나이스옥션 법원경매 서산 2025타경52066 [1] 충청남도 서산시 석림동 463-1 주공아파트 202동 15층1503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2026.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 석림동 소재 "서산석림초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 및 주택 등이 소재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조(벽식조) 슬래브지붕 15층 건중 15층 일부로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급,배수설비, 난방설비 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 평탄한 토지로서 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측, 남측 및 동측으로 도로와 접하는 각지로서 외곽 공도 및 단지로의 진출입 용이 한 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

석림동 463-1 : 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(저촉), 중로1류(폭 20m-25m)(접함) , 중로3류(폭 12m-15m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한지역:모든축종불가), 상대보호구역 , 상대보호구 역(서산여자고등학교), 중점경관관리구역임

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서산지원 2025타경52066 (1)

소재지: 충청남도 서산시 석림동 463-1 주공아파트 202동 15층 1503호 (서산석림주공3단지아파트)

용도: 아파트

감정가: 109,000,000원

토지면적: 36.00㎡ (약 10.89평)

토지지분: 36㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 58.14㎡ (약 17.59평) - 전용면적

건물지분: 58.14㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 현대캐피탈 (현OOOOOOO)

사용승인일: 1995년 6월 15일

총 주차대수: 190대

1.1. 입지조건

본 물건은 충청남도 서산시 석림동 소재 "서산석림초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트 단지, 근린생활시설 및 주택 등이 소재하는 일반적인 주거지대입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리합니다.

북측, 남측 및 동측으로 도로와 접하는 각지로서 단지 진출입이 용이합니다.

토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역이며, 소로1류, 중로1류, 중로3류 도로와 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역(서산여자고등학교), 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸되므로 낙찰자가 인수할 권리는 없습니다.

등기부요약:

* 소유권은 김기창(1995년), 김관호(2001년), 김동식(2008년 매매) 순으로 이전되었습니다.

* 말소기준권리는 한국자산관리공사의 근저당권(2015년 접수, 9천만원)입니다. 이 외 한국자산관리공사의 근저당권(2016년 접수, 1천920만원)도 말소됩니다.

* 서울보증보험주식회사의 가압류(2024년 접수, 4천9백만원) 및 웰컴저축은행주식회사의 가압류(2024년 접수, 9백만원)도 모두 말소 대상입니다.

* 본 경매의 원인채권자는 현대캐피탈(2025년 임의경매 개시 결정)이며, 채권액은 80,784,262원입니다.

* 등기부채권 총액은 168,149,863원입니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

* 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 성숙된 주거지역에 위치하여 안정적인 배후 수요를 갖추고 있습니다.

인근에 서산석림초등학교가 있어 교육 환경이 양호하며, 단지 주변으로 형성된 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

대규모 아파트 단지가 밀집한 지역 특성상, 주변 상권은 주거민을 대상으로 하는 소매업, 서비스업 등이 발달해 있습니다.

1.4. 생활정보

단지 정보: 서산석림주공3단지아파트, 총 5개동 775세대 규모입니다.

교육시설: 서산석림초등학교가 북서측에 인접해 있으며, 서산여자고등학교가 인근에 있습니다.

편의시설: 단지 내 관리사무소, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등이 있습니다. 주변 상가 이용도 편리합니다.

교통: 단지 인근 버스정류장에서 시내버스 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축 연도: 1995년 준공으로 29년이 경과하여 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 토지이용계획: 중점경관관리구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(서산여자고등학교) 등의 제한사항이 존재합니다.

* 주변 혐오시설: 현재 확인된 바로는 본 물건지 인근에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 명확히 파악되지 않은 점은 명도 진행 시 예상치 못한 변수로 작용할 수 있으나, 인수되는 보증금이 없다는 점에서 큰 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서산시 석림동에 위치한 아파트로, 안정적인 주거 환경과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

권리 분석상 특별히 인수해야 할 부담은 없으며, 모든 권리가 매각으로 소멸됩니다.

다만, 건축 연령이 높아 향후 관리 및 유지보수에 대한 고려가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거지역 내 위치: 서산시의 주요 주거 중심지 중 하나인 석림동에 자리하고 있습니다.

* 편리한 생활 인프라: 초등학교, 버스정류장, 근린생활시설 등 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 권리관계 명확: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자는 깨끗한 권리를 확보할 수 있습니다.

* 단지 재건축/리모델링 등 미래 가치: 장기적인 관점에서 단지 개발 가능성을 고려한 투자 대상이 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석:

* 본건과 동일한 면적(58.14㎡, 약 17.59평)의 경우, 2026년 7월 8일에 9,000만원에 거래된 사례가 있습니다.

시세 분석:

* 감정가는 109,000,000원으로 책정되어 있으나, 최근 동일 면적 실거래가(9,000만원)를 고려할 때 감정가가 시세보다 다소 높게 평가되었을 가능성이 있습니다.

예상 입찰가:

* 본 물건의 예상 입찰가는 최근 실거래가인 9,000만원을 기준으로, 낙찰 후 예상되는 명도 비용, 수리 비용 및 기타 부대 비용을 감안하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 일반적으로 감정가의 80% ~ 85% 수준에서 입찰을 고려하는 것이 일반적이나, 본건의 경우 최근 실거래가가 감정가 대비 낮으므로, 실거래가 수준 또는 약간 상회하는 금액으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 안정적인 취득을 위한 적정 입찰가 범위는 90,000,000원 ~ 95,000,000원으로 판단됩니다.

* 입찰 시에는 반드시 현장 조사를 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 추가적인 시세 조사를 병행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.