비, E/V(엘리베이터) 설비 등이 갖추어져 있음.

* 공부와의 차이: 공부상 지하 1층, 지상 1층으로 등재되어 있으나, 전면(남동측) 기준으로 볼 때는 지상 1층, 지상 2층으로 확인됨. 이로 인한 실제 이용 면적 및 가치 평가 시 차이가 발생할 수 있음.

* 기타 참고사항: 2026년 1월 기준 체납관리비 530,000원이 있는 것으로 조사되었음.

1.6. 잠재적 리스크 및 특이사항

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* 별도등기: 등기부등본 상 '별도등기'가 존재하나, 구체적인 내용 (예: 추가 담보, 임차권 등)은 추가 확인이 필수적임. 이는 향후 인수 여부 및 추가 비용 발생 가능성을 시사함.

* 층수 표기 오류: 공부상 층수와 실제 이용 층수 간의 차이가 있어, 이에 대한 명확한 확인 및 처리가 필요함.

* 체납관리비: 낙찰자가 인수하게 될 수 있는 체납관리비 530,000원이 존재함.

* 건물 노후화 가능성: 주변 유사 연립주택의 건축 연도가 1994년, 2002년인 점을 감안할 때, 본건 역시 일정 수준의 노후화가 진행되었을 가능성이 있음.

1.7. 종합 의견

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본건은 전라남도 여수시 소호동에 위치한 연립주택으로, 개발 중인 지역에 소재하여 향후 발전 가능성이 있는 입지 조건을 갖추고 있습니다. 단지명에 '오션테라스'가 포함된 점으로 미루어 보아, 바다 조망 등 특화된 장점을 가질 수 있으며, 이는 감정가 386,000,000원에 반영된 것으로 추정됩니다. 현재 공실 상태로 즉시 입주 또는 임대가 가능하며, 필수적인 주거 설비는 갖추고 있습니다. 그러나 등기부상 '별도등기'의 존재, 공부상 층수와 실제 이용 층수 간의 차이, 그리고 비교적 높은 체납관리비는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 또한, 최근 유사 연립주택의 거래가 1.3억 원 ~ 2.0억 원 선에서 이루어진 점과 비교했을 때, 감정가와 시세 간의 괴리가 존재하므로 투자 결정 시 면밀한 검토가 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

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* 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력 보유.

* '오션테라스' 브랜드 및 입지에 따른 프리미엄 기대 가능성.

* 공실 상태로 즉시 활용 가능.

* 적절한 가격으로 낙찰 시 시세 차익 기대.

1.9. 예상 입찰가

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본건의 감정가는 386,000,000원이지만, 최근 유사 연립주택의 거래 사례(130,000,000원 ~ 200,000,000원)와 본건의 건물 면적(55.92㎡) 및 '별도등기' 존재 등의 불확실성을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

'여수금호어울림오션테라스' 단지의 특수성과 입지 프리미엄을 감안하더라도, '별도등기'에 대한 명확한 소명 및 인수 여부 확인이 최우선입니다. 만약 '별도등기'가 추가적인 부담으로 작용하거나 해결이 어렵다면, 예상 입찰가는 더욱 낮아질 수 있습니다.

따라서, 해당 물건에 대한 철저한 현장 조사와 권리 분석(특히 '별도등기' 관련)을 선행한다는 전제 하에, 보수적으로 180,000,000원 ~ 230,000,000원 범위 내에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 상세 권리 분석 결과와 시장 상황을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.