나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31490 [1] 경상남도 진주시 문산읍 삼곡리 1224 에이원파란채아파트 106동 10층1002호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진산 · 평가일 2025.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 문산읍 삼곡리 소재 '경상남도교육청 학생안전체험원' 남서측 인근에 위치하고, 주위는 근린생활시설, 공동주택, 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어져 있으며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

지역 내 일반적 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

기호(1) 철근콘크리트구조 철근콘크리트경사지붕 14층건 내 10층 1002호로서, 외벽 : 페인팅 마감 등 내벽 : 벽지, 타일 마감 등 창호 : 샷시창호 등.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측, 동측, 서측으로 왕복 2차선의 포장도로, 남측으로 왕복 2~3차선의 포장도로가 각각 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(①) : 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2020-06-25)(문산2-36)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-01-28)(진주혜광학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2023-06-16).

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정의견'상 '기타 참고사항'란 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2025타경31490 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO (정우식)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 254,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 진주시 문산읍 삼곡리 1224 에이원파란채아파트 106동 10층 1002호

용도: 아파트

토지면적: 49.38㎡ (약 14.94평)

건물면적: 84.88㎡ (전용면적 약 25.68평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트경사지붕 14층 건물 내 10층 1002호

사용승인일: 2010년 9월 6일

1.3. 권리 현황

말소기준권리: 2019년 3월 22일 전주세무서장 압류 (등기부갑17)

인수되는 권리: 지상권 (구체적 내용은 확인 필요)

말소되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 압류, 강제경매 등

1.4. 감정평가 요약

감정평가액: 254,000,000원

주위환경: '경상남도교육청 학생안전체험원' 남서측 인근, 근린생활시설, 공동주택, 농경지 등 혼재, 보통 수준

교통: 지역 내 일반적 교통사정 보통

건물 이용: 아파트로 이용 중

설비: 위생, 급배수, 소화전, 승강기, 난방 설비 등 갖춤

토지 이용: 아파트 부지로 이용 중인 부정형 토지

도로: 북서측, 동측, 서측 왕복 2차선, 남측 왕복 2~3차선 포장도로 접함

토지이용계획: 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 도로접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역(진주혜광학교), 토지거래계약허가구역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 문산읍 삼곡리 소재 '경상남도교육청 학생안전체험원' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 공동주택, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

지역 내 일반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 북서측, 동측, 서측으로는 왕복 2차선, 남측으로는 왕복 2~3차선의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m), 중로2류(폭 15m~20m)의 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 상대보호구역(진주혜광학교), 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 관련 법규를 준수해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

본건에는 대항력 있는 임차인 정우식 씨가 거주 중입니다.

보증금: 175,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2017년 2월 6일

확정일자: 2017년 2월 8일

배당신고일자: 2026년 1월 19일

대항력: 있음

임차인 정우식 씨는 대항력은 있으나, 보증금 및 차임에 대한 정보가 미상인 경우가 아니며, 확정일자 및 배당신고일자 정보가 있습니다.

인수되는 임차인의 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있어, 낙찰자가 추가로 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 이는 임차인이 채권자(정우식)와 동일 인물이거나, 배당 절차를 통해 보증금이 전액 변제될 가능성이 높기 때문입니다. 그러나 배당 결과에 따라 임차인의 보증금 전부를 회수하지 못하는 상황이 발생할 경우, 그 차액은 낙찰자가 인수하게 될 수 있으므로 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수되는 권리

말소기준권리는 2019년 3월 22일 전주세무서장의 압류(등기부갑17)입니다. 이 말소기준권리보다 선순위의 권리는 없습니다. 경매 절차에 따라 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다. 다만, 등기부상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으나, 현재 등기부 요약에서는 이에 대한 구체적인 내용이 확인되지 않습니다. 잠재적 인수 대상 권리가 있는지 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 진주시 문산읍의 아파트 밀집 지역 내에 위치하고 있습니다. 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 활동이 가능하며, 공동주택 단지가 형성되어 있어 주거 생활 환경을 갖추고 있습니다. 인근에 '경상남도교육청 학생안전체험원'이 위치하여 특이 시설 접근성이 있습니다. 대중교통 및 도로 접근성이 보통 수준으로, 지역 내에서 주거 목적으로는 무난한 상권을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 진주문산파란채

