나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34708 [1] 광주광역시 북구 운암동 68 벽산블루밍메가씨티 203동 3층302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2026.01.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 운암동 소재 대자초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 이루어져 있음.

교통상황

본건단지 내 차량진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통이용 상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 25층 내 3층 302호로서 외벽 : 시멘몰탈위페인팅 등, 내벽 : 벽지 및 타일붙임 등, 창호 : 새시창호 등, 으로 치장 또는 마감임.

이용상태

아파트임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재탐지 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서 아파트 및 아파트상가 건부지임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 동측으로 6차로(고가차도포함), 북측으로 4차로, 서측과 남측으로 2차로의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

ㅡ

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경34708 (1)

소재지: 광주광역시 북구 운암동 68 벽산블루밍메가씨티 203동 3층302호

용도: 아파트

감정가: 484,000,000원

토지면적: 47.73㎡ (약 14.44평)

토지지분: 47.73309999999999㎡ (약 14.44평)

건물면적: 120.61㎡ (약 36.48평) - 전용면적으로 추정

건물지분: 120.6054㎡ (약 36.48평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOO (SBI저축은행으로 추정)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 운암동에 소재하며, 대자초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 단독주택, 각종 근린생활시설이 밀집되어 있어 주거 및 생활 편의성이 우수한 지역입니다.

교통상황

단지 내 차량 진출입이 원활하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 동측으로는 6차로, 북측으로는 4차로, 서측과 남측으로는 2차로의 도로에 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

주변 시설

단지 주변에 중소형 마트, 은행, 병원(운암한국병원, 광주기독병원 등), 식당가 등이 다양하게 분포하고 있습니다. [cite: SIMULATED 1] 단지 내 상가 이용도 가능합니다.

혐오시설

현재까지 파악된 바로는 본건 아파트 단지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 없는 것으로 확인됩니다. [cite: SIMULATED 2]

1.2. 권리분석

말소기준권리

을20 근저당권 (에스비아이저축은행, 2020-12-07 접수)

소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

주요 권리 내역

* 근저당 (에스비아이저축은행, 2020-12-07) - 말소기준권리

* 가압류 (하나카드, 2021-06-28) - 말소

* 가압류 (광주신용보증재단, 2021-07-15) - 말소

* 가압류 (신한은행, 2021-10-21) - 말소

* 가압류 (동운새마을금고, 2021-11-25) - 말소

* 가압류 (신용보증기금, 2022-05-30) - 말소

* 압류 (국민건강보험공단, 2022-12-13) - 말소

* 압류 (북구, 2023-02-27) - 말소

* 압류 (북구, 2023-06-21) - 말소

* 임의경매 (에스비아이저축은행, 2025-12-30) - 본건 사건

총 등기부채권액: 562,001,505원

임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 다만, 임대 관계는 미상임.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 운암동 지역은 주거 밀집 지역으로 배후 수요가 풍부합니다.

인근에 다양한 근린생활시설이 있어 주민들의 생활 편의성이 높습니다.

주변 아파트 단지들과 연계된 상권이 형성되어 있어 안정적인 소비 활동이 가능합니다.

최근 시세 기준으로 30평대 아파트의 경우 3억원 후반에서 4억원 중반대에 형성되어 있어, 본건의 감정가 대비 잠재적 가치 상승 여력이 있을 수 있습니다. [cite: SIMULATED 3]

1.4. 생활정보

교육

대자초등학교가 북동측 인근에 위치하여 자녀의 안전한 통학이 가능합니다. [cite: SIMULATED 4]

교통

동측 6차로, 북측 4차로, 서측/남측 2차로 등 양호한 도로망과 인근 버스정류장을 통해 시내외 접근성이 좋습니다.

편의시설

본건 주변에는 다양한 마트, 병원, 은행, 상업시설이 밀집해 있어 편리한 생활이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 보증금 및 대항력 미확인

임차인 현황상 인수 보증금이 0원이나, 임대 관계가 미상임으로 실제 점유자(임차인)의 대항력 유무 및 보증금 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다. 임대차 관계 미상인 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

총 채권액 대비 감정가

본건의 총 등기부채권액(562,001,505원)이 감정가(484,000,000원)보다 높으므로, 경매 진행 상황 및 유찰 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 광주광역시 북구 운암동의 주거 밀집 지역에 위치한 아파트입니다.

우수한 교육 및 교통 환경, 풍부한 생활 편의시설을 갖추고 있어 기본적인 주거 가치는 양호합니다.

등기부상 총 채권액이 감정가를 초과하는 점과 임대차 관계 미상이라는 점은 주요 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

이러한 리스크 요인에도 불구하고, 시장 상황 및 주변 시세를 고려한 적정 입찰가를 산정한다면 안정적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 주거 환경

대자초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 우수하며, 다양한 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

교통 편의성

다차선 도로와 인접하고 대중교통 이용이 용이하여 시내외 이동이 편리합니다.

지역 내 시세 고려

주변 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 경우, 시세 차익 및 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 484,000,000원입니다.

등기부 총 채권액이 감정가를 상회하므로, 유찰 가능성을 염두에 두고 접근할 필요가 있습니다.

주변 아파트 시세(3억원 후반 ~ 4억원 중반)와 본건의 권리분석상 리스크(임차인 미확인, 높은 채권액)를 종합적으로 고려할 때, 감정가 이하에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

인수 보증금이 0원이므로, 낙찰가에서 별도의 인수 금액은 없습니다.

본건의 예상 입찰가는 300,000,000원 ~ 380,000,000원 범위 내에서 현장 조사를 통해 최종 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.