나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경30580 [1] 전북특별자치도 정읍시 수성동 953-2 1동 5층 505호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2026.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 정읍시 수성동 소재 ‘서영여자고등학교’ 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 공동주택, 단독주택이 혼재하는 정비된 주택지대임.

교통상황

대상까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 소재하는 등 교통상황은 보통이상임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 중 제5층 제505호로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽 : 벽지 등 마감, 창호 : 하이새시창호임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스 온수보일러에 의한 난방설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형으로 공동주택부지임.

인접 도로상태등

남동측 및 남서측으로 노폭 약14m정도 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2023-02-10)(절대금지지역 (모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지구획정리사업지구<토지구획정리사업법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

물건 비고

1.공동주택(도시형생활주택)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3. 1.1. 사건 기본사항

4.

5. 사건번호: 정읍지원 2025타경30580 (1)

6. 경매구분: 부동산임의경매

7. 채권자: 부안수산업협동조합 (임의경매 신청인)

8.

9. 1.2. 소재지 및 건물 정보

10.

11. 소재지: 전북특별자치도 정읍시 수성동 953-2, 1동 5층 505호 (신주소: 전북특별자치도 정읍시 수성로 3)

12. 건물 용도: 도시형생활주택

13. 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 중 5층

14. 건물 사용 승인일: 2015년 03월 02일

15.

16. 1.3. 면적 및 토지 정보

17.

18. 건물면적: 48.77㎡ (약 14.75평)

19. 토지면적: 0.00㎡

20. 토지지분: 0㎡

21. 토지 제시외면적: 0.00㎡

22. 매각대상: 토지/건물일괄매각 (토지는 종물로서 일괄 매각되는 것으로 보임)

23.

24. 1.4. 기타 기본 정보

25.

26. 감정가: 103,000,000원

27. 특이사항: 선순위임차권, 대항력있는임차인, 공동담보

28. 주의사항: 공동주택(도시형생활주택)임

29.

30. 2. 입지조건

31.

32. 2.1. 위치 및 주위환경

33.

34. 대상물건은 전북특별자치도 정읍시 수성동 소재 ‘서영여자고등학교’ 남측 인근에 위치함.

35. 주위는 근린생활시설, 공동주택, 단독주택이 혼재하는 정비된 주택지대임.

36.

37. 2.2. 교통상황

38.

39. 대상까지 차량 접근이 가능함.

40. 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

41. 교통상황은 보통 이상으로 평가됨.

42.

43. 2.3. 토지 형상 및 이용상태

44.

45. 토지는 유사 사다리형으로 공동주택 부지로 이용되고 있음.

46.

47. 2.4. 인접 도로상태

48.

49. 남동측 및 남서측으로 노폭 약 14m 정도의 도로와 접해 있어 차량 통행이 용이함.

50.

51. 2.5. 토지이용계획 및 제한상태

52.

53. * 도시지역

54. * 제2종일반주거지역

55. * 중로2류 (폭 15m~20m)

56. * 가축사육제한구역 (절대금지지역)

57. * 상대보호구역

58. * 토지구획정리사업지구

59.

60. 3. 권리분석

61.

62. 3.1. 권리분석 요약

63.

64. 말소기준권리: 2024년 02월 21일 접수된 임실군산림조합의 가압류 (갑13)

65. 소멸 예정 권리: 근저당, 가압류, 압류 등

66. 인수 예정 권리: 을구 10번 주택임차권 (한국토지주택공사)

67.

68. 3.2. 등기부 요약 및 권리 소멸/인수 분석

69.

70. * 소유권 관련:

71. - 2020년 12월 08일 (갑10): 정진재 소유권 이전

72. - 2022년 11월 17일 (갑12): 신탁등기 말소 관련 소유권 이전

73.

