나이스옥션 법원경매 군산 2025타경635 [1] 전북특별자치도 군산시 소룡동 834 현대주택 가동 2층206호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2026.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 군산시 소룡동 소재 "전북외국어고등학교" 남서측 인근에 위치하는 "현대주택 제가동 제2층 제206호 외"로서, 주위환경은 공동주택 및 근린생활시설, 공장 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 단지까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 일반적인 교통조건은 보통시됨.

건물의 구조

1-가) : 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 중 제2층 제206호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 치장벽돌쌓기 등 마감. 내벽 : 벽지 등 마감. 창호 : 새시창. 2-나) : 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 중 제1층 제107호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 치장벽돌쌓기 등 마감. 내벽 : 벽지 등 마감. 창호 : 새시창.

이용상태

1-가, 2-나)는'연립주택'으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 개별 바닥난방설비, 전기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서, 조사일 현재 '연립주택부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남서측 및 북동측으로 개설된 포장도로를 통하여 접근함.

토지이용계획 및 제한상태

1. 도시지역, 준공업지역, 중로1류(폭 20m~25m)(25)(저촉), 가축사육제한구역(2024-12-27) (모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

물건 기본정보

* 사건번호: 군산지원 2025타경635 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 군산시 소룡동 834 현대주택 가동 2층206호

* 용도: 연립주택

* 토지 면적: 63.16㎡ (약 19.1평)

* 건물 면적: 62.64㎡ (약 18.9평)

* 건축년도: 1985년

* 감정가: 33,000,000원

1.1. 입지조건

입지조건

입지조건

* 주위 환경: 본 물건은 전북특별자치도 군산시 소룡동 소재 "전북외국어고등학교" 남서측 인근에 위치하며, 공동주택, 근린생활시설, 공장 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통 상황: 단지까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 일반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 도로 상태: 본건 단지는 남서측 및 북동측으로 개설된 포장도로를 통해 접근이 가능합니다.

* 토지 이용 계획: 본 토지는 도시지역, 준공업지역, 중로1류(폭 20m~25m)에 저촉되며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

권리분석

권리분석

* 권리 요약: 본 경매 물건은 부동산 임의경매이며, 채권자 강OO의 신청으로 진행됩니다. 등기부등본상 말소기준권리인 근저당(강은영, 63,000,000원) 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 낙찰자가 인수해야 할 부담 있는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 황

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-05-22

* 대항력: 없음

* 특이사항: 임차인 황 은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원이므로 낙찰자가 인수할 금전적 부담은 없습니다.

* 채권액 총합: 등기부 채권 총액은 63,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

상권분석

상권분석

* 주변 상권: 본 물건이 소재한 소룡동은 공동주택 단지와 근린생활시설, 그리고 다수의 공업 시설이 혼재된 복합 상권 지역입니다. 인근 전북외국어고등학교의 존재는 학생 및 교직원을 대상으로 하는 배후 수요를 형성할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

생활정보

생활정보

* 교육 시설: 전북외국어고등학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수한 편입니다.

* 편의 시설: 주변에 근린생활시설 및 공장 지대가 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능하나, 대규모 쇼핑몰 등과는 다소 거리가 있을 수 있습니다.

* 주변 환경: 본 물건이 위치한 지역은 주거용 건물과 산업 시설이 공존하는 특징을 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 혐오시설 및 환경 문제:

* 해당 지역(소룡동)에는 군산산업단지, KGM커머셜 군산 제2공장 등 다수의 공업 시설이 위치하고 있습니다.

* 또한, 과거 보도에 따르면 소룡동 일대에 공공 폐기물처리시설이 운영 중이며, 이에 따른 불법 폐기물 반입 논란이 발생했던 사례가 있습니다.

* 이러한 산업 시설 및 폐기물 처리 시설의 존재는 소음, 악취, 교통량 증가 등의 환경적 영향을 줄 가능성이 있습니다.

* 토지 이용 계획상 중로1류(폭 20m~25m)에 저촉되는 부분이 있어, 향후 도로 확장 등 도시 계획에 따른 제약이 발생할 수 있습니다.

* 건축물 노후도: 본 건물의 건축년도는 1985년으로, 약 40년이 경과하여 건축물의 노후화에 따른 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

종합 의견

종합 의견

본 물건은 전북 군산시 소룡동에 위치한 연립주택으로, 전북외국어고등학교 인근이라는 교육적 장점을 가지고 있습니다. 감정가는 3,300만원으로, 인근 시세와 비교할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 권리상 낙찰자가 인수할 부담이 전혀 없는 점은 큰 장점이나, 주변의 공업 시설 및 폐기물 처리 시설과 관련된 잠재적 환경 리스크와 건물의 노후도를 신중하게 고려해야 할 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

투자 포인트

투자 포인트

* 낮은 감정가: 3,300만원의 감정가는 투자 접근성을 높여주며, 시장 상황에 따라 시세 차익을 기대할 수 있는 여지를 제공합니다.

* 안정적인 임대 수요: 연립주택은 비교적 안정적인 임대 수요를 확보할 수 있으며, 군산산업단지 등 주변 근로자나 지역 주민을 대상으로 한 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 매각하므로, 향후 활용 및 재산권 행사에 유리합니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가

예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석:

* 대성 연립 (1985년식, 66.24㎡) 2026년 7월 실거래가: 3,600만원

* 소룡빌라(나동) (1993년식, 59.2㎡) 2026년 5월 실거래가: 2,900만원

* 감정가: 33,000,000원

* 분석 의견: 본 건은 1985년 준공된 연립주택으로, 전용면적 62.64㎡(약 18.9평)입니다. 유사 연식 및 면적의 '대성' 연립이 2026년 7월 3,600만원에 거래된 점을 감안할 때, 본 건의 가치는 감정가 수준 또는 그 이상으로 평가될 수 있습니다. 임차인 관련 인수 부담이 전혀 없고, 권리 분석상 특이사항이 없는 점을 고려하여, 시장 상황 및 경쟁률을 종합적으로 판단하여 3,300만원에서 3,600만원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.