나이스옥션 법원경매 서산 2025타경52076 [1] 충청남도 서산시 예천동 1328 예천한성필하우스 106동 22층2204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2026.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청남도 서산시 예천동 소재 '서산예천초등학교' 남동측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

"철근콘크리트구조 제23층 건물 중 제106동 제22층 제2204호로서, (사용승인일 : 2012.10.26) 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등. 내 벽 : 벽지, 타일 마감 등. 창 호 : 샤시 창호임."

이용상태

공동주택

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 소화전설비, 스프링클러 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건의 부지는 사다리 평지의 토지로서 현황 '건부지(아파트)'임.

인접 도로상태등

대상물건의 부지는 남측으로 노폭 약15미터 내외, 동측 및 북측으로 노폭 8미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건의 부지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2020-01-23), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(저촉), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 하천(저촉), 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(서산예천초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계 미상임. 나.기타 -.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서산지원 2025타경52076 (1)

* 소재지: 충청남도 서산시 예천동 1328 예천한성필하우스 106동 22층 2204호

* 용도: 아파트

* 감정가: 397,000,000원

* 건물면적: 84.95㎡ (약 25.70평)

* 토지면적: 50.87㎡ (약 15.39평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 건물구조: 철근콘크리트구조 제23층 건물 중 제106동 제22층 제2204호

* 사용승인일: 2012년 10월 26일

1.1. 입지조건

* 주위환경: 대상 물건은 충청남도 서산시 예천동 소재 '서산예천초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

* 인접도로상태: 대상 물건의 부지는 남측으로 노폭 약 15미터 내외, 동측 및 북측으로 노폭 8미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 대상 물건의 부지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m), 중로1류(폭 20m~25m), 중로3류(폭 12m~15m), 하천, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역(서산예천초등학교)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 매각물건명세서 요약: 제시외 면적은 없습니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황: 인수할 임차인의 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 미상입니다.

* 임대관계가 미상인 점은 확인되었으나, 인수하는 보증금이 없으므로 이에 대한 금전적 부담은 없습니다.

* 등기부 요약:

* 말소기준권리인 을6번 근저당(주식회사대성파트너스대부, 2025.03.14 접수) 외 다수의 근저당, 가압류, 질권 등이 등기되어 있었으나, 모두 매각으로 인해 말소될 예정이거나 이미 말소되었습니다.

* 따라서 낙찰자는 등기부상의 모든 권리를 말소하고 깨끗한 등기부로 소유권을 취득할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 아파트 단지가 밀집해 있는 주거 지역에 위치하고 있으며, 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설 이용이 가능합니다.

* 직접적인 상업 활동보다는 주거지의 특성을 가지는 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 정보:

* 아파트명: 예천한성필하우스

* 주소: 충청남도 서산시 예천동 1328

* 사용승인일: 2012년 10월 26일

* 총 동수: 12개 동

* 총 세대수: 847 세대

* 전용면적: 84.95㎡ (약 25.70평)

* 분양면적: (제공된 정보에서 특정되지 않음. 유사 면적 거래 사례 참고: 약 84.98㎡)

* 최고층: 23층 (본 물건은 22층)

* 주차대수: 총 1,168대 (지상 177대, 지하 991대)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

* 전기차 충전기: 지상 10대, 지하 21대

* 주변 편의시설:

* 교육시설: 서산예천초등학교 (인근), 관련 보호구역 지정.

* 기타: 주택, 아파트 단지, 각종 근린생활시설이 소재하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대관계 미상: 현재 임대차 관계가 명확하지 않아 명도 시 예상치 못한 상황이 발생할 가능성이 있습니다. 다만, 인수 보증금이 없으므로 금전적 부담은 없습니다.

* 토지이용계획 상 제한: 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역 등 지역지구 관련 제한 사항이 존재합니다.

* 혐오시설: 주변 조사 결과, 대상 물건과 근접한 곳에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 신축 연차가 오래되지 않은 아파트로, 서산시 예천동의 주거 지역 내에 위치하며 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호합니다.

* 등기부상 권리관계가 모두 말소될 예정으로 낙찰 후 권리 인수 부담이 없습니다.

* 단, 임대관계 미상인 점과 해당 물건이 위치한 지역의 개발 현황 및 향후 전망을 신중히 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 연차(2012년 준공)가 비교적 짧은 아파트이며, 22층 고층 물건으로 일조 및 조망이 우수할 것으로 예상됩니다.

* 최근 유사 면적의 실거래가가 감정가를 상회하는 수준에서 형성되고 있어 시세 상승 여력이 있을 수 있습니다.

* 권리관계가 깨끗하여 명도에 집중할 수 있습니다.

* 해당 지역의 도시개발 계획 및 부동산 시장 동향을 지속적으로 파악한다면 안정적인 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가는 397,000,000원입니다.

* 최근 실거래가:

* 2026년 7월, 84.98㎡ (12층) 매매가 405,000,000원

* 2026년 6월, 115.27㎡ (7층) 매매가 490,000,000원

* 2026년 7월, 115.27㎡ (16층) 매매가 480,000,000원

* 본 물건은 84.95㎡ 면적의 22층 고층 아파트입니다. 최근 84.98㎡ 면적의 12층 아파트가 405,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본 물건은 층수 이점을 감안하여 시세보다 높게 평가될 수 있습니다.

* 인수할 보증금이 없는 점을 고려하여, 감정가 대비 100% ~ 110% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 397,000,000원 ~ 436,700,000원

* 적정 입찰가 제안: 410,000,000원 ~ 420,000,000원 (최근 실거래가 수준 및 층수 이점 반영)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.