나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52510 [1] 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 212동 22층2211호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 조은감정 · 평가일 2026.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전라남도 광양시 중동 소재 광양중진초등학교 남서측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 입지한 주거지대임.

교통상황

단지내 차량출입 용이하고 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 24층건내 22층 2211호(남향, 복도식)로서 외벽: 콘크리트벽체위 페인팅 내벽: 벽지도배, 타일붙임 등 창호: PVC샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 소방설비, 공용승강기 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단의 부정형 토지로서 아파트건부지임.

인접 도로상태등

단지 서측 및 북동측으로 공도와 연계되는 단지내도로 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든가축제한지역), 상대보호구역, 절대보호구역(광양중진초등학교)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 순천지원 2025타경52510 (1)

소재지: 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 212동 22층 2211호

용도: 아파트

총층수: 24층 중 22층

2.2. 면적 정보

토지면적: 19.50㎡ (약 5.90평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.79㎡ (약 18.09평)

건물제시외면적: 0.00㎡

2.3. 금액 정보

감정가: 64,000,000원

2.4. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

2.5. 특이사항

대항력 있는 임차인 존재, 선순위 임차권 인수 조건, 공동담보 물건

3. 입지조건

3.1. 주위 환경

전라남도 광양시 중동 소재 광양중진초등학교 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 입지한 주거 지역임.

3.2. 교통상황

단지 내 차량 출입이 용이하며, 단지 주변으로 버스정류장 등 대중교통 여건은 보통 수준임.

3.3. 건물 구조 및 상태

철근콘크리트 구조의 24층 건물 중 22층 남향 복도식 아파트임. 외벽은 콘크리트 벽체 위 페인팅, 내벽은 벽지도배 및 타일 붙임, 창호는 PVC 샷시 창호로 마감되어 있음.

사용승인일: 2003년 11월 7일 (아파트 정보 기준) / 2007년 04월 30일 (건축물대장 표제부 기준)

3.4. 토지 이용계획 및 제한 상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든가축제한지역), 상대보호구역, 절대보호구역(광양중진초등학교)으로 지정되어 있음.

4. 권리분석

4.1. 권리 현황

본 물건은 광주지방법원 순천지원의 강제경매(2025타경52510)로 진행 중임.

등기부상 말소기준권리는 2025년 12월 29일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정임.

이보다 선순위인 권리로는 을구 7번 주택임차권(임차인: 임성묵)이 존재함.

4.2. 인수 대상 권리

을구 7번 주택임차권은 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수됨.

임차인 임성묵은 2022년 7월 26일 전입, 2022년 7월 11일 확정일자를 받아 대항력을 갖추고 있으며, 보증금은 80,000,000원임.

배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 함.

4.3. 권리 분석 요약

등기부상 권리들은 말소기준권리 이후 순차적으로 말소될 예정이나, 을구 7번 임차권은 말소되지 않고 매수인이 인수해야 하는 부담이 있음.

5. 상권분석

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 성호2차아파트

총 동수: 5개동 (정보에 따라 10개동 또는 15개동으로 기재되어 있어 확인 필요)

총 세대수: 1,773세대 (정보에 따라 2,352세대 등으로 기재되어 있어 확인 필요)

준공년도: 2003년 11월 (정보에 따라 2006년으로 기재되어 있어 확인 필요)

주차대수: 총 2,652대 (지상 3대, 지하 23대, 단지 정보 기준)

5.2. 주변 시세 (최근 매매 정보 기반)

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 2026년 7월 기준 유사 면적(59.79㎡)의 거래 가격은 60,000,000원 ~ 69,700,000원 범위에 있음.

감정가는 64,000,000원임.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

단지 주변에 학교(광양중진초등학교 인근), 근린생활시설 등이 입지하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능함.

6.2. 교통 및 학군

단지 내 차량 출입 용이하며, 대중교통 여건은 보통임. 광양중진초등학교가 인근에 있어 교육 환경은 양호한 편임.

7. 잠재적 리스크

7.1. 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 80,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점임. 이는 감정가 및 최근 시세보다 높은 금액이므로, 낙찰 후 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있음.

7.2. 혐오시설 관련 지역 이슈

검색 결과, 광양시 황금동 일대에서 폐기물처리장, 돌 파쇄장 등 혐오시설 설치 관련 주민 민원 및 반발이 제기된 사례가 있음. 본건 소재지인 중동과는 직접적인 인접 지역은 아니나, 광양시 전체의 주거 환경 이미지에 영향을 미칠 수 있는 잠재적 이슈로 고려될 수 있음.

7.3. 건축물 정보의 불일치

제공된 정보 내에서 아파트 단지의 총 동수, 세대수, 준공년도 등에 일부 차이가 존재하여, 정확한 단지 정보 확인이 필요함. (예: 성호2차, 성호2-2차 혼동 가능성)

8. 종합 의견

본 물건은 광양시 중동에 위치한 아파트로, 최근 실거래가 및 감정가가 6천만 원대 수준을 형성하고 있어 시세 대비 접근성이 있을 수 있음. 그러나 선순위 임차인의 보증금 8천만 원을 인수해야 하는 점이 가장 큰 부담으로 작용함. 이는 낙찰가 외에 추가적인 자금 부담이 발생함을 의미하며, 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 사항임.

9. 투자 포인트

9.1. 낮은 감정가 대비 시세

감정가(6,400만원) 및 최근 시세(6,000만~6,970만원)를 고려할 때, 임차인 인수 부담을 제외한 순수 물건 가격 자체는 비교적 합리적인 수준일 수 있음.

9.2. 안정적인 주거 지역

광양중진초등학교 인근의 주거 지역에 위치하여 기본적인 주거 환경은 양호한 편임.

10. 예상 입찰가

본 물건은 매수인이 80,000,000원의 임차인 보증금을 인수해야 하므로, 이를 고려한 실질적인 총 투자 비용이 매우 중요함.

최근 실거래가 평균(약 6,423만원) 및 감정가(6,400만원)를 고려하여, 임차인 인수 보증금을 제외한 순수 입찰가로는 65,000,000원에서 70,000,000원 사이를 고려해 볼 수 있음.

단, 실제 총 매수 비용은 입찰가 + 인수 보증금(80,000,000원)이 되므로, 총 부담 가능 금액을 신중하게 산정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.