74. * 권리 소멸 예정:

75. - 을9: 2024년 12월 31일 접수된 수협엔피엘대부주식회사의 근저당 (금 62,400,000원) - (말소됨)

76. - 갑13: 2024년 02월 21일 접수된 임실군산림조합의 가압류 (금 29,728,867원) - 말소기준권리

77. - 갑14: 2024년 07월 26일 접수된 서울보증보험주식회사의 가압류 (금 22,533,529원)

78. - 갑15: 2024년 10월 18일 접수된 제이비우리캐피탈의 가압류 (금 16,011,535원)

79. - 갑16: 2025년 02월 04일 접수된 정읍시의 압류

80. - 갑17: 2025년 12월 30일 접수된 부안수산업협동조합의 임의경매 (금 62,400,000원)

81.

82. * 인수 예정 권리:

83. - 을10: 2025년 03월 12일 접수된 한국토지주택공사의 주택임차권 (임대차보증금 80,000,000원)

84. - 전입일자: 2022년 12월 26일

85. - 확정일자: 2022년 11월 28일

86. - 대항력: 있음

87. - 비고: 물건명세서상 배당에서 보증금이 변제되지 아니하면 잔액은 매수인이 인수함.

88.

89. 3.3. 임차인 현황 및 분석

90.

91. * 한국토지주택공사 (LH)

92. - 임대차 보증금: 80,000,000원

93. - 차임: 0원 (전세 계약으로 추정)

94. - 전입일자: 2022년 12월 26일

95. - 확정일자: 2022년 11월 28일

96. - 배당신고일자: 2025년 03월 12일

97. - 대항력: 있음

98. - 인수 여부: 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 잔액 매수인 인수

99.

100. 4. 상권분석

101.

102. 4.1. 주변 건물 거래 정보 분석

103.

104. 최근 매매 사례 분석:

105.

106. * 이지스타워팰리스 (954-1, 2013년 준공, 70.4㎡): 2026년 2월 13,500만원에 거래됨. (평당 약 634만원)

107. * 두산빌라 (948-9, 2002년 준공, 103.22㎡): 2026년 1월 14,500만원에 거래됨. (평당 약 464만원)

108. * 수성맨션 (1022-7, 2000년 준공, 75.21㎡): 2026년 4월 8,300만원에 거래됨. (평당 약 366만원)

109.

110. 4.2. 동종 물건 시세 추이

111.

112. 본건 물건은 48.77㎡ (약 14.75평)으로, 비교적 소형 주택에 해당함.

113. 가장 유사한 준공연도 및 형태를 가진 '이지스타워팰리스'의 거래 사례 (70.4㎡, 13,500만원)를 기준으로 볼 때, 본건 물건의 전용면적당 시세는 약 1,917,613원/㎡ 수준으로 추정됨.

114. 이를 환산하면, 48.77㎡ * 1,917,613원/㎡ = 약 93,544,866원으로, 현 시세는 약 9,300만원 ~ 9,500만원 수준으로 파악됨.

115. 감정가는 103,000,000원으로, 시장 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 보임.

116.

117. 5. 생활정보

118.

119. 5.1. 건물 구조 및 설비

120.

121. * 건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕

122. * 외벽: 몰탈 위 페인팅 마감

123. * 내벽: 벽지 등 마감

124. * 창호: 하이새시창호

125. * 설비: 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스 온수보일러에 의한 난방설비 완비.

126.

127. 5.2. 주변 편의시설 (혐오시설 여부 포함)

128.

129. * 주변 시설: 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등이 혼재된 주거지역임.

130. * 교육 시설: 서영여자고등학교 인근에 위치하여 교육 환경 양호.

131. * 편의 시설: 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설 접근성이 보통 이상으로 판단됨.

132. * 혐오 시설: 본건 주변 지역에 대한 조사 결과, 직접적으로 사업 진행에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오 시설(유해시설, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았음. 주변은 대체로 정비된 주택지대로 파악됨.

133.

134. 6. 잠재적 리스크

135.

136. 6.1. 권리관계 리스크

137.

138. * 선순위 임차권 인수: 한국토지주택공사(LH)의 임대차 보증금 80,000,000원은 매수인이 인수해야 하며, 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 부담해야 함. 이는 낙찰가 외 추가적인 지출이 발생할 수 있음을 의미함.

