나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34751 [1] 광주광역시 북구 동림동 645 삼익 107동 9층901호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은진 · 평가일 2026.01.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 아파트는 광주광역시 북구 동림동 소재 한울초등학교 북서측 인근에 위치하고 주위 는 공동주택단지와 상가, 일부 단독주택으로 이루어진 기존주택주대로서 주위환경은 보통 입니다.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량 접근 가능하고 대중교통수단이 운행 중인 시가지 안에 위치하여 일반적인 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 20층 건물 내 9층 901호(남향, 계단식)로서 외벽 : 콘크리트 위 페인트칠 내벽 : 벽지도배, 타일붙임 창호 : 새시창

이용상태

아파트입니다.

설비내역

일반적인 위생설비와 급배수설비, 도시가스 보일러, 승강기, 소화전, 지하주차장 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 아파트 및 부대복리시설 부지입니다.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 동측과 북측으로 왕복 4차로의 포장도로에 접하고 동측 도로를 통해 차량 출입하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 아파트부지는 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 아파트단지의 명칭은 등기부상은 '삼익'이나 일반건축물대장상은 '삼익아파트'입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경34751 (1)

소재지: 광주광역시 북구 동림동 645 삼익 107동 9층901호

용도: 아파트

감정가: 290,000,000원

토지면적: 55.59㎡ (약 16.82평)

토지지분: 55.59㎡ (약 16.82평)

건물면적: 126.96㎡ (약 38.40평) - 전용면적 기준

건물지분: 126.96㎡ (약 38.40평) - 전용면적 기준

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 제OOOOOOOOOO

특이사항:

* 등기부상 아파트 단지 명칭은 '삼익'이나, 일반건축물대장상 명칭은 '삼익아파트'임.

주의사항:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리사항은 확인되지 않음.

특수물건정보:

* 해당 없음.

감정평가서요약 요약:

* 위치 및 주위환경: 본건 아파트는 광주광역시 북구 동림동 소재 한울초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택단지, 상가, 일부 단독주택으로 이루어진 기존 주택지대임. 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 본건 아파트 단지까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 수단이 운행 중인 시가지 내에 위치하여 일반적인 교통 상황은 보통임.

* 건물의 구조: 철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 20층 건물 내 9층 901호(남향, 계단식)로서 외벽은 콘크리트 위 페인트칠, 내벽은 벽지도배 및 타일붙임, 창호는 새시임.

* 이용상태: 아파트임.

* 설비내역: 일반적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스 보일러, 승강기, 소화전, 지하주차장이 설치되어 있음.

* 토지의 형상 및 이용상태: 부정형의 평지로서 아파트 및 부대복리시설 부지임.

* 인접 도로상태등: 본건 아파트단지 동측과 북측으로 왕복 4차로의 포장도로에 접하고 있으며, 동측 도로를 통해 차량 출입이 이루어지고 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 아파트 부지는 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 중점경관관리구역임.

* 공부와의 차이: 없음.

1.1. 입지조건

* 위치: 본건 아파트는 광주광역시 북구 동림동에 위치하며, 한울초등학교 북서측 인근에 자리하고 있음.

* 주위 환경: 공동주택단지, 상가, 단독주택 등이 혼재된 일반적인 주거 지역임.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 대중교통이 운행되는 시가지 내에 위치하여 교통 상황은 양호한 편임. 단지 동측과 북측으로 왕복 4차로 도로에 접해 있어 차량 출입이 편리함.

* 주변 개발 계획: 제3종일반주거지역, 중로1류, 상대보호구역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 및 건축 행위에 영향을 줄 수 있음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을13 (2020-10-28, 근저당, 광주은행, 165,600,000원)

* 인수되는 권리:

* 본 경매물건은 말소기준권리 하에 모든 등기부상 권리(근저당, 가압류, 압류, 강제경매 등)가 매각으로 소멸될 예정임.

* 낙찰자는 인수하는 권리 없이 소유권을 취득할 수 있음.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 명시된 임차인이 없으므로, 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 판단됨. 다만, 현장 확인을 통해 실제 점유 관계를 명확히 파악할 필요가 있음.

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권 변동: 서태현(1996년), 최정숙(2007년), 김정숙(2020년) 순으로 소유권 이전이 있었음.

* 등기부채권 총액: 239,846,567원 (근저당, 가압류, 압류, 강제경매 등 기재된 채권 총액)

1.3. 상권분석

* 주거 중심지: 본건은 공동주택단지와 상가, 단독주택이 혼재된 주거 지역에 위치하고 있음.

* 생활 편의시설: 주변에 상가가 분포되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보임.

* 주변 환경: 한울초등학교가 인근에 있어 교육 환경에 대한 고려가 가능함.

* 혐오시설: 검색 결과, 본건 아파트 소재지 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았음.

1.4. 생활정보

* 교육: 한울초등학교가 북서측 인근에 위치하여 자녀 교육 접근성이 양호함.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 편리함.

* 편의시설: 단지 내 승강기, 소화전, 지하주차장 등 기본적인 편의시설이 갖추어져 있음. 도시가스 난방 및 취사 시스템이 구비되어 있음.

* 주변 시설: 인근에 상가 지역이 있어 생활에 필요한 물품 구매나 서비스 이용이 가능함.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1996년 준공된 아파트로, 건물 노후화에 따른 유지보수 필요성이 있을 수 있음.

* 토지이용계획상 제한: 제3종일반주거지역, 중로1류, 상대보호구역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등 개발에 제한이 있을 수 있음.

* 현장 확인 필요: 임차인 현황상 인수 보증금은 0원이지만, 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인이 있는지 등은 반드시 현장 방문을 통해 확인해야 함.

* 기타: 광주 동림동 삼익아파트 107동 304호에서 과거 방화 사건이 있었으나, 본건과는 다른 동 및 호수이므로 직접적인 영향은 없을 것으로 보임.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 북구 동림동에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 주거 환경과 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되는 안전한 권리 분석이 가능하며, 인수되는 임차 보증금도 없어 깔끔한 권리 취득이 예상됩니다. 한울초등학교 인근에 위치하며, 단지 내 편의시설도 잘 갖추어져 있습니다. 다만, 건물 노후화 가능성 및 토지이용계획상의 일부 제한 사항은 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리 낙찰: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 안전한 소유권 확보가 가능함.

* 입지 조건: 광주 북구의 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 주거 수요가 기대됨.

* 교통 및 생활 편의: 차량 접근성과 대중교통 이용이 편리하며, 주변 생활 편의시설 접근성도 양호함.

* 가치 상승 잠재력: 지역 개발 계획 및 지속적인 수요를 고려할 때 장기적인 가치 상승 가능성이 있음.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 290,000,000원을 기준으로 하되, 최근 유사 물건의 실거래가, 인근 지역 시세, 부동산 시장 동향, 물건의 현 상태 및 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 산정될 것입니다. '인수 보증금'은 0원이므로 입찰가 산정 시 별도로 고려할 필요는 없습니다. 최종 입찰가는 시장 분석 및 참여 경쟁률 등을 감안하여 전략적으로 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.