나이스옥션 법원경매 광주 2025타경8176 [1] 광주광역시 광산구 수완동 908 수완2차우미린아파트 203동 17층1702호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인산감정 · 평가일 2026.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

광주광역시 광산구 수완동 수완초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 등으로 이루어짐.

교통상황

인근에 버스승강장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 금속기와경사지붕 25층 (사용승인일: 2008.11.26) 외 벽: 몰탈위페인팅마감 등 창 호: 샷시창 등

이용상태

아파트

설비내역

기본 급배수, 위생 및 난방설비, 승강기, 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지, 아파트 부지

인접 도로상태등

인접 공도 및 단지내 도로를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

36.5평형 아파트

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

물건명: 광주광역시 광산구 수완동 908 수완2차우미린아파트 203동 17층 1702호

사건번호: 광주지방법원 2025타경8176 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 수완동 908 수완2차우미린아파트 203동 17층 1702호

용도: 아파트

감정가: 48,400만원

건물 구조: 철근콘크리트구조 금속기와경사지붕 25층 건물 내 17층

사용승인일: 2008년 11월 26일

1.2. 면적 정보

토지면적: 58.54㎡ (약 17.7평)

토지 지분: 58.5406㎡ (약 17.7평)

건물면적 (전용면적): 84.83㎡ (약 25.6평)

건물 지분: 84.835㎡ (약 25.6평)

공급면적 (분양면적): 약 120.66㎡ (36.5평형)

1.3. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 광OOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

광주광역시 광산구 수완동에 위치하며, 수완초등학교 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 대규모 아파트 단지로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

단지 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 인접한 공도 및 단지 내 도로를 통해 차량의 접근성이 좋습니다.

2.3. 토지이용계획

해당 물건은 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리: 을9 근저당권 (접수일자: 2019-01-28, 권리자: 광주어룡신용협동조합)

등기부채권 총액: 734,382,643원

3.2. 인수되는 권리 분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 등기부상에 기재된 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 말소 기준권리보다 후순위이거나 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황상 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 변동 사항이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

주거 밀집 지역으로, 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 학원 등)이 잘 갖추어져 있습니다. 수완초등학교가 인근에 있어 교육 관련 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

4.2. 혐오시설 조사 결과

지도 서비스 검색 결과, 물건지 인근 반경 1km 이내에 법규상 혐오시설로 분류될 만한 시설은 특별히 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 수완2차 우미린아파트

건축년도: 2008년

총 동수: 11개동

총 세대수: 866세대

최고층: 25층

주요 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간 등이 단지 내에 마련되어 있습니다.

5.2. 주차 및 편의시설

총 1,077대의 주차 공간이 확보되어 있으며, 962대의 자주식 주차 공간과 115대의 기계식 주차 공간이 있습니다. 전기차 충전 시설 또한 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이며, 인수할 보증금이 없는 것으로 확인되어 권리 분석상 위험은 낮다고 판단됩니다. 다만, 명도 집행 시 예상치 못한 점유 문제 발생 가능성에 대한 대비는 필요합니다.

6.2. 물리적 리스크

2008년에 준공된 아파트로, 연식에 따른 노후화로 인해 내부 시설의 유지보수 및 교체 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 광산구 수완동에 위치한 우수한 입지의 아파트입니다. 잘 정비된 대단지 아파트로서 기본적인 생활 인프라와 교통 여건이 양호하며, 권리 관계가 명확하여 인수 부담이 적다는 장점이 있습니다. 2008년식 아파트로서 연식에 따른 관리는 필요하나, 수완지구의 지역적 가치를 고려할 때 안정적인 거주 환경을 제공하거나 향후 가치 상승을 기대할 수 있는 투자 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 광주 수완지구의 안정적인 주거 환경 및 생활 인프라 이용 용이

* 수완초등학교 인근의 우수한 교육 환경

* 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 추가 부담이 없는 물건

* 대단지 아파트로서의 관리 용이성 및 주거 편의성

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 실거래 자료에 따르면, 본 물건과 유사한 전용면적(84.95㎡)의 아파트는 2026년 5월 44,300만원에서 48,200만원 사이에 거래되었습니다. 본 물건의 감정가는 48,400만원으로, 최근 최고 실거래가와 유사한 수준입니다. 본 물건은 17층으로, 최근 거래된 7층(48,200만원)보다 높은 층수 프리미엄을 고려할 수 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가: 48,400만원

최근 실거래가 상단: 48,200만원 (7층 기준)

17층이라는 층수 이점을 고려할 때, 낙찰가는 감정가 또는 그 이상으로 형성될 가능성이 있습니다. 이에 따라 추천 입찰가는 49,500만원 ~ 51,000만원 범위 로 산정하는 것이 합리적이라고 판단됩니다. (인수 보증금 0원 기준)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.