139.

140. 6.2. 기타 리스크

141.

142. * 높은 인수 금액: 물건의 시세가 약 9,300만~9,500만원으로 추정되는 반면, 인수해야 할 보증금이 8,000만원에 달하여, 실제 투자금 부담이 커질 수 있음.

143. * 소형 면적: 14.75평으로, 향후 매각 시 구매층이 다소 제한될 수 있음.

144. * 공동주택(도시형생활주택) 특성: 일반 아파트에 비해 환금성이나 선호도가 다소 낮을 수 있음.

145.

146. 7. 종합 의견

147.

148. 7.1. 물건 총평

149.

150. 본건은 정읍시 수성동에 위치한 도시형생활주택으로, 소형 면적(48.77㎡)을 가지고 있습니다. 입지 조건은 양호하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성도 보통 이상입니다. 권리분석상으로는 선순위 대항력 있는 임차인(LH)이 존재하며, 80,000,000원의 보증금을 매수인이 인수해야 하는 점이 가장 큰 특징입니다. 이는 총 투자 비용에 직접적인 영향을 미치므로 신중한 검토가 필요합니다. 주변 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정되어 있으나, 인수해야 할 보증금을 고려하면 실질적인 총 투자 비용은 보수적으로 산정해야 합니다.

151.

152. 8. 투자 포인트

153.

154. 8.1. 주요 장점

155.

156. * 양호한 입지: 정읍시 수성동의 주거지역 내 위치, 학교 및 편의시설 인접.

157. * 편리한 교통: 차량 접근 용이, 버스 승강장 인근.

158. * 최신 설비: 승강기, 도시가스 난방 등 현대적인 설비 갖춤.

159. * 소형 면적: 1인 가구나 신혼부부 등 실수요자에게 어필 가능.

160.

161. 8.2. 고려사항

162.

163. * 높은 인수 보증금: 80,000,000원의 보증금은 낙찰가 외 별도로 부담해야 하는 금액으로, 총 자금 계획에 큰 영향을 미침.

164. * 감정가 대비 시세: 추정 시세가 감정가보다 낮아, 입찰 시 보수적인 접근 필요.

165. * 임차인 계약 종료 시점: LH 임대차 계약의 만료 및 보증금 회수 가능성 사전 확인 필요.

166.

167. 9. 예상 입찰가

168.

169. 9.1. 시세 분석 기반 예상

170.

171. 본건 물건의 전용면적(48.77㎡) 및 유사 단지 거래 사례를 분석한 결과, 현재 시세는 약 9,300만원 ~ 9,500만원으로 추정됩니다.

172. 감정가(103,000,000원)는 이를 상회하는 수준입니다.

173. 또한, 매수인이 인수해야 하는 임차 보증금이 80,000,000원에 달합니다.

174.

175. 9.2. 최종 입찰가 제안

176.

177. 상기 정보 및 '인수 보증금'을 제외하고 예상 입찰가를 산정하라는 요청에 따라, 감정가에서 인수 보증금을 차감한 금액을 기준으로 제안합니다.

178. 예상 입찰가 = 감정가 - 인수 보증금

179. 예상 입찰가 = 103,000,000원 - 80,000,000원 = 23,000,000원

180.

181. 단, 위 금액은 '인수 보증금'을 제외하고 산정한 법적 해석상의 결과이며, 실제 총 투자 비용은 '예상 입찰가' + '인수 보증금'으로 산정되어야 합니다.

182. 따라서, 실질적인 총 투자 비용이 시장 시세(약 9,300만원~9,500만원)를 초과하지 않도록 보수적인 입찰 전략이 요구됩니다.

183. 예를 들어, 총 투자 목표를 9,500만원으로 설정할 경우, 입찰가는 9,500만원 - 80,000,000원 = 15,000,000원으로 제안될 수 있습니다.

184. 최종 입찰가는 본인의 자금 계획, 위험 감수 수준, 물건의 향후 활용 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.