총 동 수: 6개동

총 세대 수: 351세대

주차 대수: 총 107대 (지상 3대, 지하 11대)

최고/최저층: 15층 / 1층

사용승인일: 2010년 9월 6일

단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등

전기차 충전기: 지하 9대 설치

5.2. 주변 편의시설

* 주변 교통: 북서측, 동측, 서측 왕복 2차선, 남측 왕복 2~3차선 포장도로 인접

* 편의시설: 단지 주변 근린생활시설, 마트, 병원 등 이용 가능 (구체적 위치 및 규모는 추가 확인 필요)

* 교육시설: 경상남도 진주혜광학교 (상대보호구역) 인접

* 관공서/공공시설: 경상남도교육청 학생안전체험원 인접

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 주변 시설 검색 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련

본건에는 대항력 있는 임차인 정우식 씨가 전입되어 있으며, 보증금 175,000,000원을 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 위험이 있습니다. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 이는 배당 순위 및 채권액과의 관계에 따른 결과일 수 있습니다. 임차인이 경매 채권자(정우식)와 동일인물임을 감안할 때, 배당을 통한 보증금 회수가 용이할 것으로 예상되나, 실제 배당 결과에 따라 임차인의 보증금 일부 또는 전부를 추가로 인수해야 할 가능성을 완전히 배제할 수는 없으므로, 이에 대한 철저한 권리 분석 및 사전 조사가 필수적입니다.

6.2. 기타 법적 제한

본건은 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있습니다. 이로 인해 건축, 개발, 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 등기부상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있어, 해당 권리의 존재 여부 및 인수 여부에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 진주시 문산읍에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 주거 환경과 편의시설 접근성을 갖추고 있습니다. 2010년에 준공된 진주문산파란채 아파트 단지 내 물건으로, 전용면적 84.88㎡ (약 25.68평)으로 일반적인 중소형 평형에 해당합니다. 최근 실거래가 및 감정가를 고려할 때 시장 가치는 안정적인 편입니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하고, 해당 임차인이 경매 채권자와 동일인물이라는 점은 권리 분석 시 가장 중요한 고려 사항입니다. '인수 보증금 합계 0원'이라는 점은 낙찰자에게 유리하게 작용할 수 있으나, 실제 배당 절차 및 임차인과의 최종 정산 내역을 면밀히 파악하는 것이 매우 중요합니다.

8. 투자 포인트

핵심 투자 포인트는 대항력 있는 임차인과 낙찰자가 인수해야 할 보증금의 유무입니다. 현재 '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있어, 임차인의 보증금 175,000,000원을 추가로 인수할 위험이 낮다는 점이 가장 큰 메리트입니다. 주변 시세 대비 감정가 및 최근 실거래가를 비교했을 때, 적절한 입찰가 산정 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다. 진주시 문산읍은 지역 개발 계획 등에 따라 향후 주거 가치가 상승할 가능성이 있는 지역입니다. 안정적인 주거 환경과 편의시설 접근성을 갖춘 아파트라는 점에서 실수요자 또는 장기적 관점의 투자자에게 적합할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가: 239,000,000원 ~ 258,000,000원

감정가: 254,000,000원

본건은 대항력 있는 임차인이 존재하지만, '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있어 낙찰자가 추가로 부담해야 할 보증금은 없는 것으로 보입니다. 임차인과 채권자가 동일인(정우식)이라는 점에서 배당을 통한 보증금 회수가 용이할 것으로 예상되나, 이에 대한 최종 확인은 필수입니다. 최근 실거래가 상한선 및 감정가를 고려하고, 경매 물건 특유의 할인율을 적용하여 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가는 225,000,000원 ~ 240,000,000원 범위 내에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

이 금액은 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 그리고 임차인 관련 리스크에 대한 최종 확인 결과에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.