나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21718 [1] 전북특별자치도 군산시 미장동 542 군산미장아이파크 106동 OO OOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 군산시 미장동 소재 '미장초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스 승강장이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조(벽식구조) 슬라브지붕 25층 중 제1층 제103호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감, 창 호 : 섀시창 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 공용 승강기설비, 소화전설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지의 토지로서, "아파트부지" 로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 15미터, 서측으로 노폭 약 25미터, 북측으로 노폭 약 20미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하며, 서측 및 북측 도로를 통하여 주출입함.

토지이용계획 및 제한상태

542번지 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 지구단위계획구역(공동주택용지), 중로1류 (폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-12-27)(모든축종 사육제한) <가축분뇨의 관리및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기 타 : --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 군산지원 2025타경21718 (1)

소재지: 전북특별자치도 군산시 미장동 542 군산미장아이파크 106동 1층 103호

용도: 아파트

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 44.90㎡ (약 13.58평)

건물면적: 85.00㎡ (약 25.71평) (공급면적 기준, 전용면적은 별도 확인 필요)

1.3. 건물 정보

건물명: 군산미장아이파크

동/호수: 106동 1층 103호

구조: 철근콘크리트구조(벽식구조) 슬라브 지붕 25층 중 1층

준공일: 2015년 01월 28일

1.4. 감정가

감정가: 263,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 전북특별자치도 군산시 미장동 소재 '미장초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

2.3. 토지 및 도로 상황

토지는 사다리형의 평탄한 토지로서 아파트 부지로 이용 중입니다. 동측으로 노폭 약 15미터, 서측으로 약 25미터, 북측으로 약 20미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하며, 서측 및 북측 도로를 통해 단지 주출입이 이루어집니다.

2.4. 토지이용계획

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지)으로 지정되어 있습니다. 또한, 중로1류(폭 20m~25m) 및 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접하고 있으며, 가축사육제한구역(모든 축종 사육제한)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리인 한국자산관리공사의 근저당권(을2, 접수일자 2016-10-21, 채권금액 226,800,000원)을 기준으로, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 등기사항 요약

집합건물 등기부 상의 여러 근저당권 및 가압류 권리들이 다수 존재하나, 이들 대부분은 말소기준권리보다 후순위에 있어 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다. (예: 갑6 신한카드 가압류, 갑7 제이비우리캐피탈 가압류, 갑8 전북은행 가압류, 갑10 제이비우리캐피탈 가압류, 갑11 국민은행 가압류, 갑12 국민은행 가압류, 갑13 한국캐피탈 가압류, 갑14 신한카드 가압류 등)

3.3. 임차인 현황 및 인수 사항

제공된 정보에 따르면 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.4. 특별 인수 사항

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 '해당사항없음'으로 기재되어 있어, 특별히 인수해야 할 부담은 없을 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

군산미장아이파크 주변으로는 근린생활시설이 잘 갖추어져 있으며, 마트, 음식점, 카페 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

4.2. 혐오시설 유무

군산시 미장동 542번지 일대 및 인근 지역에서 직접적으로 언급되는 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 유기 동물 보호 센터 등)에 대한 정보는 현재까지 검색되지 않았습니다. 다만, 군산 지역 전반적으로 폐기물 처리 시설이나 유기 동물 보호 센터 등이 민원이 되는 사례가 있기에, 해당 물건과의 직접적인 연관성은 낮으나 추후 참고할 필요는 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

단지 인근에 미장초등학교가 위치하여 어린 자녀들의 도보 통학이 가능합니다.

5.2. 편의시설

단지 내 및 주변에 다수의 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다. 또한, 차량 이동 시 엑스마트, 스타벅스, 롯데몰 등 다양한 상업시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.3. 의료시설

군산전북대학교병원(2028년 예정)이 인근에 위치하여 의료 접근성이 향상될 것으로 보입니다.

5.4. 교통망

단지 인근으로 노폭이 넓은 도로가 접해 있어 차량 이동이 편리하며, 버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용도 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계 미확인

제공된 정보에 '임대관계: 미상'으로 명시되어 있습니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원이라 하더라도, 현재 점유 관계에 대한 정확한 확인이 필요하며, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성에 유의해야 합니다.

6.2. 층수 및 호수 정보 불일치 가능성

제공된 집합건물 등기부 요약의 '전유부' 정보에는 해당 호수가 11층 103호로 기재되어 있으나, 물건 명세서 상에는 1층 103호로 기재되어 있습니다. 본 보고서는 물건 명세서 상의 정보를 기준으로 작성하였으나, 실제 현장 방문 시 정확한 층수 및 호수 확인이 필수적입니다.

6.3. 기타

건물 준공 후 약 11년이 경과하였으므로, 건물 노후화 및 내부 상태에 대한 면밀한 점검이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 군산시 미장동에 위치한 군산미장아이파크 아파트로, 미장초등학교 인근에 자리하여 교육 환경이 양호하며, 주변으로 상업 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 교통 또한 차량 및 대중교통 이용이 편리한 수준입니다. 권리 분석상 매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 깨끗한 등기 상태로 취득 가능성이 높습니다. 다만, 임대차 관계가 미상이고, 등기부 상 층수 정보와 물건 명세서 상 층수 정보에 차이가 있는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 하며, 현장 조사를 통해 명확히 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 초등학교 인접 및 잘 갖춰진 생활 인프라

* 권리 분석상 매각 후 깨끗한 등기 상태 기대

* 미장동 지역 내 아파트 시세 형성 (2026년 10월 기준 33평형 호가 2.6억 ~ 2.9억 선으로 추정)

9. 예상 입찰가

감정가 263,000,000원을 기준으로, 제시된 임차인 인수 보증금 및 권리 사항을 고려할 때, 예상 입찰가는 시장 상황, 본건의 명도 용이성, 그리고 입찰자의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 또한, 2026년 10월 기준 유사 평형대의 호가가 2.6억 ~ 2.9억 선인 점을 감안하여, 권리 분석상 특이사항이 없고 명도가 순조롭게 진행될 경우 감정가 이하 또는 감정가 수준에서의 입찰을 고려할 수 있습니다.

본 입찰가 산정은 제공된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 최신 시세 동향을 반드시 반영해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.